東京で家を売るときに注意したいこと!

東京で家を売買したいと思った際、知っておかなければいけないことがあります。良い不動産会社、悪い不動産会社、残念ながら自社の利益を優先させる不動産会社も存在します。よりよい不動産取引を成立するための方法を一からお教えします。よりよい契約方法、不動産会社の思惑に乗らない方法などの不動産取引に役立つ知識満載です。

東京で家を売るなら、一般媒介契約がおすすめ

家の売買を考えたときに頼りにするのが不動産会社です。特に家を売りたいときに不動産会社と結ぶのが媒介契約で、媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の三つの契約方法があります。おおまかにそれぞれのメリットとデメリットを説明すると下記になります。「一般媒介契約」のメリットは、売主は複数の不動産会社と契約することができる、売主本人が買主を見つけることができる、不動産会社間の競争意識があがるなどです。デメリットは、不動産会社にとっては仲介手数料を得ることができるのが成約会社一社だけもなるので営業経費をかけづらい、定期的な報告義務がないなどです。

「専任媒介契約」のメリットは、不動産会社は売れれば利益になるので積極的に営業経費をかけられる・2週間に1度の報告義務があるなどです。デメリットは、売主は1社としか契約できない、売主本人が買主を見つけたら営業経費を払う必要がある、他社から問合せを断ることもあるなどです。

「専属専任媒介契約」のメリットは、不動産会社は売れれば利益になるので積極的に営業経費をかけられる、1週間に1度の報告義務があるなどです。デメリットは、売主は1社としか契約できない、売主本人が買主を見つけたら違約金を払う、他社から問合せを断ることもあるなどです。

この中で売れやすい物件を契約するなら「一般媒介契約」がお薦めで、売れにくい物件を契約するなら「専任媒介契約」がお薦めです。なぜなら、複数の不動産会社へ契約でき、その分自分の持つ物件を多くの人の目に触れられるからでするからです。このことから、現状では地価も上がっており売れやすくなっている東京で家を売るなら「一般媒介契約」をお薦めします。また、最初は「一般媒介契約」で数社と契約し、媒介契約は3ヶ月ごとに更新なので、売れ残るようならそのなかで熱心に営業活動をしてくれた1社と「専任媒介契約」を結ぶことも考えられますし、契約を打ち切り改めて数社と契約することも可能です。

不動産会社の言いなりになってはいけない理由

不動産の売買の中で、家を売ろうと不動産会社に相談すると、まず媒介契約を結びます。その際にほとんどの会社が両手仲介できる「専任媒介契約」を薦めてきます。両手仲介とは、売主の物件を自社の買主に売る方法で、仲介手数料を売主・買主双方から貰うことになり儲けが倍になります。それに対し片手仲介とは他社の買主に売る方法で仲介手数料は売主のみから貰うことになります。儲けが倍になる確率が高い「専任媒介契約」を薦めてくるのは当たり前なのですが、契約前に不動産会社の言いなりにならず、よく見極める必要があります。

もちろん、良心的で信頼できる不動産会社であればメリットの多い賢い契約なのですが、売主の利益より自社の利益を優先する不動産会社の場合は話が違ってきます。ここでは、売主の利益より自社の利益を優先する不動産会社の手口を紹介していきます。

不動産業界の悪い風習として「囲い込み」という手口があります。「専任媒介契約」なので、自社の買主Aの金額より高い他社の買主Bがいても断って、自社の買主Aに売ってしまう手口です。例えば、自社の買主Aが2800万円で他社の買主Bが3000万円とすると、Aの価格2800万円の仲介手数料が90万円+消費税でBの価格3000万円の仲介手数料が96万円になります。売主の受取金額はAの価格2800万円-90万円=2710万円-消費税とBの価格3000万円-96万円=2904万円-消費税になりおおよそ194万円の損になります。不動産会社の儲けは自社Aの場合は両手仲介となり90万円×2=180万円+消費税で他社Bの場合は片手仲介で96万円+消費税で片手仲介の時よりもおおよそ84万円の儲けになります。

このように不動産会社の中には、自社の利益を優先するところも存在しています。また他社の買主がいるのに断って、売値を下げ、自社の買主のいい値になるまで放置する手口を「干す」と言います。このような悪徳不動産会社にだまされないように不動産会社の言いなりにならず自分で慎重に検討することが大切です。では、どうすれば良いか次で解説します。

不動産会社はいくつか検討したうえで決めるべし

不動産の売買を行うときは複数の不動産会社を比較することが大切です。ご自分の知っている不動産会社があったとしてもその中に入れると良いでしょう。不動産会社の中には売主・買主の利益より自社の利益を優先する会社があることも事実ですし、あなたにとって最適な不動産会社を見つけるためにも複数の不動産会社を比較することから始めましょう。

ではどのように、比較するのか?というと、家の売却を考えている場合は一括査定サイトの利用から初めてはいかがでしょうか。一括査定サイトには、査定額を比較する事で適正価格や売却予定物件に強い不動産会社がわかるといったメリットがある一方で、自社の利益優先の不動産会社にあたる可能性がある、営業電話がかかってくるというデメリットもあります。ただし、デメリットは信頼できる一括査定サイトに申し込む、表示された会社から3〜4社に絞り込むことなどで回避する事もできます。このデメリットを考えても、上記のメリットに加えて手軽に不動産会社を複数比較できることが大きな魅力といえます。

その後、3〜4社に絞り込んだ不動産会社に、「一般媒介契約」を結びます。契約後に物件が希望額での売却が成立すれば良いのですが、3ヶ月たっても売れない場合は不動産会社の見直しも必要です。媒介契約の契約期間は3ヶ月なので、「一般媒介契約」のまま、数社を他の不動産会社に切り替えることもできます。また、物件の状況たとえば売れにくい物件などの場合は絞り込んだ3〜4社の中で熱心に売却活動をしてくれた会社と「専任媒介契約」を結ぶこともできます。

「一般媒介契約」で熱心に活動してくれていれば、「専任媒介契約」を結ぶことで売れれば自社に利益が出ることが確実なので、営業経費も使いやすくなり売却活動が積極的になることが見込まれます。このように、よりよい不動産の売買を成立させたいのであれば、不動産会社を一社に絞らず複数の不動産会社の取引から始めることをお薦めします。

まとめ

東京には数多くの特徴をもつ不動産会社があります。不動産の売買では、その中から自分の取引にあった不動産会社をみつけることが大切になります。また、自社の利益を優先させる不動産会社をふるい落とすことも大切です。そのためには、不動産会社を一社に絞らず、複数社で「一般媒介契約」から始めるのがよりよい売買の成立に繋がります。