離婚時に残債がある家を売却するには？支払い義務についても解説

もしも離婚することになってマイホームを売却しようと思っても、残債があると一般的な方法では売却できません。
そのまま住み続けるという選択肢もありますが、その後のトラブルも多いです。

この記事では、離婚時の家の売却方法と住宅ローンの支払い義務について解説していきます。

住宅ローンの残債は誰が支払わなければいけないのか、残債のある家を売却するにはどうしたらいいのか、最適な方法を判断できるようになりましょう。

住宅ローンは財産分与の対象となるか

財産分与とは、婚姻中に築いた財産を離婚時に夫婦で分配する制度のことです。

離婚したら住宅ローンの残債は折半して支払う必要があるのか、財産分与の対象となるのか疑問に思うのではないでしょうか。

結論からいうと、住宅ローンの残債は財産分与の対象ではありません。

財産分与はあくまで資産が対象となるため、住宅ローンのような負債は財産分与の対象ではないと考えられます。

基本的には、支払い義務があるのは住宅ローンを契約している名義人。
仮に名義人である夫から妻に対して、一部分でも住宅ローンの残債を支払うように請求されたとしても法律上は支払う義務はない事になります。

離婚時に住宅ローン残債がある場合の確認事項

離婚時に家を売却することになったら、住宅ローンの問題は避けては通れません。
住宅ローンの残債がある場合に確認しておくべき項目について解説していきます。

住宅ローンの名義人を確認

まずは契約書などで住宅ローンの名義人がどうなっているか確認しましょう。
基本的には住宅ローンの名義人が離婚後も支払いの義務を負います。

場合によっては、連帯保証人や連帯債務の契約をしていることがあるかもしれません。
その場合、契約者が夫でも配偶者である妻が残債を支払わなければいけないケースが出てきます。

住宅ローンの契約内容が、「連帯保証の場合」、「連帯債務の場合」、「ペアローンの場合」で離婚後の支払い義務はどのようになるのか順番に解説していきましょう。

連帯保証の場合

連帯保証では主債務者の支払いが滞った場合に、金融機関などの債権者が連帯保証人に対して返済を求めることができます。
よくあるのが夫名義で契約し、妻が連帯保証人になっているケースです。

離婚後に夫の収入が減るなどして、支払いが滞った際には連帯保証人の妻が代わりにローンの返済を行う必要があります。

どんなに支払いたくない場合でも、連帯保証人になってしまったかぎりは債権者に対して支払いを行う義務があるので注意しましょう。

連帯債務の場合

連帯債務は主債務者とともに連帯債務者が支払いの義務を負っています。
夫婦で連帯債務の契約をした場合は、夫と妻は同等な立場で住宅ローンの返済を行う責任があります。

連帯保証の場合は主債務者の支払いが滞らないかぎり、連帯保証人に請求がいくことはありません。

しかし、連帯債務の場合では、金融機関はいつでもどちらに対しても返済を求めることができます。

ペアローンの場合

ペアローンはひとつの物件に対して複数の債務者が契約を行い、お互いに連帯保証人になる方法です。

例えば3,000万円の借入に対して2,000万円、1,000万円といったかたちでそれぞれローン契約を行います。

夫婦それぞれが債務者となり、またお互いの連帯保証人としての支払いの義務も負っている状態です。

住宅ローンの残債を確認

続いて住宅ローンの残債がいくらあるのか確認しましょう。
住宅ローンの残債は、返済予定表や毎月郵送で送られてくる残高証明書などで確認することが可能。

もしこれらが手元にない場合は、金融機関に依頼することで再発行もできます。

家の売却価格を確認しておく

今住んでいる家がいくらで売却できるか、確認しておけばその後の判断に役立ちます。
購入価格と築年数などから大体の相場を調べることは可能ですが、できれば不動産会社に依頼して査定してもらうことをおすすめします。

不動産会社によって金額に差がでることもあるため、一括査定サイトなどを利用して複数の不動産会社に査定を依頼してもらうといいでしょう。

離婚後の家の選択肢は２つ

離婚後に家をどうしたらいいのか考えた場合、選択肢は大きく分けて2つしかありません。
そのまま住み続けるか、家を売却するかの2通りになります。

それぞれどのような対応になるか、順番に解説していきましょう。

そのまま住み続ける

離婚後の家の選択肢として、そのまま住み続けながら残債を払い続けていく方法があります。

ローンの債務者がそのまま住み続けるのであれば心配はありませんが、債務者でない人が住み続ける場合名義人を変更した方がいいでしょう。

なぜなら、家を出て行った債務者がその後も支払いを続けてくれる保証がないからです。

最悪の事態として家を差し押さえされてしまう可能性もありますし、連帯保証人になっていた場合は結局自分で支払いをすることにもなりかねません。
連帯保証人が、他の親族や知人となっていた場合もトラブルに発展してしまうことが予想されます。

これらのトラブルを避ける為にも、住宅ローンの名義変更を行うことが必要です。

家を売却する

離婚することになった場合、家のもうひとつの選択肢としては売却してしまうことです。

売却価格がローンの残債を上回った場合、残った金額をふたりで分配することになります。

いずれにせよ家をどうするのか、分配率はどうするのかなど離婚協議でお互いに同意を得ていることが必要です。

離婚時に残債がある場合の売却方法

離婚後の家に住み続ける場合、債務者の支払いが滞るリスクがあるので、できれば避けたい、もしくはそもそも住みたくないという方もいるかもしれません。

そういった場合は、離婚後の家を売却してしまうことも検討しましょう。

住宅ローンの残債が家の売却価格よりも低いか、高いかによって対応が大きく異なります。
アンダーローンとオーバーローンの場合についてそれぞれ解説していきましょう。

アンダーローンの場合

家の売却価格を住宅ローンの残債が下回っている状態をアンダーローンといいます。

家を売却したお金で住宅ローンを完済することが可能。
この場合、売却の方法としては通常の不動産売却の手順と何ら変わりはありません。

注意点としては、評価額の金額は相場よりも低い場合が多いので、必ず不動産会社に依頼して査定してもらうことをおすすめします。

オーバーローンの場合

家の売却価格よりも住宅ローンの残債が上回っている場合、オーバーローンとなり完済することができません。

この状態では家を売却することはできないので、追加で資金調達を行うか金融機関に相談して返済計画の見直しが必要です。

それでも返済が難しい場合は、任意売却という方法で家を売却する方法もあります。

任意売却で売却する

住宅ローンの残債があると抵当権が残っている為、家を売却することができません。

任意売却はこのような抵当権が残っている状態でも、特別に売却を進めることができる方法です。
ただし、不動産業者に仲介を依頼して売却する場合よりも、売却価格が低くなりやすいことがデメリットといえます。

住宅ローンの借り換えを検討する

住宅ローンが夫婦の共有名義となっている場合、どちらかの単独名義に変更した方が後々の対応が進めやすくなるでしょう。

住宅ローンの名義を変更するには、ローンの完済が必要になります。
そのために、住宅ローンの借り換えを行って他の金融機関から お金を借りて住宅ローンを完済する方法があります。

住宅ローンの借り換えに必要な費用、書類、注意点について順番に解説していきましょう。

住宅ローンの借り換えに必要な費用

住宅ローンの借り換えには費用が必要となってきます。
主な費用としては以下の内容があります。

• 住宅ローンの繰り上げ返済手数料
• 新たな借り換え先の設定手数料
• 保証料

上記の費用については、全体で数十万円から100万円ほどかかることもあります。
住宅ローンの残債の金額によって金額が変わってきますが、大きな金額が必要だということを覚えておきましょう。

住宅ローンの借り換えに必要な書類

住宅ローンの借り換えには、さまざまな書類が必要となってくる為、漏れのないように準備を進めていきましょう。
主な必要書類について、以下にあげさせていただきます。

本人確認の身分証明書	運転免許証 健康保険証 住民票
収入面の審査書類	源泉徴収票 所得納税証明書 確定申告書控え
物件の審査書類	重要事項説明書 登記事項説明書 売買契約書 建築工事請負書 建築確認申請書 建築確認済証 検査済証
住宅ローンの返済書類	住宅ローン返済予定表 返済口座の通帳 収入明細

この他にも、離婚協議書や健康診断書など場合によっては必要となるものもあります。
事前に金融機関に確認して、実際に必要な書類を確認しておきましょう。

住宅ローンの借り換えの注意点

住宅ローンの借り換えを行う際には注意点がいくつかあります。
事前に確認しておくことでスムーズな借り換えを進められるようになりましょう。

返済額が上回ってしまう可能性も

住宅ローンの借り換え先の条件によっては、月々の返済額が以前に比べて高くなってしまうこともあるので注意が必要です。
具体的には金利の影響により、返済額が以前の金額を上回ってしまうケースが多いです。

固定金利から変動金利へ借り換えする場合、借り換え直後の金利が下がることが多いのですが将来金利が上がれば返済額も高くなる可能性があります。

また、変動金利から固定金利に借り換えする場合、安定性はありますが金利が上がることにより返済額が高くなる場合があります。

諸費用が発生する

住宅ローンの借り換えには、金融機関に支払う諸費用が発生します。
各金融機関によって内容は異なりますが、融資手数料や保証料、期限前完済手数料などを支払わなければいけません。

金融機関を選ぶ際には、これらの手数料を確認した上で借り換えを検討しましょう。

税金がかかる

住宅ローンの借り換えを行い、新たに融資の契約を行う場合、税金が発生します。

土地や建物の名義変更を行った際にかかるのは、登録免許税。
財産分与を行う際には、譲渡所得税や贈与税がかかります。

住宅ローンの借り換えには、これらの税金がかかってくるということも覚えておきましょう。

離婚時に残債がある場合の注意点

離婚時に住宅ローンが完済できていない場合、注意しておかなければいけない点があります。
主な注意点と対処方法について順番に解説していきます。

売却するには共有名義人の承諾が必要

家が夫婦ふたりの共有名義になっている場合は、お互いの承認がないと家を売却することができません。

元配偶者と連絡がとれなくなってしまった場合は、家を売却することが出来なくなってしまう可能性もあります。
後々のトラブルを避けるためにも、必ずどちらかの単独名義に変更しておきましょう。

養育費の負担がある場合

子供がいる場合、夫側が養育費を支払うケースが多いです。
しかしながら住宅ローンの支払いを行った上に養育費の支払いがあると負担が大きくなってしまいます。

このような場合は、夫側の住宅ローンの返済額を減らすといった方法もあります。
住宅ローンの残高や子供の年齢も考慮して、離婚したふたりのどちらがどれくらい負担するか判断していく必要があるでしょう。

債務者の支払いが滞る

住宅ローンの残債がある場合、考えられるもっとも大きなリスクが債務者の支払いが滞ってしまうことです。

債務者である元夫が家を出て妻と子供が家に住み続けている場合、もし支払いが滞ってしまうと突然退去を命じられてしまうかもしれません。

このような事態を避けるためにも離婚協議書を作成しておくことがおすすめ。
離婚協議書は、住宅ローンの支払い義務、財産分与、養育費など協議内容を公的に記録したものになります。

離婚後のトラブルを避けるためにもこうした公的文書を用意しておくことが大切です。

約束した期日までに退去してくれない

離婚をしたが経済的事情などを理由として、約束した期日までに退去してもらえないケースもあります。

例えば、夫が家に住み続ける場合でも子供の卒業式や入学式、妻の就職活動などを理由にしばらく家に住み続ける可能性もあります。

こうしたトラブルを避けるためにも前述した離婚協議書で、家を使用する権限や退去する期日などを明記しておく必要があるでしょう。

勝手に家を売却されてしまう

家を売却する権限は名義人が持っていますので、非名義人が家に住み続けた場合に突然家を売却されてしまう可能性もあります。

回避する方法としては、離婚協議書に勝手に家を売却しない旨を明記しておくか事前に住み続ける側の名義に変更しておくことです。

公正証書を作成しておく

離婚時の家のトラブルを避けるためにも公正証書を作成しておくことをおすすめします。

合意内容を口約束で決めてしまったり、離婚後、連絡が取れなくなってしまったりした場合、住む家を失ってしまう可能性もでてきます。

公的な書類に明記しておくことで、責任の所在をはっきりさせておくことができるでしょう。
また、自分ひとりで解決しようとせずに弁護士や司法書士などの専門家に依頼することも検討してみてください。

まとめ

離婚時に残債がある家を売却する方法について解説させていただきました。
離婚して家を売却するとなった場合、 さまざまな事情をかかえる中でかなり多くの労力が必要となることでしょう。

離婚は新しい生活へのステップとしてとらえ、早い段階から対応を話し合っておくことをおすすめします。