【2021年版】東京で仲介手数料無料になる売買専門の不動産会社

  • 記事公開日:2017/05/08
  • 最終更新日:2021/10/29

仲介手数料とは何か?また計算方法は?

仲介手数料とは何か?

不動産会社から物件を売買したり借りたりする場合には、仲介手数料が必要になってきます。この仲介手数料は、不動産会社で賃貸物件や売買物件の紹介をする代わりに、不動産会社がオーナーやお客さんから貰う手数料です。

最近では、仲介手数料が半額になったり、仲介手数料が無料になったりするケースがありますが、不動産会社も商売ですので、通常は仲介手数料がかかります。ただし、宅地建物取引業法により、仲介手数料には上限があります。

仲介手数料の上限については、以下のように金額によってきめられています。

200万円以下の物件の場合は5%以内

200万円を超える物件で400万円以下の場合は4%以内

400万円を超える物件の場合は3%以内

売買物件における仲介手数料の計算方法

例えば、2000万円の物件を購入する場合の計算式は以下となります。

a) 200万円までの部分
  200万円 × 5% = 10万円

b) 200万円超 400万円までの部分
  200万円 × 4% = 8万円

c) 400万円超 2,000万円までの部分
  1600万円 × 3% = 48万円

a)+b)+c)=10万円+8万円+48万円=66万円
これに消費税(10%)がかかりますので実際は72万6000円かかります。

なお400万以上の物件の場合以下の速記方法で計算することもあります。

物件価格X3%+6万円=66万円

賃貸物件における仲介手数料の計算方法

賃貸物件の場合は、1ヶ月分の家賃と消費税分の支払いが上限となっています。例えば、300,000と高めのマンションを借りた場合324,000となります。賃貸の場合、仲介手数料の相場としては少ないものとなります。

なぜ不動産会社に仲介手数料を払わなければならないのか

では次に、仲介手数料を支払う義務があるのかどうかについて考えてみましょう。これまで説明してきたことをまとめると、不動産会社へ支払う仲介手数料とは、不動産売買の契約成立時に支払う成功報酬であり、金額は法律で上限額だけが定められており、上限額を超えなければそれ以下でも無料でも構わない、ということになります。一応、金額こそは法律での定めがありますが、必ず支払わなければならないという決まりはないようです。

不動産会社で行う業務は様々なものがありますが、売買契約に関して言えば売主と買主の間に立つ「媒介業務」が主なものになります。よく、代理業務と勘違いをすることがありますが、不動産会社には契約を締結する権限まではありません。契約を締結するのは売主と買主になりますので、あくまでも契約を取り交わす両者の仲立ちに位置し契約までの流れをスムーズに促す立場にあるのが不動産会社です。

ですので、間に不動産業者を介さずに、売主と買主の両者だけで契約をするのであれば、仲介手数料というものは初めから存在しないことになります。ですが、素人同士で不動産売買手続きを進めることは非常に危険です。名義の変更のみならず、権利譲渡や税金関連の手続き、法律に基づいた手続きが必要となるため、どうしてもプロの手が必要になります。

一度でも不動産を売ったり、買った経験がある方であればお分かりかとは思いますが、大きな買い物である分、なかなか思うように進まなかったり、想像以上に手続きが面倒だったり、不明な点や疑問点が多いということが不動産売買ではよくあります。それらを解消してくれて、スムーズに手続きを進めてくれるのが不動産業者です。

支払う義務は法律的にはないかもしれませんが、仲介手数料がなければ不動産売買は成り立たない、と思った方がいいでしょう。

仲介手数料は値引きや無料にすることは可能?

実は、仲介手数料は、最近では値引をしたり無料にしたりしている不動産屋も多くなってきています。では、どのようにして仲介手数料をゼロにしているのかと説明をしますと、売買物件の場合は、仲介手数料は売主・買主双方からもらえる時と、どちらか片方からしかもらえない時があるのですが、双方からもらえる場合は買主側の仲介手数料を無料にしている不動産会社が増えてきております。

賃貸物件の場合は、近年、賃貸物件に関しては建物自体が増えてきていて、空き家や空き部屋が増えてきています。そこで、仲介手数料は大家側と借り主側の両方で支払うことになっているのですが、大家側が肩代わりして支払うことで、入居者の募集をしているといった感じになってきているのです。

借りてもらえずに空き家や空き部屋が放置状態になるよりも、自分たちで仲介手数料を持つことによって、不動産会社から賃貸物件をなるべく早めに紹介してもらい、収益を安定させようとする大家は増えてきています。

仲介手数料無料の業者を使うことによるデメリットはあるのか?

よく、「タダより恐いものはない」と言います。いくら安く済ませたいと言っても、仲介手数料が無料になることで他の手続きやサービスに不都合が生じたり、本当は悪質な業者だったりということはないのでしょうか。確かに後から気付いても取り返しが付きません。仲介手数料が無料になることで発生するデメリットや、自らが気を付けなければいけない点はあるのかなどを詳しく見ていきましょう。

仲介手数料無料になることによるデメリットはない

結論から言ってしまうと、仲介手数料を無料にすることで客側に発生するデメリットはひとつもありません。

前述でも何度か説明している通り、手数料を無料にするには、不動産会社の様々な努力があってこそ実現しているのであって、業者側にとっては大変なことであっても、客の立場からすれば何一つ不都合なことや損をすることはないのです。人件費を削減したり、広告料を節約したり、常日頃の諸経費を削減しながらも、他社に負けないようにと日々奮闘しながら、不動産会社は仲介手数料を無料にすることを実現しています。まさに努力の賜物なのです。

業者からすれば、売主と買主の両方から手数料をもらえた方が都合が良いに決まっています。ですが、今は手数料をサービスできることを知っている客も多いため、強気で請求しようものなら簡単に他社に取られてしまいます。顧客を失うよりは実績件数を伸ばす方が大切なのです。

このように、客が逃げていかないように、不動産会社では様々なサービスを提供しています。とにかく他社に取られてしまうことが業者側にとっては一番のデメリットですので、仲介手数料が無料になったからと言ってサービス提供を怠ったり、手続きを疎かにするということもまずあり得ません。そもそも、不動産売買の契約成立に至るまでの手続きやサポートは、不動産会社が行うべき義務として定められているのです。最低限の業務は全うする義務があるため、客側が特別に嫌な思いをすることも少ないと言っていいでしょう。

不動産会社にとっては、仲介手数料を無料にすることは痛手かもしれませんが、客としての立場で損をすること、デメリットを感じることはほぼありませんので、安心して利用してください。

仲介手数料無料という言葉だけに惹かれないように注意

仲介手数料はどのくらい掛かるのでしょうか。物件の価格によって変動しますし、計算式も価格によって変わってくるのですが、平均として物件価格の約3%に消費税をプラスした金額が仲介手数料になります。

物件は数千万以上するものが普通ですし、特に物件価格の高い東京では億を超えるものも珍しくはありません。そんな高額から計算する3%ですから、決して安くはない金額です。もし値引きしてくれたり、無料になれば他の住宅ローンや引越し費用などに回せますし、いくらかでも節約になることは誰もが嬉しく感じるでしょう。

しかし、仲介手数料が無料であるという言葉だけで簡単に不動産会社を決めてしまうことはおすすめできません。無料であることのデメリットは客側にはほぼない、ということを先程も説明しましたが、時には良くない業者につかまってしまうこともあるため、注意が必要だからです。

タダにしてくれる代わりに別の名目で何らかの手数料を請求される場合もありますし、優先的に対応してもらえないなどの無茶な条件を出される場合があります。信頼できる会社であるか、よく吟味した上で決めることをおすすめします。

また、客側から手数料の値引き交渉や無料にしてほしい旨を自ら伝えた場合、「他社に移らないこと」を条件に、縛りつけてくる業者もいます。不動産契約には、他社と比較が可能な一般媒介、一社としか契約できない専任媒介、専属専任媒介の3種類があります。業者としては他社に取られないよう専任か専属専任で契約してもらいたいのが本音です。手数料がタダであれば客が逃げないことを逆手に取って、そのような条件を出される可能性もあります。

手数料が無料であっても即決せずに、交換条件はあるのか、不都合なことは生じるのかを最初の段階で遠慮せず確認するようにしましょう。

仲介手数料が安い=良い不動産会社というわけではないことを忘れずに

手数料が安いからと言って必ずしもその不動産会社が優良である、というわけではありません。前述のように交換条件を提示されることも十分にあり得るのです。では、良い不動産会社かどうかは、どのようにして見極めればいいのでしょうか。

ネットでの評判をチェック

まず一つ目は、簡単にできるネットでのチェックです。ホームページにて資格の有無を確認し、企業理念や業績がしっかりしているかをチェックしてみましょう。お客様の声や口コミをチェックすることも大切です。

不動産ポータルに登録しているか

次は不動産ポータルサイトに登録しているか、スマホアプリはあるか、などもチェックしてみてください。ポータルサイトに物件情報を載せていたり、スマホでも検索できるアプリを作っている会社であれば、現代のモバイル化に沿ったサービスを提供している証拠であり、会社全体のサービス品質が高いことが期待できます。

疑問に思っていることを丁寧に答えてくれるか

とりあえずネットで以上の点を確認してみて、問題がないと感じたら見積もりなどの相談に伺ってみましょう。
その際に疑問に思っていることや不安に感じていることはすぐ質問するようにしましょう。

そのレスポンスの早さ、回答の内容も良い会社かどうかを判断する大切な材料になります。そこまで問題がなければ、実際に契約をしたと仮定して、もう少し踏み込んだ質問もしてみましょう。例えば、値引き交渉などはどの程度してもらえるのか、住宅ローンを組む際はどこまでサポートしてもらえるのかなど、その2点の対応の仕方も企業の質を見極める重要なポイントになります。

東京都内は割と対応もサービスの質も良い不動産業者が多いと聞きますが、中には実績が少なかったり知識の浅い社員しかいなかったり、悪質とまではいかなくても満足度の低い会社は存在します。不動産は生涯で最も高い買い物ですので、業者選びはより慎重になって決めるようにしましょう。

仲介手数料を無料にするための不動産会社の取り組みとは

仲介手数料を無料にするためには、取扱物件数を増やすだけではまかなえない部分があります。東京都は特に物件が多いため、不動産屋は一見儲かっているように思われがちですが、手数料をサービスした分の取り組みを必ず行っているはずです。具体的にはどのような取り組みをしているのでしょうか。それぞれ三つの項目に分けて説明していきたいと思います。

人件費を徹底的に削減

会社を経営していく上で、掛かるコストにはどのような種類があるでしょうか。まずは人件費です。人件費は最もコストが高いと言われています。例えば、一人の正社員を雇うにしても、給与の他に福利厚生費や雑給、賞与や各保険料など、会社で負担すべきコストが多くあります。業種によって差がありますが、だいたい収入の3割から5割程度が人件費として引かれるようです。

収入の3割から5割となると相当の金額になります。仲介手数料を無料にする代わりの対策として、多くの不動産業者ではまず人件費の見直しから節約しているところが多いようです。人件費は正社員がより多く掛かります。正社員として入社できれば、勤続年数や能力考課などによって給与はアップしていく仕組みなので、長く勤めるほど一人当たりの人件費も増えていってしまうのです。

そのため、最近では新入社員として正社員を雇用せずに派遣やパートなどで代用する会社が増えてきています。派遣社員やパート、アルバイトであれば、会社との雇用契約ではなく委託という形になるため、正社員よりは人件費を削減することができるためです。

また、最近では何でもシステム化が進んでいるため、不要な人材は省く、という企業も増えているようです。機械に任せきりというのも寂しい気はしますが、正確で迅速でありながら且つ人件費も掛からない機械の方がよっぽど節約にも効率の良さにも繋がるというのは一理あります。

このように、コストが高いと言われている人件費が一番先に削減されており、その結果仲介手数料が無料になっているのです。かげでは不動産業者が努力を重ねて結果を生み出していることを覚えておきましょう。次も不動産会社に掛かるコストの削減について説明していきます。

広告費に高い費用をかけずに中身で勝負

不動産会社で、人件費の次に高いと言われているコストは広告費です。不動産会社が負担する広告費には具体的にどのようなものがあるのでしょうか。最近、物件を探す際に便利なサイトがあります。地域ごとや最寄りの駅、価格や築年数などから、用途に合わせてまとめて物件を閲覧できる物件情報のポータルサイトです。あらゆる不動産会社の物件を閲覧できるため、利用者にとっては大変便利で探しやすいサイトとして人気が高まっています。不動産会社としても閲覧者が増えることで最終的には集客に繋がるので、メリットのあるサイトだと言えるでしょう。

ですが、無料でそのサイトに掲載してもらえるわけではありません。掲載してもらうための料金支払いをして物件を載せてもらっているのです。まず、不動産会社で負担する広告費のひとつに、このポータルサイトへ支払う広告料が入ります。物件サイトへの掲載料の他にも、新聞やチラシなどへの広告料なども広告費として含まれます。インターネットに慣れていない高齢の方などは、どうしてもチラシなどの形のあるものからしか検索できないことが多々あります。そのためにも紙面を使った宣伝もまだまだ必要なのです。

広告を出すためには、それを作成するための手間や人件費など、多くの時間の費用が掛かってしまうことが必須です。それらをいかに省いていくかも不動産会社の課題でもあります。なるべく高い費用を掛けないように細やかな努力を重ねているのです。実際に不動産屋へ出向かないと巡り合えない隠れ物件などは、まさに不動産会社の努力の賜物物件であると言えるでしょう。以外にも、広告費を掛けていない物件の方が優良物件であることがあります。掘り出し物件を見つけるためには直接不動産屋へ問い合わせしてみた方が早いかもしれません。

無駄を省いて、経費削減をしている

三つ目は、不動産業界に限らずですが、社内全体の経費削減です。何気なく毎日通っていると、実際に職場ではどんな経費が掛かっているなど誰も気にしないと思います。ですが周りを見渡せば経費だらけなのです。

例えば、社内では常に照明が付いていると思います。夜間はもちろんのこと、昼間でも付いていることがほとんどでしょう。深夜まで一人でも残業している者がいれば、早朝から深夜まで照明はずっと付けっぱなしという状態です。

また、通信費も欠かせません。お客様や取引先、他社の不動産会社と連絡を取る際、電話やFAX、メールなどの手段が必須です。毎日何かしらの手段で通信費を使っているはずです。他にもコピーなどの印刷費、ボールペンや付箋などの事務用品、社員の出張旅費、冬や夏の時期には冷暖房費も掛かります。会社にいて自己負担するのは、お昼やブレイクタイムのコーヒーなどの飲食代くらいで、他は全て経費でまかなっているのです。

身の回りのものがほとんど経費から成り立っていると知れば、いくらでも削減法が見つかるのではないでしょうか。例えば、常に付いている照明だと、蛍光灯照明からLED照明に変えてみるとか、休憩中や人が少ない時間帯、スペースをこまめに消すように心掛けるだけでも違いが出てきます。通信費にしても、安いプロバイダを探してみたり、比較的費用の掛からないメールを中心に使用することも工夫のひとつです。また、最近ではコピーやプリンタ代を節約するために、ペーパーレスを推進し、電子化にしている会社も増えています。ペーパーレスにすることで重たい資料を持ち歩く手間も省け、経費削減と同時に効率化も図れています。

あらゆる企業の中心である東京では、当然のように経費削減を勧めている会社が多くあります。経費を削減することで売上に貢献できるだけでなく、仕事の効率もアップすることを既に知っているからです。不動産業界も同様に経費削減に励んでいます。

まとめ

仲介手数料を無料にするためには、陰で不動産会社の社員が努力を重ねていることが伺えます。特に、競争の激しい東京都内にある不動産会社では節約、経費削減は当然のことではないでしょうか。ですが、節約をすることで無駄な残業が減ったり、資料が探しやすくなったり、連絡のレスポンスが早くなったりという仕事の効率も良くなるというメリットがあります。仲介手数料無料の会社には期待ができるかもしれません。