不動産会社と売買契約を結ぶ際に仲介手数料がかかりますが、中には無料にしている不動産会社もあります。
仲介手数料無料は嬉しいメリットである反面、デメリットがあるのではないかと不安に思う方もいらっしゃるのではないでしょうか。
仲介手数料が無料になる仕組みを理解し、メリット・デメリットを知りましょう。
順番に詳しく解説していきますので、ぜひ最後までご覧ください。
仲介手数料とは
仲介手数料は、不動産会社を通して不動産の売買取引を行う際にかかる諸費用の1つです。
仲介手数料とはそもそもどういったものなのか、内容について解説していきましょう。
仲介手数料の対象範囲
不動産取引には専門知識が必要となる為、不動産会社に仲介を依頼するとスムーズに取引を行うことができます。
契約が成立した際に、不動産会社に仲介業務の対価として支払うのが仲介手数料です。
不動産会社の行う仲介業務とはどういったものがあり、仲介手数料は具体的に何に対して支払われるのでしょうか。
不動産会社が行う仲介業務には、以下のようなものがあります。
- 物件の査定、調査
- 物件の案内
- 広告活動
- 販売活動
- 契約条件交渉
- 売買契約書作成
- 重要事項説明書作成
- 融資手続きのサポート 等
仲介手数料は、これらの業務の対価として支払われるものです。
仲介手数料は成功報酬と言われており、契約が成立した段階で初めて料金が発生します。
物件を案内してもらったり見積もりの作成を依頼したりしている段階では仲介手数料は請求されません。
また、仲介手数料は仲介業務を主に行っている不動産会社の収入源でもあります。
仲介手数料には上限設定がある
仲介手数料は各不動産会社で金額を自由に設定することができますが、宅地建物取引業法により設定できる「上限」が定められています。
売買取引金額に応じて、以下の計算式で仲介手数料の上限が計算できます。
| 売買取引金額 | 計算式 |
|---|---|
| 200万円以下の金額に対して | 対象金額×5％＋消費税 |
| 200万円より大きく400万円以下の金額に対して | 対象金額×4％＋消費税 |
| 400万円を超える金額に対して | 対象金額×3％＋消費税 |
取引金額が大きくなっていくと、上記の設定に応じて計算を三分割する必要があり計算が複雑になってしまう為、400万円を超える場合は以下の計算式でも代用が可能です。
| 売買取引金額 | 計算式 |
|---|---|
| 400万円を超える場合 | （売買取引金額×3％＋6万円）×消費税 |
例えば、取引金額が2,000万円の場合の計算は以下のようになります。
（2,000万円×3％＋6万円）×消費税 ＝ 66万円×消費税
よって、66万円に消費税がかけられた金額が仲介手数料の上限金額となるわけです。
仲介手数料を支払うタイミング
仲介手数料は売買契約を結ぶ際に金額が確定しますが、支払うタイミングは一般的に以下の2回に分けられます。
- 契約が成立したとき
- 物件引き渡し時
ほとんどの場合、金額の50%ずつを分けて支払うことが多いです。
契約時に全額支払いを行わないのは、物件を引き渡すまでにも仲介業務や日数がかかる為であり、仲介手数料は成功報酬なので、契約前に請求されることはありません。
仲介手数料無料の仕組み
続いて仲介手数料が無料になる仕組みについて解説していきます。
多くの不動産会社が仲介手数料の上限金額を請求している一方で、無料にしている不動産会社も増えてきています。
一体どのような仕組みで無料にしているのでしょうか。
両手仲介で売買されるケース
不動産会社が売り手から依頼を受けた物件を、自社で買い手を探して両方の仲介を行うことがあります。
これを「両手仲介」と言い、売り手と買い手の双方から仲介手数料を受け取ることが可能です。
不動産会社はこの方法で大きく利益を得ることができますが、あえて片方からだけ仲介手数料をもらうようにして仲介手数料無料を実現しています。
利益としては減ってしまいますが、仲介手数料無料にすることで集客につながりやすくなり、結果として会社にとってはメリットとなるわけです。
従来は、両手仲介で利益をあげていくのが不動産業界では慣例でしたが、常識にとらわれない方法でより良いサービスを提供しようとする不動産会社が増えています。
企業努力で無料にしているケース
徹底したコストカットによる企業努力で仲介手数料を無料にしているケースもあります。
具体的には広告費や人員の削減などです。
インターネットの普及により広告媒体がweb広告に移行したことで、広告費や人件費が抑えられるようになりました。
SNSなど無料の媒体を有効に活用することで大幅に広告費を抑えることが可能です。
かつては対面での営業スタイルが不動産営業の主流でしたが、営業マン自体の数を減らしている企業もあります。
そのような企業では、お客様からの問い合わせや予約はweb上で完結させてしまい、店舗には最低限のスタッフのみで対応しても、接客・営業に支障がでないようにしています。
しつこい営業を嫌う人もいる為、イメージを損なう心配もなく仲介手数料無料で集客もできるので、不動産会社にとってはメリットとなるのです。
仲介手数料以外の収益があるケース
不動産会社が仲介業務以外にも収入源がある場合、会社全体として利益を確保している為、仲介手数料を無料にしているケースがあります。
不動産会社の収入源としては、以下のようなものがあります。
- 賃貸管理
- 賃貸仲介
- 土地・建物の売却
- 建築
- 内装
- リフォーム 等
仲介手数料以外にもこれらの収入源が確保されている為、仲介手数料無料が成立できているのです。
不動産会社が売主のケース
不動産会社が売主の場合、買い手と不動産会社の直接取引となる為、仲介手数料は発生しません。
このような物件は、不動産会社が直接買い取りを行った際に生じます。
所有する不動産を早く売りたい等、売主に事情がある場合は相場より安くても不動産会社に直接買い取ってもらうことがあるのです。
不動産会社にとっても、安く買い取って相場相当で販売できれば大きなメリットになります。
このような理由から買い取りに力を入れている不動産会社も多いです。
買い手にとっては不動産会社との直接取引になる為、連絡や物件の引き渡しなどスムーズにできるといったメリットがあります。
仲介手数料無料のメリット
仲介手数料は大きな金額ですので、無料になることでさまざまなメリットが考えられます。
売主と買主でそれぞれどのようなメリットがあるか解説していきましょう。
売主側のメリット
まずは、売主側の仲介手数料無料のメリットについて解説します。
費用を抑えられる
一番のメリットとしては仲介手数料分の費用を抑えられることです。
通常、不動産を売却する際には以下の費用がかかります。
- 仲介手数料
- 不動産登記費用
- 測量・解体費用 等
これらの費用のなかでも仲介手数料の占める割合はかなり大きいです。
法律で上限が設定されているとはいえ、2,000万円の物件を取り引きした場合は最大で66万円＋消費税の仲介手数料がかかります。
この分を自己資金に充てることができれば、引越しやリフォームなど新生活に向けて有効的に活用できることでしょう。
買主側のメリット
続いて買主側のメリットについて解説していきます。
売主側と同様に大きな費用を抑えられるメリットがありますが、その分を自己資金として活用することで以下のようなメリットが挙げられます。
自己資金が増えて住宅ローン審査に有利
新しい住宅を購入する際に住宅ローンの利用を検討する方もいらっしゃるでしょう。
自己資金率が上がるとローン審査が通りやすくなるメリットがあります。
また、全額ローンを組んだ場合は金利の影響により最終的に支払う総額が多くなってしまいますが、いくらか頭金に回すことで支払い金額を抑えることも可能です。
さらに、自己資金率が上がることで金融機関の審査スコアが上がることが期待でき、金利をより良い条件で提示してもらえることも考えられます。
住宅ローンを検討している方にとっては嬉しいメリットです。
諸費用がさらに安くできる
上記のように、自己資金の活用でローン借入金を減らすことができれば、それに連動したローンの諸費用も安くすることができます。
具体的には、ローン保証料、事務手数料、抵当権設定における登録免許税などです。
仲介手数料が無料になることで、さらに上記のような諸費用もお得にできるメリットがあります。
仲介手数料無料のデメリットと注意点
仲介手数料無料にはデメリットも存在します。
売主側と買主側の視点で、それぞれどのようなデメリットがあるのか解説させていただきます。
売主側のデメリット
売主が物件を売却する際に、仲介手数料無料の不動産会社へ仲介を依頼した場合は以下の内容に注意する必要があります。
囲い込みに注意
売主の仲介手数料を無料にした場合、不動産会社によっては自社の利益を確保する為に買主から仲介手数料をもらおうとします。
その為には、先述したように両手仲介を行う必要がありますが、買主が別の不動産会社に仲介を依頼している場合は仲介手数料を請求することができません。
悪質な不動産会社のケースでは、直接買主を見つけるまで何かと理由をつけて物件を紹介しない、販売しないという「囲い込み」を行うことがあるのです。
その場合、早く売れるタイミングを逃してしまったり、なかなか売れないことを理由に不動産会社から値下げを提案されたりすることもあります。
別の名目で費用を請求される
不動産会社によっては、仲介手数料を無料にする代わりに別の項目で費用を請求しているケースがあります。
具体的には、コンサルティング費用、広告宣伝費、物件調査費用などの名目です。
これらは、本来仲介手数料のなかで賄うことが法律でも定められており、仲介業務で必要な費用以外は請求できないことになっています。
つまり、仲介手数料を無料にするということは、仲介業務に必要な費用は自社で負担しなければいけないので、先ほど挙げたような項目での請求は本来できません。
不明な請求明細がないか、必ず確認しておく必要があるので注意しておきましょう。
買主側のデメリット
買主が仲介手数料無料の不動産会社に依頼する場合、以下のようなデメリットが考えられます。
対象となる物件が限られる
不動産会社が両手仲介を行うことで仲介手数料無料にしている場合、全ての物件が対象となるわけではありません。
中には企業努力によって仲介手数料無料を実現している不動産会社もあるので一概には言えませんが、対象となる物件は限られてくるということを覚えておきましょう。
物件価格に上乗せしている
仲介手数料を無料にしている代わりに、相場よりも物件価格を高めにしているケースもあります。
相場を知っていれば価格交渉を行うこともできますが、仲介手数料無料を理由に値引きに応じてくれない可能性もあります。
このような場合は、仲介手数料無料にこだわらず、総合的にメリットがある別の不動産会社に依頼するのも1つの手段でしょう。
仲介手数料無料の不動産会社の選び方
仲介手数料無料はメリットもありますが、デメリットや注意点もあります。
前項でご説明させていただいたデメリットを見てみると、不動産会社選びが重要ということがお分かりいただけたのではないでしょうか。
良い不動産会社に出会う為に、仲介手数料無料の不動産会社を選ぶ際のポイントについて解説させていただきます。
取り扱い物件数の多さで選ぶ
不動産会社のホームページで、どのような物件が仲介手数料無料になるのか確認してみましょう。
対象となる物件が少なかったり、条件が限られたりするようではあまりおすすめできません。
物件数が少ないと買主は条件に合う物件を見つけにくいため、買い手が集まりにくくなりやすいです。
売主側としても、その不動産会社ではすぐに買い手が見つからない可能性が高くなるのでデメリットとなります。
条件に合えば、大手不動産情報サイトに掲載されている物件も全て仲介手数料無料にできるといった不動産会社もあります。
ホームページで確認して、気になる物件があれば見積もり依頼をしてみるのもいいでしょう。
豊富な実績で選ぶ
不動産会社の営業年数は、良い不動産会社を選ぶ際の1つの指標となります。
販売件数や取引件数などもある程度参考にはなりますが、会社の売上や利益を優先して押売りをしている可能性があるので注意は必要です。
そのような不動産会社は、顧客満足も低く次第にお客様が離れていってしまうので長らく営業を続けることは難しいでしょう。
不動産会社として営業年数が長ければ、その地域で長い間お客様に支持されてきたことの証でもあります。
もちろん、一概には言えないので参考とはなりますが、どのくらい営業年数があるか確認してみて、そのうえで販売実績などを見てみるといいでしょう。
不動産会社のホームページ上では、会社概要欄などに「宅地建物取引業免許証番号」として記載されています。
免許証番号の横に（）かっこ付きで数字が表記されていますが、この数字は営業年数が5年経過するごとに1つずつ上がっていきます。
どのくらい営業しているか知りたい場合は、この免許証番号のかっこの数字を確認してみてください。
信頼できる不動産会社かで選ぶ
仲介手数料無料をうたう不動産会社の中には、別の名目で手数料を請求したりサービスの質を落としたりする悪質な業者も残念ながら存在します。
そのような会社と契約しない為に信頼できる不動産会社かどうか見極めていきましょう。
以下の点を参考に確認してみてください。
- デメリットも伝えてくれる
- 質問に誠実に答えてくれる
- 回答がスピーディ
- 言葉遣いが丁寧
- 押売り営業をしない
- 誇大広告を使っていない
担当する営業マンによっても差はありますが、これらの点がしっかりできていれば信頼できる不動産会社といえるでしょう。
取引を進めていくにあたって何か疑問点などがあれば必ず担当営業に質問してみてください。
しっかり答えてくれないなどの不審な点があれば他の不動産会社に変更することをおすすめします。
まとめ
仲介手数料無料の仕組みから不動産会社を選ぶ際のポイントについて解説させていただきました。
仲介手数料無料はメリットも大きいですが、注意すべきデメリットもいくつかございます。
良い不動産会社を選ぶことでデメリットは回避できる部分が大きいので、事前の不動産会社選びをしっかり行っていきましょう。
