事故物件について、耳にするけどどういったものか疑問に思っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
事故物件を取引する際、事故物件である要因を納得するには、できればなるべく安く取引をしたい、そう考える方が多いと思います。
実際、相場より安く取引できたり、仲介手数料が無料にできたりできるのか、解説していきます。
事故物件の種類
しばしばテレビやメディアで取り上げられる「事故物件」は、過去に殺人があったり心霊現象が起きたり、といったように心理的にマイナスのイメージが強い物件の事を指していますが、他にも要因によっていくつか種類があります。
事故物件はそれぞれ大きく分けて「心理的瑕疵」、「物理的瑕疵」、「法律的瑕疵」、「環境的瑕疵」の４つに分類する事ができます。
ちなみに瑕疵(かし)とは、一般的にきず・欠点を指し一般的に備わっているべき機能が備わっていない事を言います。
それでは、それぞれの種類について順番に説明していきます。
心理的瑕疵
心理的瑕疵は、建物自体に欠陥がある訳ではないが、知ってしまうと心理的に住みたくなくなる事情がある物件の事を言います。
具体的には、建物内や敷地内で死亡した人がいる、近隣で事故や事件、火災が発生していた等、心理的にネガティブな印象が強く、住み心地の良くない事情がある場合です。
その中でも代表的なのは、建物内や敷地内で亡くなった人がいる事例です。
最も多いのは「孤独死」ですが、その他にも自殺、他殺、事件等のケースがございます。
しかし、物件自体にはトラブルが無い為、住む方ご本人が気にしないようであれば、問題なく住むことが可能です。
物理的瑕疵
物理的瑕疵とは、建物や土地そのものに不具合や不良がある状態の事を言います。具体的には、シロアリの被害、雨漏り、アスベストの使用、耐震強度不足、土壌の汚染、地盤が弱い、極端に日当たりが悪い等です。
「物理的瑕疵」では、物件自体や土地、立地条件に問題があるものとなりますので、生活していて、ついてしまった傷や自然に消耗していったものに関しては瑕疵には当たりません。
法律的瑕疵
法律的瑕疵とは、法的に問題がある物件の事を言います。新築の場合は違法建築になってしまいますので、古い中古物件等で見られる事が多いです。
法律が施行される前に建築され、その後再建築不可になってしまうケースが多いです。その他、建築基準法、消防法、都市計画法等に抵触しているケース等があります。
具体的には、火災報知器等の防災設備が古くなっている。国の定めた基準に、建物の安全基準が達していない、建ぺい率がオーバーしているなど、法律上利用制限や建築制限がある物件となります。
環境的瑕疵
周辺の環境に問題があり、住み続けるにはストレスとなる物件の事を言います。
具体的には、近くにごみ処理場、墓地、原子力発電所、火葬場、刑務所、反社会的勢力の事務所や、暴力団構成員が住んでいる等の嫌悪施設がある。
高速道路、線路、飛行場等があり振動、騒音がある。加工場があり、異臭がする等です。
ネガティブなイメージにより心理的にストレスとなるケースと、振動、騒音、異臭などにより直接的に生活に影響を及ぼすケースがあります。
ただし、物件自体に一切問題が無い、という点はこれまでに上げた瑕疵とは違っている部分になります。
事故物件のメリット、デメリット
ここまで事故物件のマイナス面について説明させていただきましたが、場合によってはメリットとなり得る事もあります。
事故物件のメリット、デメリットについて解説させていただきます。
メリット
相場よりも安く購入できる
前述したように、一般的に事故物件はマイナスのイメージがあるので相場よりも価格が安く設定されています。
目安としては、自然死・孤独死の場合で死亡から発見まで2～3日の場合は10%程度の減額、一ヶ月以上経過して、室内の特殊清掃が必要となってくる場合は30%以上減額となる場合もあります。
また、自殺の場合は20～30%の減額、殺人の場合は30～50%程度の減額となります。
売り側としても、早期に売却したいという気持ちがある為、半額以上で購入できる場合も少なくありません。
賃貸物件として高い利回りが期待できる
上記のように安く購入できた場合、賃貸物件として活用すれば高い利回りが期待できます。
さらに、好立地であれば事故物件でも気にせずに住みたいと考えている方は増加傾向にあるので、大幅な値下げをしなくてもすぐに買い手がつく事が期待できます。
デメリット
ストレスを感じて生活する事になる
値段を優先して購入したものの、実際に住んでみるとストレスがかかるものです。
物音や振動も、１日では我慢できるかもしれませんが毎日の生活を考えると大きなストレスになると思います。
中には全く気にならない人もいるかもしれませんが、そこは実際に住んでみないと分からない事が多いはず。
ある程度覚悟を持って選択した方が良いでしょう。
売却しにくい
様々な事情により、物件を売却しなければいけない事があるかもしれませんが、事故物件を売却、賃貸する場合は告知義務がありますので、買主が見つかりにくい可能性が高いです。
瑕疵の内容によっては、自分は気にならないと思っていた事でも相手にとっては重大な問題である場合もありますので、なかなか売却や賃貸ができないといった事が発生します。
その間も固定資産税や管理費はかかりますので、売却したい時にすぐに買い手が見つからないというのはデメリットになります。
事故物件の見分け方
事故物件は、表立って事故物件だとはっきり分かるようになっていない事がほとんどです。
どのように見分ければ良いか解説していきます。
物件情報に「告知事項あり」と記載がある
物件情報に「告知事項あり」と記載があったら、ほぼ事故物件だと言えます。
少し分かりづらい場所に書いてある事もありますので、注意して見てみましょう。
また、ストレートに事故物件と書いている場合もあれば、いわく付き物件、訳あり物件、要注意物件など他の表現がされている場合もありますので、気になる物件があったら不動産会社に内容を確認してみましょう。
周辺の相場に比べ安い
物件価格が、周辺の相場に比べて安い場合には、何らかの理由が考えられます。
一般的相場の売買価格より2～5割以上安い場合は、事故物件の可能性が高いので不動産会社に確認してみましょう。
部屋の一部だけリフォームされている
リフォーム履歴に不自然な点があれば、不動産会社に理由を確認してみましょう。
例えば、部屋の一部や浴室だけリフォームされているといった場合です。
孤独死で、発見が遅くなってしまった場合は室内の特殊清掃を行いますが、それでも汚れが落とせなかった場合はリフォームを行う事がある為です。
建物名が変わっている
マンションなどの建物名が変わっている場合は、注意してみましょう。
殺人事件や死亡事故があった場合はニュースや、ネット上に情報が掲載される事があるので、お客さんから敬遠されない為にマンション名を変えてしまう事があります。
また、同様の理由から外壁を塗りかえてしまう場合もあります。
Googleマップで検索してみると、変更前の建物名や外観の写真が出てくる事があるので、確認してみましょう。
告知義務ガイドラインについて
国土交通省が2021年10月に制定した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によると、前住居者の死因が自殺や他殺の場合は、告知義務があるとしています。
ガイドラインの内容について、説明させていただきます。
告知義務ガイドラインとは
従来は、住人が死亡した際の物件の告知について、明確なガイドラインがなかった為、様々なトラブルや問題が発生していました。
これらを未然に防ぐ為、どこまで告知しなければいけないか一定の判断基準を示したガイドラインとして策定された物になっています。
告知範囲について
ガイドラインによると自然死、不慮の事故については告知の必要はないと記載されています。
ですが、孤独死などの自然死でも発見が遅れてしまった場合で、特殊清掃が必要となった場合は告知が必要です。
その他、殺人や自殺などが原因となっている場合に告知が必要となります。
告知期間ですが、賃貸物件と売買契約の場合で２パターン定められています。
賃貸物件については、死亡の発生から3年間告知する義務があるとされていますが、売買物件の場合は特に期間は設けられていません。
仲介手数料は無料にできる？
事故物件のメリットとして、相場よりも安い価格で購入できる事をあげさせていただきましたが、仲介手数料についても同様に考える事ができます。
仲介手数料は不動産を取引する際の手数料として不動産会社が設定しているものになりますが、事故物件の場合は、物件を早く売却したいという気持ちがあるので仲介手数料を割引、もしくは無料にしている場合が多いです。
そうでない場合でも、交渉次第で無料にできる可能性は高いと言えるでしょう。
無闇に値引きを交渉するのはあまりおすすめできませんが、これという物件が見つかった場合に契約を前提として交渉をする事で、効果的に条件を引き出せるかもしれません。
事故物件以外でも仲介手数料を無料の物件はたくさんあります。
仲介手数料を無料にする方法や、仲介手数料無料で対応してくれる不動産会社について知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
まとめ
事故物件について、どのような種類があるか説明させていただきました。
メディアなどの影響もあり事故物件と言えば「死亡事故」としてのイメージが強いですが、これについては「心理的瑕疵」と言われています。
心理的瑕疵は建物自体に欠陥や不良がある訳ではないので、気にならない人にとってはお買い得物件だと言えるでしょう。
価格が安いメリットがある反面、いざ住んでみると思っていたよりもストレスを感じたり、毎日暮らす中で新たに気付く点もあったりするでしょう。
また、いざ売却しようと思ってもなかなか買い手が付かない場合も多いので、その間ランニングコストは発生してしまう事になります。
お買い得といっても、購入する場合はある程度覚悟が必要だと言えます。
不動産の売買契約を結ぶ上で、ほとんどの場合仲介手数料が発生しますが、事故物件の場合は仲介手数料を無料にできる可能性が高くなります。
一般的に事故物件は、敬遠される事が多いので不動産会社は早く売却してしまいたいという気持ちがある為です。
最初から仲介手数料を無料、もしくは割引しているケースもありますが、そうでない場合でも効果的に交渉する事によって仲介手数料を無料に近付けていく事ができるかもしれません。
好条件の物件を見つけたら、契約を前提に不動産会社に交渉してみてはいかがでしょうか。
