まずはここから!マンション売買の基礎知識

マンションの売買を決意したら何をすべきでしょうか。念願のマンション購入を検討し始めたのであれば、ローン審査についても気になりますよね。一般的には年収の5から6倍程度が借りられる限度額と言われています。すると自己資金はどれくらい必要になるのか、売却するにあたり残っているローンはどうすればいいのか、そもそも売却できるのかなど、考えはじめれば悩みは尽きません。そこでマンションの売買について知っておきたいポイントを少しご紹介していきます。

マンション売買の際にまずすべきこととは

マンションの売買においてまず始めにするべきことは何でしょうか?全体の流れと合わせてまずするべきことを把握しておきたいですね。売却するにしろ購入するにしろ、信頼できる仲介業者を探さなければならないのですが、それよりも先にまず相場を知ることから始めるべきかと思います。

例えば売却を検討しているとして、希望売却価格に対してあまりにも相場価格が低い場合があります。固定資産税の支払いなどがある場合、相続で譲り受けた住宅などを安くてもいいから売却して身軽になりたいという人もいるかもしれませんが、もし希望売却価格よりも大幅に安くなってしまいそうなら、売却せずに賃貸に出すという方法もあります。

今住んでいる家ならば賃貸に出す訳にはいきませんが、買い替えを検討している場合、安くなってしまうと、新しい住宅購入費用が足りない可能性も出てきますよね。またマンションの購入を検討しているなら、ローンを契約することになるでしょう。借りられる額は年収の5から6倍と言われていますから、自己資金を足すことも考えなければなりません。

また引っ越し代や家具の購入費用などを考えるとますますきちんとしたリサーチが重要です。ですからある程度の相場をきちんと把握した上で、その先の構想を練るべきです。そしていざ売却、購入することを決意したら不動産業者を探しましょう。

この不動産業者選びが不動産売買の成功を決定付ける要素が大きいようです。売却する場合も購入する場合も、1社ではなく複数社に査定や見積もりをもらってから契約をする業者を選ぶべきですので、この時点ではいくつか気になる業者をピックアップするイメージです。

通勤途中で目にする会社で明るい対応や清掃の行き届いた店舗など印象に残っている会社、テレビコマーシャルなどで知っていて気になっている会社などです。その中からいくつか査定や見積もりをもらって、最終的に売買契約を結ぶ業者を決定していきましょう。このどんな業者を選ぶかが、後々の長い付き合いの中で大切になりますので、きちんと納得して自分で選びたいですね。

マンション売買における注意点

信頼できる不動産会社選びは、不動産売買を成功させるためには必須条件です。ではマンションの売買において、他にはどんなことに注意したらよいでしょうか。

まずは買い替えなどで、今住んでいるマンションの売却を検討しているとします。はじめにすることは、売却予定のマンションの査定をしてもらうことです。ここで注意したいのが、査定額はあくまでも業者が過去の取引事例や土地の相場等から導きだした金額であって、売り出し額ではないということです。

また、複数の業者から査定をもらって、一番高い査定額を出した業者が一番いいということではないのです。高い査定額を提示されても、フットワークの重い不動産業者などではなかなか買い手が現れず、値引きを提案されることもあります。最終的な売り出し額は売主である自分が決定するので、査定額だけで業者を選ぶのではなく積極的に買い手を探すために動いてくれそうか、また対応が誠実でパートナーとするのにふさわしいかという観点で決定していけばいいでしょう。

不動産業者との媒介契約を締結したら、買い手が現れるのを待ちますが、お金の面で注意したいのは、ローンが残っている場合です。売却が完了したらローンの残高は一括で返済しなければなりません。売却したお金で返済、不足する場合には預貯金などの自己資金を足して返済することとなりますので、このローン残高を念頭に売値を決定したり、値引き許容額のボーダーを決定します。

そして、ローンを完済している場合でも抵当権抹消の手続きをすることを忘れてはいけません。次に瑕疵担保責任の課せられる期間を定めたり、危険負担など想定外の事態が起きた場合のことも頭に入れておく必要があります。雨漏りやシロアリ対策など日常生活では気づくことの難しい瑕疵が売却後に見つかった場合には、売主がその修繕費用を負担することになる点にも注意が必要です。

そして最後に売却する時期についてですが、2月から3月が最も買い手のつきやすい時期です。4月になるとなかなか買い手が現れず、泣く泣く値引きせざるを得ないという場合もあります。少しでも高く売却できるよう、時期についても考えておきたいですね。

マンション売買はどのような仲介会社を選ぶべき?

不動産業者にはさまざまな事業者があり、それぞれに得意分野があります。駅前に出店している不動産業者には、賃貸物件を専門に扱う業者も多くあります。また用地を取得し、住宅地や商業施設などの企画開発を専門に行う業者もあります。しかしこのような専門領域外の業者にマンションの売買を相談しても期待した結果は得られません。

マンションの売買は、やはりマンションに強い業者に依頼したいものです。多くは賃貸物件と共に分譲マンションや戸建て住宅の売買等も扱っていますが、その中でマンション売買の得意な業者を見つけるにはどうしたらいいでしょうか。

一番確実なのは、その業者の扱う物件をチェックするという方法です。売却を検討している、もしくは購入を検討しているマンションと条件の近い物件を多く取り扱う業者を探すといいでしょう。インターネットでも物件検索が可能ですので、少し検索してみるのもいいですし、店頭に足を運んで物件の情報を確認してみるのもいいでしょう。

そしてそのような業者をいくつか候補にあげたら、売却する場合には査定を依頼しますが、先にも紹介した通り査定額だけで業者を決めるのは得策ではありません。最終的な売値は売主が決めることができますので、査定額よりも売主の立場に立ってフットワーク軽く営業活動をしてくれる業者を探すべきです。

そして売却するマンションに応じた販売戦略や営業活動方針、効果的な広告宣伝についてある程度、あらかじめ提案できる営業マンのいる業者を選ぶようにしたいですね。マンションの購入を検討している場合についても売却と同様ですが、専門知識豊富で誠実な対応ができ、丁寧にこちらの事情を聞いてくれるかどうかという、自分との相性もとても重要です。

まとめ

マンションにしても戸建て住宅にしても、また土地の売買においても、知識の乏しい中、個人間の不動産取引はリスクを伴います。そんな時にやはり頼れるのは、幅広い知識でサポートしてくれる不動産会社です。不動産会社の営業マンは、不動産の知識だけでは仕事ができません。

不動産に関する知識の他、法律やローンなどの金融商品、またその土地ごとの慣習など幅広い知識が必要です。しかしその中でもマンションや戸建てなどそれぞれに得意分野があります。それぞれの不動産会社が主に扱う物件こそが得意分野と考えられますので、マンション売買の際はきちんと事前リサーチの上で会社を選びましょう。