知り合いや友人にマンションを売買する際に、不動産会社を通さないで取引ができないか考えている方もいらっしゃると思います。
不動産会社を通さなければ、仲介手数料などの手数料がかからずに済みますがリスクや注意点はどういったものがあるのでしょうか。
この記事では、マンションを個人売買することは可能なのか、マンションを個人売買する際のリスクや注意点についてまとめました。
ぜひ最後までご覧ください。
マンションの個人売買は可能？
結論から申し上げるとマンションなどの不動産を個人で売買することは可能です。
法律的にも問題はありません。
しかしながら、そのリスクや注意点を考えるとあまりおすすめしません。
マンションの個人売買には仲介手数料がかからないなどのメリットもありますが、デメリットの方がかなり大きいためです。
内容について順番に解説していきます。
マンションの個人売買メリット
マンションを個人売買するメリットとしては、不動産会社の仲介手数料が発生しないことと自分のペースで取引が可能ということがあげられます。
仲介手数料がかからない
不動産会社に依頼して売買取引をする際には、仲介手数料が発生し、不動産会社によって設定されていますが、法律によってその上限金額が定められています。
取引価格に対して「不動産価格×3% + 6万円」が上限となっていますので、3,000万円の取引の場合は最大で96万円の仲介手数料が発生します。
ほとんどの不動産会社はこの上限金額いっぱいで仲介手数料を請求してくるので、個人取引によって費用が抑えられるのは大きなメリットです。
自分のペースで取引が可能
個人売買では、売主と買主の同意のもとで契約を進めていきますので基本的には自由な取引を行うことが可能。
間に不動産会社を介さないので、連絡等のやりとりもスムーズに行うことができます。
契約内容や取引価格など、全て売主と買主で決定していきますので自由度の高い取引を行いたい方にはおすすめです。
マンションの個人売買デメリット
マンションの個人売買にはデメリットもあります。
順番に解説していきましょう。
ローン審査に通らない
金融機関から融資を受けるためには、売買契約書と重要事項証明書が必要になってきます。
重要事項説明書は宅地建物取引士の資格を持った者でないと作成することができませんので、個人売買で住宅ローン審査を受けることは難しいと言えるでしょう。
また、個人間取引は銀行からすると不正取引のリスクや後日トラブルになる可能性が高いこともローンが通らない理由になっています。
銀行がローン審査を通過させることで、銀行が不正に加担していると思われると銀行の信用問題に関わるので、避けたいところ。
このような銀行の信用問題だけでなく、売主と買主間でトラブルが起きることが多い個人間契約は、トラブルが起こるとローンの支払いが滞る可能性も高いです。
したがって、書類の面だけでなく、ローン審査を通すことで銀行が被るかもしれないリスクが大きいため、個人間契約でローンを組むことは難しいといわれています。
手間と時間がかかる
マンションを個人売買する際には、さまざまな手続きや書類の作成を自分で進めていく必要があります。
特に契約書の作成では、不備があるとこちらに不利益を被ることもありえますので、不明点やどうすればお互いが不利益にならないようにできるかなどを相談できる人を見つけておきましょう。
とはいえ、何か不備があると手戻りが発生していまいますし、トラブルが発生した場合も全て自分で対応しなければなりますので、相当な労力が必要となるのは覚悟しておいた方がいいでしょう。
トラブルが起こりやすい
売主と買主だけで取引を進めていくので、途中の不備や間違いに気付かずに契約時にトラブルが発生することが多いです。
契約書の不備や物件引き渡し後に欠陥が見つかってしまうなど、後々に大きな問題に発展してしまう事もあるため注意が必要です。
そうならないためには、個人売買をする場合に起こりやすいトラブルについて予め知っておくと、トラブル防止に役立てられるでしょう。
マンションの個人売買の流れ
次に実際にマンションを個人売買する際の流れについて説明していきます。
相場を調べる
まずは相場を調べていくことから始めていきましょう。
相場から大きくはずれてしまった価格をつけてしまうと、なかなか買手がつかなかったり損をしてしまったりする事になりかねません。
相場を調べるには一括査定サイトを利用するか、レインズマーケットインフォメーションのサイトなどで過去の物件取引価格を確認することができます。
相場を意識した価格設定をしていくことが大切です。
必要書類を準備する
必要書類も自分で用意を進めていく必要があります。
取引を進めていくにあたっては以下の書類が必要です。
- 売買契約書
- 登記事項証明書
- 権利証
- 公図
- 住民票
- 固定資産税評価額証明証
- 顔写真付きの身分証明書
書類によっては、発行までに時間がかかるものもありますので余裕をもって準備を進めていきましょう。
売却価格を設定する
個人売買では売主と買主で自由に価格を設定することもできますが、買手が決まっていない場合は相場を確認して売却価格を設定していきます。
値引き交渉されることを想定して、相場よりも少し高く設定することをおすすめしますが、あまり高い価格設定をしても売れにくくなってしまうので注意しましょう。
現地確認を行う
物件情報を公開すると、購入希望者から土地や建物の状態について問い合わせが入ってくる事があります。
その為、現地に行って物件の状態を確認するといった事が頻繁に必要になってくるでしょう。
価格交渉を行う
多くの場合、購入希望者から価格交渉をされることになると思います。
その為、値引きを想定した価格設定をしておくことがいいでしょう。
また、あまり値引きをしすぎてしまうと利益がどんどん減ってしまいますので、あらかじめボーダーラインを決めておいて値引きの上限を決めておく事をおすすめします。
契約書の作成
取引価格が決まり、売主買主間で合意ができましたら契約書の作成を行います。
契約書の作成を個人で行うことが難しい場合は、行政書士や司法書士に依頼する事も可能です。
また、個人売買をする場合に口約束だけで取引を進めていくケースも見受けられますが、後々にトラブルとなることが多いので、必ず契約書を作成する事をおすすめします。
引き渡し
契約が完了したら、代金を支払って物件の引き渡しとなります。
取引はこれで完了ですが、物件引き渡し後に欠陥がみつかったり、契約内容との相違がみつかったりすることで、トラブルが発生することもあります。
こうしたアフターフォローも行っていく必要がありますので、できる限りトラブルは未然に防げるように対応していきましょう。
マンション個人売買の注意点
ここまでマンションを個人売買する際のメリット・デメリットと取引の流れについて説明させていただきました。
個人間で不動産売買行うには相当な労力がかかる上、万が一トラブルが起こった際にも自身で対応しないといけないため、メリットよりもデメリットの方が大きいです。
これらを理解した上で取引を進めていきたい場合に、気を付けるべき注意点をまとめました。
相場をしっかり確認する
個人売買では自由に売買価格を決めることができますが、相場をしっかり確認した上で価格設定をするようにしましょう。
相場からかけはなれた価格設定をしてしまうと自身が損をしてしまったり、高額すぎてかなか買手がつかなかったりすることになってしまいます。
また、買手から値引き交渉されることを想定して少し高めに設定しておく必要もあります。
契約内容を確認する
不動産取引において契約に関するトラブルは多く見られます。
特に個人売買では売主と買主間で自由に契約内容を決められる為、契約書を作成せずに取引を進めてしまうこともあります。
特に友人・知人や身内間での取引の場合に、書面を作成していなく、思わぬところでトラブルになることもあるようです。
口約束での取引は高い確率でトラブルになりますので、必ず契約書は作成するようにしましょう。
個人での作成が難しい時は司法書士などのプロに契約書の作成依頼をすることもできます。
瑕疵担保責任の確認
建物や土地に欠陥や不具合があり、本来の機能を果たしていない状態にあることを瑕疵といいます。
物件の引き渡し後に何らかの瑕疵があった場合売主に課せられる責任が瑕疵担保責任になり、契約時にこの責任内容がはっきりしていないと大きなトラブルに発展してしまうケースがあります。
現在は契約不適合責任という概念に民法が改正されていますが、内容としては大きく変わりはありません。
どれくらいの期間でどこまでの瑕疵に対して責任を負う必要があるのか、契約時に明確にしておくことが重要です。
困ったときは不動産会社へ相談する
マンションを個人で売買するには専門知識も必要で、多くの手間と労力を必要とします。
トラブルになってしまった場合、余計に時間やお金が発生してしまう事を考えると不動産取引を考え始めたら早い段階で不動産会社に相談する事をおすすめします。
不動産会社を選ぶポイントとしては以下の点に注意してみましょう。
- デメリットも伝えてくれる
- 押売り営業をしない
- 実績や営業年数が豊富
- 返信が早く対応が丁寧
デメリットも伝えてくれる
メリットだけでなくデメリットもはっきりと伝えてくれると後々で嫌な思いをする事なく、納得した上で取引を進めていくことができます。
逆にメリットだけ話して、契約を早く進めようとする不動産会社は注意するようにしましょう。
押売り営業をしない
良くない不動産会社のイメージの1つとして押売り営業をしてくるケースがあげられます。
厳しいノルマや企業体質によることが考えられますが、こちらの都合を無視した行為に他なりません。
良いサービスを提供できていれば、押売り営業をする必要もなく自然と選ばれる不動産会社になっているはずです。
安心して取引できる不動産会社を選ぶようにしましょう。
実績や営業年数が豊富
不動産会社としてその土地で長い間営業しているということは、お客様に支持されている証し。
ホームページなどに掲載されている免許番号を確認することで、不動産会社として何年営業しているか確認することができます。
「国土交通大臣免許 （3） 〇〇号」
上記のようなかたちで表記されていますが、( )のなかの数字が宅地建物取引業免許の更新回数です。
更新は5年に一度行いますので、数字が3となっていれば15年間不動産会社として営業を続けていることになり、実績が豊富なことが分かります。
もちろん、なかには営業を開始したばかりの新しい会社でも優良なサービスを提供できるところもありますので、あくまで参考として確認しておきましょう。
返信が早く対応が丁寧
こちらの問い合わせに対する回答の早さは、不動産会社の企業体質や教育体制、サービスの質を表しているといっても過言ではありません。
遅くとも翌日に返信がくることが望ましいですが、一週間回答がないようであれば問題があると判断してもいいでしょう。
また、問い合わせに対して分かりやすく明解な回答であるか、言い回しが丁寧かどうかなども大切な判断材料となります。
マンション個人売買は可能かについてまとめ
いかがでしたでしょうか。
マンションを個人売買することは可能ですが、非常に多くの手間と時間がかかります。
専門知識のない人が取引を行うのはあまり現実的ではないでしょう。
不動産会社にお願いすることでトラブルも少なく総合的にメリットの方が大きいです。
もし、不動産会社選びで迷った場合はリアルに相談してみてください。
リアルは東京都を中心に不動産売買を手がけ15年以上の不動産会社で、仲介手数料無料のサービスも行っています。
社員全員が宅地建物取引士の保有者で、大手同等のサービスを展開しながら仲介手数料無料を実現しているのが強みです。
お客様のペースに合わせて理想の物件探しのサポートをしてくれますので、安心してお任せできます。
以上、皆様の参考となりましたら幸いです。
