不動産を売却したときにかかる税金の種類とは

不動産は建ててからいつ頃が売り時?お得な運用方法はあるの?など、不動産の売却にかかわる税金を紹介し、それらの税金の種類や計算方法などを把握し、不動産を運用する発想をもって管理していくことを紹介しています。損をしないために時期にも気をつけましょう。時期により、税額が大きく異なります。これには大いに気をつけたいものです。そして売却した後は、確定申告も忘れずに行うことで、節税にも大いに役立ちます。

売却時にかかる「譲渡所得税」とは?

「不動産譲渡所得税」とは不動産を売った時にかかる税金です。土地、建物などの不動産を売ったときの売却益である「譲渡所得」は他の所得と分離して課税されるものです。譲渡所得税は、「課税譲渡所得金額×税率=譲渡所得税」の式で求められるもので、税金の計算のもとになる課税譲渡所得金額が明確であることが必要です。課税譲渡所得金額は次のような式で求めます。「譲渡価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除額=課税譲渡所得金額」譲渡価格は土地や建物の売買代金で、取得費というのは資産を買った時の価格にその後に設備を増加させた費用や、改良のために支払った費用を加えたものです。

建物の場合はここから償却費相当額を差し引きます。譲渡費用とは、不動産を売った時にかかる費用で、仲介手数料、測量費、譲渡のために借家人を立ち退かせるために支払った立退料、建物の取り壊し費用などを指します。そして特別駆除額は、居住用の財産を売った時などに、一定の要件を満たせば、最高3000万円まで特別控除を受けることができます。譲渡所得税は、不動産を所有している期間により、長期譲渡所得と短期譲渡所得の2つに分けられていて、それぞれ税率が異なります。長期譲渡所得は、所有期間が5年超で所得税が15%、住民税が5%となります。短期譲渡所得は所有期間が5年以下で所得税30%、住民税が9%です。ちなみに平成25年から平成49年の25年間は、東日本大震災の影響から「復興特別所得税」として所得税額の2.1%が別途かかり、譲渡所得の所得税は、本来の所得税と復興特別所得税の合算となります。

このような方式で、譲渡所得税がかかるということを理解しておくことは、自らの不動産売買する時どのくらい税金がかかるのかを把握するものとして大切なことです。

不動産は早く売ってしまうと税率が高くなる

物件を売買する場合は色々と、その人なりの理由があるかと考えられます。計画的に新しい物件へ引っ越す場合もあるでしょうし、突然売らなくてはならない事態になる場合もあります。例えば転勤、相続、離婚などがあります。次の物件を購入するための資金が必要であったり、何らかの理由ですぐに現金化したい事情があったりするならともかく、生活面や資金面で、時期をコントロールできる余裕があるなら、早く売るか、またはいつごろ売るのが得なのかということを検討しておくことも必要ではないでしょうか。結論から言えば、前項で見ましたように、早く売却すると税率が高くなり、あまりお得とはいえません。

例えば、課税譲渡所得金額が3000万円で、5年超の長期譲渡所得の場合、所得税と所得税を合わせて、609万4500円となります。一方同じく、課税譲渡所得金額が3000万円で5年以下の短期譲渡所得の場合で同様の計算をすると、税額は1188万9000円となります。なんとその差額が579万4500円となってしまうのです。よほどのことがない限り、早期に物件を手放すのは税額の上ではあまりお得とはいえません。ただ、マンションなどの場合は、5年を超えてからの売却になると、物件の査定にも影響してくるものと考えられます。木造戸建てであても、築20年程度になれば、建物の価値はほぼないも同然となるといいます。

このあたりは、決断がなかなか難しいということおもいます。昨今の住宅の状況は、住宅供給が過剰になっており、買うよりも売却するほうが一般に難しいといわれています。売れるときに売れという状況ではあるようですが、税制上における所有期間の長期と短期の違いが極めて大きいので、とりあえず、待って時期を見据えた方がよいのかもしれません。

確定申告も忘れずに行おう

不動産を売買すると、当然のことながら利益を得ることになります。そんな場合には、確定申告が必要になります。確定申告は難しいものではありません。必要な書類、領収書などを揃え、必要な項目を書き込めばそれですむ書類です。税理士などに頼むほどのものではないので、自らトライしてみて下さい。確定申告は毎年3月15日までに提出しなくてはなりません。また添付書類もいくつかあります。

確定申告書B様式・分離課税用の申告書・譲渡所得の内訳書・購入、売却時の契約書・登記簿謄本・仲介手数料などの領収書です。税務署はこれらの書類を添付して提出すれば受理してくれます。わからない場合は、担当者に相談してください。きちんと指導してくれるはずです。まず、確定申告書B様式を説明しましょう。この書類は税務署で入手可能です。また国税局のサイトからもダウンロードできますし、PC上で作成することも可能です。A様式はというのは「給与所得者用」、B様式は「個人事業主用」となっていますが、給与所得者であっても、B様式の方が様々な対象者を想定して作られているのでこちらを選びましょう。

次に分離課税用の申告書も税務署で入手できます。給与所得による課税と、それ以外の課税(不動産や株取引など)をそれぞれ算出し、納税額を出すための書類になります。譲渡所得の内訳書も同様に税務署で入手可能です。不動産売却時の状況を入力する用紙で、売却した不動産の所在地、土地面積、売却額などなど。具体的な金額を記入します。購入、売却時の契約書は、不動産業者が発行する書類です。不動産売却時に必ずもらえるものですから、大事に保管しておく必要があります。登記簿謄本は、各所在地の法務局から入手します。土地・建物を管轄している法務局で発行してもらえます。

但し発行の際には1通600円が必要となります。仲介手数料などの領収書については、売却時に受け取った領収書や手数料などが記載された用紙は全て保管しておくことが大切です。これらはコピーでの提出でかまいません。確定申告は節税のためにも是非とも和ずれずに提出してください。

まとめ

物件を売買し利益が出ると「譲渡所得税」が発生します。その税額は物件の所有期間の年数により大きく異なり、あまり早く売却すると税額が大きなものになります。しかし物件の価値とも連動するため、時期の判定は難しいものとなります。総合的な判断が必要となるかもしれません。また、売買した後は確定申告をすることをおススメします。会社員の方は、確定申告に馴染がないかもしれませんが、難しいものではありません。確定申告は何より節税にも役立ちますので忘れず提出をしてください。