東京の不動産売買で起こりがちなトラブルとは

不動産売買は生涯で一番大きな取引と言ってもいいでしょう。特に価格の高い東京では、売却する際も購入する際も、細心の注意が必要です。大きな金額が動く分、トラブルが起きやすいのも不動産売買の特徴でもあります。どういったトラブルが多いのか、回避するために予め何をすればいいのか、などを検討してみたいと思います。

売買契約時に起こりがちなトラブル

最初に不動産売買の契約時に起こりやすいトラブルから紹介したいと思います。まず、不動産売買時のトラブルは誰を相手に起こりやすいのでしょうか。一番多いのは不動産会社とのトラブルです。そして次に多いのが売却する際の買い手さん、もしくは中古物件を購入する際の元の持ち主さんです。まずは契約時なので不動産会社とのトラブルについてから見ていきましょう。不動産売買契約は規模が大きいだけでなく、資産所有に関する規定なども多く新たな税金が発生したりと、お互いに取り交わす要項が多かったりすることが特徴です。

不動産会社の方では、それらの重要事項をきちんと説明しなければいけない義務があります。内容を読み上げ説明をした上で質問などを受け付け、買い手もしくは売り手は了承をしてから契約書を取り交わすのが一般的です。重要事項の説明が記載している用紙も契約書類の中に含まれているのですが、言った言わない、聞いていないのレベルで後々様々なトラブルが起こりがちです。多いのは何らかの理由によって契約を解除する場合です。例えば、どこの金融機関でもローン審査が通らず解除せざるを得ないケースや、中古物件でたまにあるのですが不動産会社を介さずに売主と買い手の間で勝手に契約を取り止めてしまうケースなどです。契約を解除できる期間は予め決まっています。申込証拠金を支払って正式な売買契約を結ぶ直前までであり、その期間は1週間から10日間ほどしかありません。契約締結を交わした後の解除はかなり難しいことを必ず念頭に置いてください。

不動産会社に過失がなく、自己都合で解除する場合などは不動産会社に非がないため、違約金などが発生する場合があります。重要事項の口頭説明は、その場では理解できても後になって忘れることはよくあります。書面で了承していることが証明できているので「聞いていない」は通じません。内容をよく理解する責任があります。

仲介手数料で起こりがちなトラブル

次は仲介手数料に関するトラブルを紹介します。こちらも相手となるのは不動産会社です。そもそも仲介手数料とは何の手数料なのでしょうか。不動産売買をする際に、仲介に入ってくれた不動産会社に対して支払う手数料のことを言います。この仲介手数料は、不動産会社によって金額設定が異なります。法律で上限金額は定められていますが、具体的な金額設定は指示がないため不動産会社に任せている、というのが現状です。通常であれば、契約前に仲介手数料についてもきちんと説明してくれる不動産会社がほとんどですが、たまに説明がなく急に請求をされたり、仲介手数料は無料と説明しておきながら別な費用として請求したりする不動産会社が存在するようです。

そういった会社は仲介手数料に限らず、他のことでもトラブルが起きそうなので契約しないに越したことはありませんが、最初は見抜けない場合も多いと思います。大切なお金に関することなので、仲介手数料については最初の段階できちんと確認を取り、メモを残したり書面で証明できるものをもらっておくなどの対策を取った方がいいでしょう。

また、たまにあることなのですが、契約形態からトラブルに発生するケースもあります。複数の不動産会社が同じ物件を掲載している場合、違いがよく分からずとりあえずA社とB社と契約を交わしつつ良い方に後で決めようとするケースです。最終的に手数料の掛からないA社に決めたけど、専任契約をしていたにも関わらず連絡を怠っていたため契約できなかった、という場合もあります。少しでも安く契約するに越したことはありませんが、そのことばかりを優先し、規定を破ってしまっては元も子もありません。安易に契約する前に、確認することや質問から先に済ませてしまいましょう。

物件購入後に起こりがちなトラブル

実際に物件を購入した後のケースについても紹介します。ひとつは瑕疵問題です。中古物件の売買時に起こりやすい問題であり、不動産会社というよりは売り手と買い手の間で起こるトラブルに近いかもしれません。瑕疵とは、大雑把に説明するとその物件の欠点ということになります。雨漏りがする、シロアリ被害が大きく柱が腐っている、隙間風が入りやすい、など通常の状態であればあり得ない住宅の欠陥のことを言います。

しかし、長年住んでいればそういった欠陥が出てくるのは仕方がないことであり、中古物件を売りたいと思った場合は、瑕疵担保免責特約を付加して売ることが通常です。この瑕疵担保免責特約を付ければ、売り主は購入後に発覚した住宅の瑕疵について責任を負う必要がなくなるのです。しかし、ここで注意しなければいけないのは、この特約は「売り主が瑕疵を知らなかった」場合に限り有効なのです。前から雨漏りをしているのは知っていたにも関わらず、敢えて隠して販売した場合、瑕疵担保免責特約は無効になります。

購入後にトラブルになりやすいのはこういったケースです。売却する際は売ってしまえばそこで終わり、ではなく売る前に守らなければいけない規定があるということを踏まえておいてください。守らなかったために賠償金を請求されてしまうことも有りうるのです。また、中古物件を購入する際もこういった特約があり、それも了承した上で購入するということを忘れないでください。その特約を知らなかったために、しなくてもいい争いをする場合があります。特に今は中古物件を購入後に、リフォームやリノベーションをするケースが多いため、解体していく中で瑕疵が見つかりトラブルに発生しやすいようです。まずは契約書をよく見て確認をしましょう。

まとめ

ここに挙げたのはほんの一例です。相手が不動産会社であっても人同士の争いであることは変わりません。不動産売買が多い東京では地方に比べれば特にトラブル報告が多いと聞きます。特に東京は売買したい人間も、不動産会社も多いために質の良くない会社などが存在することも確かです。大丈夫な会社かどうかを見極めるのは自分の目だけです。今挙げた例を参考に、特に注意が必要なことを頭に入れておき、契約時には十分注意を払うことが何よりも大切です。