不動産の仲介会社が主に行っている業務内容

皆さんは、不動産の仲介会社の名前をどれくらいご存知でしょうか。たくさんのコマーシャルをして、チラシを毎週全国各地で大量に撒いているような大手でしたら、一つや二つは名前を挙げることができるかもしれません。しかし、その業務内容については、業者さんでもない限りあまり知らない方が多いのではないでしょうか。ここでは不動産仲介会社の業務内容についてご紹介します。

営業活動は何を行っているのか

では、不動産仲介業者は普段、どのような営業活動を行っているのでしょうか。まず最初に、新規顧客に対する対応が挙げられます。チラシを見て問い合わせをしてきたような方にコンタクトを取り、その物件を案内し、契約に至るまでの一連の営業活動を行います。そして、その物件が中古住宅で、まだ住んでいる方がいた場合は、問い合わせをしてきた人と、住んでいる人の双方に連絡を取り、内覧の日程を調整します。そして、内覧日にお客さんを案内し、その物件のおすすめポイントや、周囲の環境について説明をし、その物件が契約に至らなかった場合は、別の物件を紹介します。そして、自分のところで抱えている物件や新しい物件に関する情報収集、DM作成なども仕事の一つです。

この他にも、電話で営業セールスも大事な仕事のうち。中には、飛び込み営業を行っている営業マンもいるでしょう。また、既存のお客さんへのフォローなども行っています。そして、その中でも特に大切なのが銀行担当者との交渉です。いくらお客さんが「この物件が欲しい」と言っても、銀行が住宅ローンを貸し出してくれなければ、不動産会社は契約が結べません。しかし、収入その他の状況によっては、審査に通るかかなり微妙なお客さんもいます。一つの銀行で断られてしまっても、あきらめずにコツコツと別の金融機関にあたって何とかローンを通してもらえないかお願いして回るのです。審査に不安がある人には、とても心強いことですね。

また、仲介手数料無料の期間をセッティングしたり、「仲介手数料無料にして」というお客さんと相談することも仕事のうちです。今挙げたのは、全て対顧客向けの仕事です。この他にも、業者同士の連絡や各種書類の作成など、仕事はたくさんあります。こうして見てくると、不動産会社の営業マンは昼夜を問わず、お客さんのために様々な仕事をしているのだということが分かります。

不動産の実地を調査する

では、不動産会社の仕事はそれだけでしょうか。主な仕事は顧客対応と言うことになりますが、その他にも不動産の実地調査という大切な仕事があります。実地調査とは、その名の通り、建物を建てる予定の土地を実際に見て調査することです。もう少し詳しく言うと、例えばファミリー向けのタワーマンションを建てたい場合は、その土地が何階建てまでの建物を建てて良い場所なのかを調査しなくてはなりません。広さや周辺環などを精査し、タワーマンションを建てるのにふさわしい土地なのかを調査するのです。そして、測量をしたり、隣の土地との境界線を確認したりします。境界線が後々、トラブルになる可能性があるため、曖昧な箇所は役所に出向いてきちんと調べなくてはなりません。

その他に、前面道路の幅や交通量、敷地との高低差なども調べる必要があります。特にタワーマンションの場合は大勢の人が入居するわけですから、それだけ車の出入りも頻繁になります。前面道路もある程度の幅が必要になりますし、いつも渋滞している道路では、出入りもままならないでしょう。駅やバス停からの距離や周辺に学校やスーパー、銀行、病院などはあるかも大切なポイントです。また、土壌も重要なチェックポイントとなります。地盤がしっかりしていなければ、タワーマンションを建てたあと、土地が陥没したりしたら大変です。地盤が緩くないか見極めておくことは、マンションの住民の命にも関わる非常に重要な点です。

当然、近くに大きな工場があって年中大きな騒音やガスを排出しているような所も、不向きです。これらの情報をしっかりと収集し、本当に建てられるのかを決めていくのです。もちろん、実地調査はタワーマンションに限らず、どのようなマンションであれ一戸建てであれ、行われています。

契約に必要な書類を作成する

最後にご紹介する不動産会社の仕事は、契約に必要な書類の作成です。契約時には売主側も買主側も用意するべき書類がたくさんあります。契約書はきちんと書式が決まっており、記載する内容も定められています。内容としてはまず対象物件の表示。これは登記簿に基づいて作られます。当たり前のことですが、どの物件を売買するのかを売主、買主双方にしっかりと明示する必要があります。

次に売買代金、手付金の金額と、買主がいつまでにそれを支払うのかを明示します。お金に関する大切な記載ですから、間違いは許されません。また、土地の面積、建物の面積を表示し、いつ所有権の移転や引き渡しが行われるのかを示します。また、付属の設備に関する要綱も必要に応じて盛り込まなくてはなりません。特に、中古住宅の場合は後付けのエアコンや洗浄便座などがそのまま残っている場合がありますから、それらを売主が処分するのかどうか、処分する場合はいつまでに処分するのかなどを明確にしておく必要があります。また、中古住宅の場合は固定資産税をきちんと売主が支払っているのかどうかもポイントになります。滞納などがあった場合には、きちんと清算することも付け加えます。さらに契約解除についてもきちんと説明しておく義務があります。

すでに頂いている仲介手数料は返還が可能なのか、可能な場合はいつまでに返すのかなども記載しておきます。また、ローン特約や瑕疵担保責任についても記載をしなくてはなりません。このように、契約書類には非常に多くの記載をしなくてはなりません。重要事項説明書は契約時に、その不動産会社に所属する宅地建物取引士が説明するものとされています。こちらにも大切な情報がたくさん書かれていますので、契約の際はじっくりと目を通しておきましょう。そして、疑問点があったら遠慮なく聞いてみることをおすすめします。

まとめ

不動産会社の仕事というのは、営業活動だけではないことが分かりました。意外と言っては失礼かもしれませんが、かなり多忙な毎日を送っているのですね。私たちも不動産を売買する際には、このような不動産会社の業務内容を知っておくことで、よりスムーズな取引ができるようになるかもしれません。担当についた営業マンに「実地調査はもう済みましたか」などと尋ねたら「おっ、このお客さんは詳しいな。適当なことは言えない」と気を引き締めてくれるかもしれませんね。