東京の新築の戸建ての購入で仲介手数料を安くする方法

新築戸建てを購入するにはコツや、仲介手数料を支払わなくてよい方法があります!よりよい良心的な不動産業者とおつきおいする方法、そしてより有利に部物件の取引を勧めるには、契約の内容をしっかり把握することも大事です。また、不動産業者にもさまざまな立場があることも把握する必要があります。新築戸建ての購入は、一生に一度の大きな買い物といわれています。失敗も後悔もしない、幸せになるための不動産取引を実現してください!

新築戸建ては売主と直接取引すべし

東京で新築一戸建てを購入する際には、2つの方法があります。それが仲介物件と売主物件です。仲介物件とは、売主と買主の間に仲介業者が入る物件のことをいいます。この仲介業者とは不動産業者ということになりますが、売主と買主の取引を調整し契約を成立させる役割を担い、契約が成立した時には手数料を受け取ることができます。つまり、売主買主の双方が支払うことになるわけです。仲介料は、不動産売買を行う際に不動産業者に支払う手数料です。これは新築・中古などの区別はなく、不動産取引の仲介を行なう不動産業者に売買契約が成立すると発生する手数料です。

「宅地建物取引業法(宅建業法)」では、仲介手数料の上限額が定められており売買金額が200万円以下の場合、手数料の上限が、5.4%、200万円超で400万円以下の場合、4.32%+2.16万円、400万円超では、3.24%+6.48万円となります。一方、売主物件とは、不動産業者が、土地を仕入れて建物の設計、施工を行い販売する物件です。物件の所有者はこの不動産業者ということになりますから、売主と買主の間には他の業者は介在しません。売主物件には仲介手数料が発生しないのです。仲介物件は、仲介をメインとする不動産会社が売主と買主の間に入り販売しており、売主物件は、分譲を行っている不動産会社やハウスメーカーが直接販売するパターンとなります。

また代理物件というものもありますが、グループ会社の販売部門であったりするケースが多く、売主代理としているケースで、確認が必要ですが、ほとんどの場合は手数料が発生しません。売主と直接取引をすることで、出費を抑えることができ、また自らの物件であることから、建物の構造や広報、仕様についてもしっかりと説明をしてもらえるというメリットもあります。

仲介手数料無料の不動産会社でチェックすべきポイント

不動産売買の取引には、売主から依頼を受けた仲介業者と買主から依頼を受けた2つの業者が間に入ることが一般的です。売買契約が成立すると売主から依頼を受けた仲介業者は売主から手数料を受け取り、買主からの依頼を受けた仲介業者は手数料をそれぞれ、上限の範囲内での金額を受け取ります。もし間に入る業者が1社である場合には、この業者は双方からの受け取ることができます。不動産購入の手数料が無料としている仲介業者は、不動産業者である売主からのみ手数料を得ることで、これを収益とします。

売主または買主のどちらかの当事者が宅建業者である場合、仲介業者は、当事者から受け取り、一般消費者である買主の方の手数料を無料にすることができます。仲介手数料を無料または割引を謳う不動産会社は、広告をインターネット広告に絞るなど広告宣伝費を抑え、路面店舗などの事務所を構えずネットと現地案内を中心とした営業を展開して、コストカットを行っています。仲介手数料の割引や無料を実施している良心的な不動産会社を見つけるためには、次のようなポイントを注意する必要があります。不動産を売却する場合には、説明時に査定価格の根拠を明確にしているかを確認することです。売主の立場に立って、売主の利益を優先しているのかをチェックすることです。

物件を購入する際には、仲介手数料の割引や無料の条件が限定的かどうかということも重要です。仲介手数料無料としている場合でも、実は非常に限られた条件の物件のみに適用されるということがありますので、広告などの詳細を注意して見ておくことが必要です。仲介手数料無料で問い合わせをし、業者とのやり取りをしていくうちに、さまざまな理由から割引率が少なくなり、最終的には他社と変わらない条件になったなどというケースもあります。当初の条件と違う、なんだか変だと不安にかんじたら、納得できる説明を求めるか、手続きをいったん止めて検討し直すことも必要です。

売主との取引を有利にするためには?

不動産を購入で特に重視しなければならないのは物件概要と価格です。価格や予算が合わない、物件そのものが希望条件と合わないから購入を見送るというのは、よくあることで不動産を選ぶ際に物件概要と価格を重視するのは当然のことです。買主が売主との取引をより有利に行うにはどのようなことがあるのでしょうか。不動産取引するほとんどの買主は、売主が個人であるか不動産業者であるかを購入する際の判断基準にしていないようです。しかし、実際は売主が個人であるか不動産業者であるかで契約書の内容が異なるということをご存知でしょうか。個人の買主の場合、売主が不動産業者であるなら契約において有利な立場に立つことができます。このような場合では、契約内容が買主に保護されるものとなるのです。売主が誰かで物件を購入する決め手にはならないにせよ、契約内容に差が出るということを頭の片隅に入れておくことに損はありません。

売主が不動産業者の場合で重要なのは、「損害賠償額の制限」というものがあります。契約違反に伴う損害賠償の金額を定める際に、不動産売買代金の20%を超えてはならないというものです。次に「手付金の制限」です。これは売主である不動産業者が受け取れる手付金は、不動産売買代金の20%未満ですとなります。解約手付とは、いったん結んだ契約を買主の都合により解除する場合には、手付金を放棄することになりますが、売主の都合により契約解除する場合には手付金の2倍の金額を渡さなければならないということです。そして、「手付金の保全措置義務」があります。当該する不動産業者が倒産などの状態に陥った時、物件の引き渡しや事前に買主から受け取った手付金の返還ができなくなることを防ぐための保全措置義務です。個人売主の場合は、この保全措置の義務はありません。

また、「クーリングオフ」も重要な制度です。買主は、ある一定の条件を満たした場合に限り、一度締結した売買契約をペナルティ無しの白紙解除にすることができるというものです。また「瑕疵担保責任の適用期間」というものも重要です。売主が不動産業者の場合、瑕疵の責任期間を「物件の引き渡しの日から2年以上」となっており、最低でも引渡し後2年間は瑕疵担保の責任を負う義務をもっています。売主が個人の場合には、瑕疵の責任期間は「物件の引き渡しの日から3ヶ月」です。不動産を購入する場合には、さまざまな契約事項をしっかり踏まえて、その権利を有効に活用していくことが必要です。

まとめ

東京の新築戸建ての購入で仲介手数料を安くするには、売主との直接の取引をすることがお得です。売主との直接取引は仲介評者が存在しないため、仲介手数料を支払う必要がありません。不動産業者を選ぶには、基本的にそのような自社で所有する物件を販売しているかどうかが大きな目安となります。通常の不動産取引では仲介業者が間に入るため仲介手数料が入るのは致し方ないものがありますが、不動産業者の営業姿勢をしっかりと把握し、良心的な業者さんを見つけることが重要です。