無料という言葉を聞くと、嬉しい反面、本当に信用できるものなのか、見返りに何かしらのペナルティがあるのではないか、などと心配になってしまいます。ですが、不動産売買に関わる仲介手数料の無料についてはそのような心配がないことを、これまでの説明の中で学んでいただけたと思います。仲介手数料とはそもそも何なのか、どのようにして算出しているのか、専門的な知識を持つことで今後の不動産売買時に必ず役に立つはずです。改めて調べてみましょう。
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そもそも仲介手数料とは何なのか？
仲介手数料とは、仲介業務をしてくれる不動産会社へ支払うものです。不動産会社としては、取引成功の報酬のような形で受け取ります。それであれば、不動産会社を通さずに売り主と買い主だけでやり取りをすれば、手数料は発生しないのでは？と思う方もいるでしょう。理屈的にはそれで間違いないのですが、不動産会社を通さずに素人同士で取引をするには、通常の倍以上の時間と労力を使うことになります。不動産売買の取引を行うには、様々な法律に基づいて手続きをしなければいけませんし、それなりの専門知識がなければ成り立つものではありません。素人同士でやり取りした場合は、引き渡し後のトラブルの責任所在などのせいで揉めてしまうことも十分に考えられます。金額が大きいだけに、きちんとした資格と経験、知識を持ち合わせた専門家にお任せするのが一番安全なのです。その専門業者へ報酬として支払うのが仲介手数料です。
仲介業務というものは、目に見えない仕事ではありますが、大切な役割を担っています。不動産取引を行う際、客側の立場から知っておくべきポイントがいくつかあります。まずは仲介手数料に上限があることです。これは法律で定められているので、規定外の金額を請求された場合は違法であると抗議することができます。また、手数料を支払うタイミングは会社によってまちまちですが、あくまでも契約が成立した場合に支払うお金だということを忘れないでください。万が一、契約が成り立たなかった場合は手数料がどうなるのか、事前に確認しておいた方がいいでしょう。
また、不動産取引に掛かる費用は仲介手数料だけではありません。諸々の税金や事務手数料など、他にも経費が必要です。税金等は一律ですが、不動産会社によっては物件調査の手数料などを徴収するところもあるので、その他費用についても確認しておくようにしましょう。
仲介手数料の計算方法を知っておこう
仲介手数料はどのような形で算出されているのか、計算方法を知っておいた方が役に立つと思いますのでお教えします。物件の価格をもとに算出するのですが、金額によって計算式に使う料率が少し変わります。200万円以下の金額に掛かる料率は5.4%、200万円超から400万円以下の金額に掛かる料率は4.32%、400万円超の金額に掛かる料率は3.24%と決まっています。ちなみに料率の端数分は現在の消費税分ですので、消費税率が変われば変更されますのでご注意ください。では実際に計算してみましょう。3000万円の物件を例に計算します。まず、それぞれの料率を当てはめるために金額を分けます。200万円以下の部分、200万円超から400万円以下の部分、400万円超の部分に分けるので、3000万円の場合は「200万円＋200万円＋2600万円」になります。それぞれの料率を掛けると、「200万円×5.4%＝108,000円」、「200万円×4.32%＝86,400円」、「2600万円×3.24%＝842,400円」がそれぞれの計算となり、算出された三つを合計すると「1,036,800円」という金額が出てきます。
この金額が仲介手数料額であり、法律で定められている上限額になります。この計算式を知っておけば、仲介手数料額を提示された際に正当な金額かどうかの確認を自分ですることができます。三段階に分けて計算するのが面倒だ、という方は「(売買価格×3%＋6万円）＋消費税率）という計算式でも算出ができます。ただし、物件価格が400万円を超えている場合のみ適用となりますので注意して計算してください。中には悪質な業者も隠れていますので、自分で確認できるところは知識として身に付けておきましょう。
売買の際の手数料は本来価格交渉できるものである
先程の計算方法で、仲介手数料の金額を算出するやり方を理解いただけたと思います。仲介手数料は、これ以上徴収してはいけないという上限額が法律で決められており、先程の計算方法はその上限額の算出方法でもあるのです。ですので、上限いっぱいの金額を常に徴収しなければいけない、というわけではなく範囲内であれば手数料はいくらでも構わないのです。手数料額を決めるのは不動産会社になるので、同じ3000万円の物件でも手数料が100万円のところもあれば、半額の50万円しか請求してこない会社もあります。
金額の決め方は不透明な部分もありますが、その物件取引に掛かるコストなどと考慮しながら各社決めていると思われます。それであれば自ら手数料の値引き交渉ができるのではないでしょうか。全ての不動産業者が応じてくれるとは限りませんが、値引きしやすい方法を考える上で契約形態がポイントになってきます。不動産業界における媒介契約は3種類あります。一人で何社でも掛け持ちできる一般媒介契約、取引する不動産会社をひとつに絞る専任媒介契約と専属専任媒介契約です。
不動産会社側としては、他社と契約される恐れがある一般媒介よりも専任媒介や専属専任媒介で契約してもらいたいというのが本音です。しかし、どの契約形態でも支払う仲介手数料の金額は一緒なのです。客側からすれば何社かと比較しながら取引したいところですが、一般媒介は快く思われない上に手数料額も一緒なので何となく不利に感じます。そこで、専任か専属専任で媒介契約する代わりに仲介手数料の値引きを交渉してみるのです。会社としては自分の会社だけで取引してもらいたい気持ちが強いので、条件によっては応じてくれる場合もあります。少しでも費用を安くできるように粘り強く交渉してみましょう。
まとめ
仲介手数料の仕組みを知ることで、無料にしてもらえるからくりや値引き交渉が可能なことがより身近に感じてもらえたと思います。不動産会社の収入源である手数料を、不正に請求しようとする悪質な会社も中にはいます。もしくは表面上は無料と宣伝しておいて、他の費用として不当な金額を提示される場合もあります。仲介手数料については事前にしっかりと勉強しておくようにしましょう。
