仲介手数料無料は交渉できる?交渉の注意点も紹介します!

  • 記事公開日:2022/01/19
仲介手数料無料 交渉

物件購入を考えている場合、これからの住宅ローンのことなどを考えると、初期費用は少しでも抑えられると嬉しいですよね。昨今は多くの不動産業者が仲介手数料の割引や無料を謳っていますが、本当に安くなるのでしょうか。

また、交渉で安くすることは可能なのでしょうか。

本記事では、物件購入にかかる費用や、仲介手数料が無料になる仕組みと交渉の注意点などを紹介します。

物件購入の際にかかる初期費用は?

物件の購入にかかる費用は、種類も金額もケースバイケースで一言に説明することはできません。

しかし、一般的に取引されている中では、購入する物件が新築か中古かによって請求される費用項目に違いが出ることが多いです。

ここでは、まず不動産業者を媒介にして物件を購入する場合にどのような初期費用がかかるのか新築・中古に分けて説明します。

新築物件購入の場合

一般的に、新築のマンションや一戸建てを購入した場合には、初期費用として以下の項目が必要となります。

  • 住宅ローン借入費用
  • 印紙税
  • 登記費用
  • 保証料
  • 各種保険料
  • 不動産取得税

この内、上5つについては全て住宅ローンを借り入れるために必要な費用です。

また不動産取得税は不動産を購入した際に一度だけかかる税金で、各市町村に支払う義務があります。

申込証拠金、手付金などの費用や、新築マンション・新築戸建てによってかかる費用もあります。

中古物件購入の場合

一方、中古のマンションや一戸建てを購入する場合にも、前述の住宅ローン借り入れ費用などは必要となります。

それに加えて請求されることが多いものが「仲介手数料」です。

これは文字通り、物件の売り手と買い手を仲介した不動産業者へ支払う手数料となります。

新築物件や業者がリノベーション工事を行った物件は「商品」として不動産業者から売り出されているものが多く、「直接販売」になるので手数料がかかりません。

しかし中古物件の場合はそれらと異なり、必ず持ち主がいるものです。そのため、多くの取引で仲介手数料の請求が行われています。

不動産売買における仲介手数料とは?

実は現在一般的に使われている「仲介手数料」という言葉は法的に定義されているものではなく、俗称です。

不動産売買などの取引は、「宅地建物取引業法」(以下宅建業法)という法律に従って行われています。宅建業法では仲介のことを「媒介」と言い、媒介時に請求できる手数料の金額も上限が定められています。

宅建業法で定められている金額は上限のみのため、値引きや無料であっても問題はありません。

仲介手数料の仕組み

中古物件を売り出している場合、必ずその物件の持ち主(売り手)が存在します。通常、不動産業者は売り手には「物件宣伝の名目」で、買い手には「売り手との仲介」の名目で、両方に手数料を請求しています。

特に物件の仲介を専業としている業者の中には、仲介手数料が会社の売り上げに直結するため、値引きをなかなか行えない会社もあります。

仲介手数料の算出方法

宅建業法上、不動産業者が請求できる仲介手数料の上限は決まっています。

物件購入の場合はほとんどが400万円以上の取引となるため、以下の式で算出された金額が仲介手数料です。

売買金額×3%+6万円

この金額はあくまで上限であるため、これ以下であれば業者は自由に設定することができますが、仲介手数料は不動産業者にとって純粋な利益となるため、ほとんどの会社がこの上限金額で設定しています。

交渉で仲介手数料を無料にすることは可能?

不動産業者の中には、開発など仲介業以外のことも行っている会社もあれば、物件の仲介業を専門に行っている会社もあります。特に後者は主な利益源が仲介手数料となるため、それを無料にすると売り上げの低下に直結します。

とは言え、インターネットで検索すると仲介手数料最大無料を謳っている会社は数多く存在しており、前述の通り値切り行為も禁止されていないため、場合によっては無料にしてもらうことも可能でしょう。

ここでは仲介手数料が無料になる時の仕組みや、交渉時の注意点を紹介します。

仲介手数料が無料になる仕組み

仲介手数料とは本来、業者が物件の買い手と売り手の両方に請求し、受け取っているものです。

物件購入時の仲介手数料無料を宣伝している会社の多くは、売り手にのみ手数料を請求し、買い手からは受け取らないというビジネスモデルを採用しています。

これによって不動産業者は得られる利益が半減してしまいますが、買い手にとっては初期費用が抑えられるため、集客しやすいというメリットもあります。

交渉次第で仲介手数料は値引きされる可能性も

仲介手数料には上限はあっても下限はありません。そのため、買い手が不動産業者に値切る行為も自由に行うことができます。

ただし、売り手と買い手の両方から仲介手数料を請求する代わりにきめ細かなサービスを行っている業者などは、手数料の減額が売り上げに直結することもあり、値下げが難しい場合もあります。

あまり強引に話を進めた場合、取引が不利になってしまうこともあるため、交渉はあくまでも慎重に行うことをおすすめします。

仲介手数料無料物件を検討する際の注意点

ここまで仲介手数料が無料になる仕組みを説明しましたが、不動産業者の利益が少なくなる手法であるため、買い手も物件を検討する際には注意が必要です。

本項では、仲介手数料無料物件を探す際に注意すべき点を紹介します。

元々「無料」や「割引」キャンペーンを行っている会社をチェックする

より良い物件を探したい場合は、仲介手数料の無料にあまりこだわらず、割引キャンペーンなどを行っている業者も候補に入れて探してみることをおすすめします。

理由は簡単で、その方が取り扱い物件の数が多く、また、仲介手数料無料にこだわるよりもお得になる場合もあるからです。

それでも手数料無料の会社で物件を探したい場合は、まずはその会社のホームページなどで取り扱っている物件の数をチェックしましょう。

会社によっては扱っている物件全件が仲介手数料無料となっている場合もあります。そうでないときは、検索覧で「仲介手数料無料」を選んで探せる場合も。

仲介手数料無料とあっても、取り扱い物件数の明記がない、どれが仲介手数料無料の物件かをネットで調べられないということもあるので、その時は直接問い合わせましょう。

仲介手数料以外の諸経費もトータルで考慮する

仮に全ての物件で購入時の仲介手数料が無料になると宣伝している会社であっても、購入にかかる費用の名目は契約前に全て確認した方が良いでしょう。

特に物件の仲介のみを行っている業者は、通常仲介手数料が利益の中心です。そのため、仲介手数料を無料にした場合にそれ以外の名目で費用を請求する場良いがあります。例えば「住宅ローンの取次ぎ手数料」や「物件の調査費用」などが例に挙げられます。こういった費用が高い場合は、せっかく仲介手数料を無料にできてもそのメリットが小さくなってしまうでしょう。

ただし、別途費用がかかるからと言って、全ての業者が悪いというわけでもありません。どのタイミングでどんな費用がかかるのか、それは何のために支払うものなのかをよく話し合い、両者が納得した上で契約を進めることが大切です。

まとめ

今回は、不動産売買における仲介手数料の仕組みや、金額交渉時の注意点について紹介しました。

仲介手数料を無料にすることは、不動産業者にとっても集客効果が見込めるなどのメリットがある営業手法ですが、利益は半減します。そういった業者の中にはその分他の名目で買い手に費用を請求することもあるので覚えておきましょう。もちろん買い手は少しでも初期費用が抑えられた方が嬉しいものですが、物件探しで1番重要なことは、妥協せずに気に入った物件をとことん探すことです。

仲介手数料という目先の無料のみにこだわらず、割引キャンペーンなども活用しながら上手に交渉しましょう。