専任媒介契約とは?メリットとデメリット

物件を売るときは、不動産会社を仲介して行うことが一般的です。なぜなら、個人間で高額なやりとりを行うのは、トラブルを招くもとだからです。第三者との金銭トラブルはなるべく避けたいものです。不動産会社で買い手を探すためには、媒介契約の種類をあらかじめ選ぶことになっています。仲介手数料を払えば、物件はちゃんと売れるのでしょうか?では、専任媒介契約とはどんな契約かについて見ていきたいと思います。

専任媒介契約とはどんな契約か

専任媒介契約は依頼した1社の不動産会社との媒介契約です。買主を見つけて成約に至った際に、不動産会社は売主から仲介手数料を得られるのが特徴です。売却物件は、7日以内に一般公開されている不動産ネットワークへ登録され、売主は2週間に一度の頻度で、販売状況の報告が聞けます。不動産会社も仲介手数料を見込めるため、広告費をかけて販売活動を行い、早期売却が期待できる契約の一つといえるでしょう。

売主と営業マンが1対1で話しを進められるので、売買の窓口が大変シンプルです。契約期間は3か月と決まっていて、売主は他の会社と重複して売買を依頼することはできません。物件情報は一般公開されるため、多くの不動産会社でも閲覧することが可能となっています。多くの不動産会社に潜在している買い手に公開できる点は、一般媒介契約と似ている点もあるといえるでしょう。一般媒介契約では、1社に限定することなく仲介を依頼できる媒介契約です。売主は重複して不動産会社に仲介を依頼できるため、不動産会社は専任媒介契約のように物件の独占販売ができません。そのため、売主と不動産会社はお互いに販売状況が把握しにくい一面があります。

物件は、「もう売れたのか?」「まだ売れていないのか?」について、不動産会社は売主に販売状況を聞かなければ分かりません。不動産会社にとっても、重複依頼の場合、自社で仲介手数料を得られる確率が低くなってしまうため、広告などの予算を見込めないのです。成功報酬として仲介手数料を得ることは、不動産会社で扱う優先順位がいかに高いかがわかるでしょう。そのことを踏まえると、専任媒介契約は物件登録の義務もあり、広告費もかけて買い手を探しやすいため、売主にとっても不動産会社にとっても計画を立てやすい媒介契約だといえるでしょう。

専任媒介契約で得られるメリットとは

専任媒介契約におけるメリットはどんなものでしょうか?時間をかけずに、納得できる適正価格で買い手を探したいなら、一般公開への登録義務がある専任媒介契約がよいでしょう。定期的に販売状況の報告を受けられるため、一般媒介契約よりも細かい販促活動をしてもらえます。もし売主が、買主を自己発見した場合は、不動産会社を仲介していないことから、仲介手数料を支払う必要がありません。3か月の売買契約期間を無駄にすることなく、並行して自分でも買主を探せるという点はメリットだといえるでしょう。

ただ、他の不動産会社を仲介して探すことはできないことと、自己発見で買主を見つけた場合にそれまでにかかった広告費が請求される可能性も忘れないようにしましょう。また、契約期間中に、売却するのをやめて解除することが可能です。専任で依頼しているにもかかわらず、期待していた効果が得られていないと感じれば、契約解除を申し出てみてはいかがでしょうか。その場合には、販売活動にかかった経費が請求される可能性は低いと思われます。

他には、売却と同時に、専任媒介契約を結んだ不動産会社で買い替えを検討することもできます。特に売却資金をあてにしていない売主におすすめの方法です。信頼できる営業マンであればスムーズに買い替えることができるでしょう。たとえ短期間でも、買い替え時期に賃貸物件に移る手間暇が省けます。また、売却資金を購入資金に考えている場合や、ローンが少ない場合でも、物件によって買い替え検討は可能です。もし物件が専任媒介契約期間に売れなかったときは、ペナルティーなしで買い替えを白紙にすることができます。買い替えを白紙にできる点は、不動産会社や売主にとって不利な条件のため、利用できない物件もあるようです。

専任媒介契約のデメリットとは

次に専任媒介契約のデメリットをご紹介します。売主にとってのデメリット、それは不動産会社にとってのメリットということです。積極的に販売活動を行ってくれると期待して依頼しているにも関わらず、不動産会社が情報の囲い込みを行って両手仲介を狙ってくる可能性があります。依頼できる不動産会社は1社だけですので、一般公開に登録されているとはいえ、他の会社に情報を見てもらう機会が少ないといえるでしょう。

悪質なケースでは、売主に無断で一般公開の登録解除をしている場合もあるようです。両手仲介で、仲介手数料を多く得ること自体が目的の営業マンも少なくありません。他の会社が買主を見つけてきた場合、仲介手数料を2倍得られないためです。それだけではなく、同じ1社でも他の営業マンの目に留まる機会がないこともあります。不動産会社の中でも営業マンの間で競争があるためです。積極的な販売活動を期待して依頼したにも関わらず、販売力がなく、希望通りに活動してもらえない場合もあります。つまり、売主の情報を手にした担当の営業マンが、どれだけ希望販売価格で売却できる腕があるかという点が重要になってきます。専任媒介契約で、仲介手数料を支払うなら、頼りになる営業マンに任せることがポイントになるのです。

また、物件の査定額は不動産会社によって異なることが多いです。大きい場合で3割ほどの価格の開きがあるともいわれています。査定額は3か月以内に無理なく売却できる金額です。実際の売却価格は売主との相談で決まるため、査定額は不動産会社の担当営業マンの予測なのです。少なくとも2~3件の不動産会社で査定額を聞いてから、専任媒介契約を結ぶようにしましょう。また、わざと高額な査定額を出してきて、売れ残るように仕向け、売却価格の値下げを勧める不動産会社もあります。3か月間を無駄にしないためにも注意しましょう。

まとめ

専任媒介契約では、一般媒介契約とは異なり、不動産会社の販売力を期待することができます。物件の情報公開や、細かい経過報告義務は、安定した状況で買い手を探したい売主におすすめです。両手仲介のリスクもあるため、事前にいくつかの査定額を調べておいた方がよいでしょう。専任契約のメリット・デメリットを知ったうえで、不動産会社に希望を伝え、物件売却を行いましょう。