仲介手数料と囲い込みについての話

囲い込みというのは、不動産業界の悪しき慣習と言われています。囲い込みによって、不動産の売手が不利益を被ることがあるからです。楽しいはずのマイホームの売却で、嫌な思いをしたくはありません。囲い込みは家を売りたい方にとって好ましくない問題です。囲い込みについて、予め知識を得て、不動産売買でトラブルに遭わないように注意しましょう。仲介手数料と囲い込みについても詳しくご説明します。

囲い込みとはどういう行為か

家を売る場合、多くの人は不動産会社に売却を依頼します。しかし一方で、最近ではネットで不動産を売る方も見かけることがあります。このように不動産を個人間で売買をする方もいらっしゃるかもしれませんが、面倒な手続きや危険性があるためまだ少数派です。不動産会社に任せれば、専門家ですから売買に関する知識が豊富ですし、幅広くお客さんを集めてくれるからです。そして、不動産会社側にとっても利益となります。売買が成立した場合は、売主と買主の双方から仲介手数料がもらえるからです。いわゆる「両手」です。

しかし、その不動産会社以外の会社が、買主を見つけてしまった場合はどうなるでしょうか。本来、売主と買主の双方からもらえるはずだった仲介手数料が、売主からしかもらえなくなってしまいます。そこで、何としても自分の不動産会社で買手を見つけようとし、他の会社から物件に関する問い合わせがあっても「もう、買手が見つかりました。」など虚偽報告をすることを囲い込みと呼んでいます。つまり、その物件を自社だけで独り占めしようと、囲い込んでしまうという訳ですね。それでも、買手がすぐに見つかれば、売主はそれほど被害を被ることはありません。

しかし、もし長期間買主が見つからなかったらどうなるでしょう。売れ残り物件というイメージが付きまとい、売り出し価格もどんどん下げざるを得なくなります。家が本当に欲しい方は日々ネットなどで情報をチェックしているので、「この家、ずーっと載っているなあ。よほど何か問題がある家なのだろうな。」などと悪い印象を持たれ、いくら値下げしても一向に売れないという事態に陥りかねません。また、新居をすでに契約してしまった場合は、そちらに支払うお金との関係もあります。売れなければ買えないという場合は、最悪の場合、購入を断念しなくてはなりません。

囲い込みはなぜいけないのか

このように、囲い込みには数々の弊害があります。売主にとって家が売れないというのは大問題です。また、普通の人は囲い込みについて全く知らないため、依頼した不動産会社から「ちょっと値段設定が高すぎるかもしれません。もう少し値下げしませんか。」と言われれば何の疑問も持たずに応じてしまうでしょう。しかし、その間にも他の不動産会社には「あの家を買いたい」という人から問い合わせが入っているかもしれないのです。そして、その人は値下げをしなくても希望価格で購入してくれる人なのかもしれないのです。

また、囲い込みの一種として「売り止め」があります。不動産業界では、売り出し中の物件をレインズと呼ばれる国土交通省の不動産情報ネットワークに登録され、業者であれば誰でも閲覧できるようになっています。このようにすることで公平に、より多くの業者が買主を探せるようにしているのです。しかし、売主の都合によって売り出しをいったん止めたいというケースもあります。その時は当然、他の不動産会社からの問い合わせをストップすることが出来ますが、業者の中にはこれを悪用して勝手に売り止めをかけてしまいます。もちろん、売主には売り止めについては何も知らされませんし、レインズの存在自体を知らない方も多いでしょう。

このように、囲い込みは不動産会社が仲介手数料を売主と買主の双方からもらいたいがための、許されない行為です。囲い込みを防ぐため、一般の人もレインズを閲覧し、自分の売り出し物件を確認することができるようになっています。しかし、先ほど述べたように、レインズ自体がまだまだ周知されていませんから、もっと行政が積極的に囲い込み行為を禁止するよう指導してもらいたいものです。

売買で損をしないためにやるべきこと

では、不動産売買で損をしないためにどんな点に注意するべきなのでしょうか。まず基本的なことですが、信頼できる不動産会社に依頼すること。私たちはつい、「仲介手数料無料」という言葉に魅力を感じてしまいますが、それだけで不動産会社を決めてしまうのは危険です。売買が初めての方にとっては難しいことかもしれませんが、ネットや周囲の人に聞いてどのような不動産会社なのかをリサーチしてみましょう。また、電話やメールの対応からも、その会社の性格をある程度知ることが出来ます。

そして、こちらは難易度が少し高くなりますが、不動産会社の社員を装って電話をかけてみるというのもありかもしれません。もしそこで「もう買手が見つかりました。」などと言われたとしたら、それは囲い込みの可能性が非常に高いと言うことです。買主が見つかったらすぐに売主に報告する義務があるはずなのに、売主本人にそれが知らされていないというのは、それが嘘であるからにほかなりません。次にお勧めしたいのは、一般媒介契約を結ぶことです。不動産会社との契約には、専任専属媒介、専任媒介、一般媒介の3つがあります。専任専属媒介とは、売主が一つの不動産会社のみに依頼し、もし売主が自分で買主を見つけた場合でも、その会社を通して売買を行うというものです。

専任媒介は、それよりは緩いですが、やはり売主がその会社とだけ契約をします。この二つの契約は、仲介手数料が双方から欲しい不動産会社にとってはとても魅力的です。なぜなら囲い込みができるからです。しかし、一般媒介契約の場合は、複数の不動産会社と契約を結べるため、囲い込みができなくなります。もちろん、だからと言って専任専属、専任媒介が悪いとは言い切れません。それぞれの契約の特徴やメリット、仲介手数料無料かどうかについては、ネットなどに詳しく載っていますので、参考になさってください。

まとめ

一般の人にとっては囲い込みがされているのかどうか、知る機会がほとんどありません。この言葉自体、知らないという方も多いことでしょう。そして、囲い込みは残念ながら今も一部の不動産会社で行われています。もっと業界の透明性を高くし、一般の人と不動産会社がスムーズで公平な取引ができるように努力してくれるよう、願ってやみません。また、もし囲い込みかもしれないと思った場合は、一人で不動産会社に乗り込むのではなく、専門家に相談してみましょう。