住んでいた家を売却したいけど、なかなか売れずに困っている人は多いのではないでしょうか。
家がこのまま売れ残ってしまったらどうなるのか、そう考えると不安になります。
家がなかなか売れないのは原因があり、それぞれ適切な対処方法があります。
家が売れないからと言って、安易にしてはいけない行動もあるので注意が必要です。
この記事では家の売却を成功させるためのポイントについて、詳しく解説していきます。
家が売れないとどうなる？
すぐ売れると思っていても、いざ家を売却しようとすると思ったように売れずに想定外の事態も発生してきます。
家が売れないとどういったことが起きるのか、順番に解説していきましょう。
ランニングコストが発生する
売れずに家を所有していると、課税対象となり税金の支払い義務が発生します。
1月1日時点での不動産所有者に納税義務が課せられ、4月に納税通知書が届けられます。
納めなければいけない税金は、固定資産税、都市計画税などです。
その他には、不動産そのものの管理、維持費用がかかります。
建物は定期的にメンテナンスをしなければ老朽化していきますし、屋外の掃除や庭の手入れを怠ってしまうと、近隣住人とのトラブルにも発展する恐れがあります。
不動産は所有しているだけで、意外と支払う費用がかかりますので早期に売却する対策が必要です。
どんどん売却が難しくなる
不動産物件は売りに出してから時間が経てば経つほど売却が難しくなってきます。
不動産情報サイトなどでは新着物件からチェックされる傾向が高く、掲載から時間が経っているような物件はそれだけで敬遠されてしまいがち。
なぜなら、「時間が経っている = 何か問題があって売れ残っている」と判断され、実際に欠陥があるわけではなくても選択肢となる可能性が低くなるからです。
また、新着順で探している場合、自分の物件にたどり着く前に他の物件を購入されてしまうこともあります。
以上の理由から、不動産の売却は売り出しはじめが肝心だと言えるでしょう。
競売にかけられる
もし住宅ローンの支払いが滞っていて、返済にあてる為に家の売却を考えていた場合は、家が売れないと最終的に競売にかけられてしまいます。
競売になると、不動産の価格はかなり下がってしまうので、売却できたとしても債権の回収が難しい場合が多いです。
事前に打てる対策としては、金融機関に相談して任意売却を行う方法があります。
任意売却であれば、少しでも高く売れる可能性がありますが、確実に売れるとはかぎりません。
重要なのは、信頼できる不動産会社に依頼してスムーズに売却を進めてもらうことです。
家が売れない原因
家が売れないのは必ず何かしらの原因があります。
家の売却を成功させたい場合は、まずは原因を知ることが重要です。
ここでは、家が売れない主な原因について解説していきますので、自分に当てはまるものがないか確認してみてください。
売り出し価格が相場より高い
売り出し価格が相場よりも高い場合は、当然のことながら売れ残ってしまう可能性が高いです。
欲張らずに市場価格を調べた上で、適正な価格設定を行う必要があるでしょう。
不動産会社に相談したりインターネットで検索したりすることで、相場を知ることができます。
買手も同じくインターネットを使って、簡単に価格を調べることができる時代ですので、高すぎる価格をつけてしまうのはデメリットしかありません。
売り出し価格は相場価格に合わせるように注意しましょう。
築年数が古すぎる
築年数が経っていると、古い、汚れているなどマイナスのイメージがついてしまうので、それだけで印象が悪くなってしまいます。
また、30年を経過した住宅は配管の損傷が多いなど、実際に暮らす上で問題が出てしまう部分もあります。
さらに住宅ローン控除の適用から外れてしまうといった、買主にとってデメリットとなることが多いのでますます売れにくくなるのです。
住宅の中古市場としては、ニーズが高まっている面もあるので一概にはいえませんが、売却できたとしても利益は少ないでしょう。
一般的には築20年以内であれば、買主を見つけやすいです。
20年を超えている場合でも、耐震診断の基準を満たせば減免措置や住宅ローン控除の適用ができるなど対策できることもあります。
売主、買主双方にメリットがあるので是非検討してみましょう。
不動産会社のサポートが不十分
家の売却を成功させたい場合は、不動産会社のサポートが不可欠です。
積極的な営業姿勢が感じられない場合は、不動産会社を変えることも検討が必要かもしれません。
また、不動産会社の販売意欲が低いだけでなく、「囲い込み」といった悪質な行為が行われている可能性もあります。
不動産会社との契約方法によっては、すぐに不動産会社を変更できない場合もあるので注意が必要です。
変更時の注意点については、後ほど詳しく解説していきます。
内覧が上手くできていない
家を買ってもらう為には内覧の対応も重要です。
内覧時の印象が悪かったり、そもそも内覧数が少なかったりしても成約率が低くなってしまいます。
内覧時には家の掃除や整理・整頓を行い、あまり生活感が出ないようにし、対応する際には丁寧な対応を心がけて、印象が悪くならないように注意が必要です。
売り出し時期が閑散期である
不動産は一年を通して売れているわけではなく、繁忙期と閑散期があります。
また、景気によっても需要は変化してくるので注意しましょう。
一般的には、新生活の始まる3月は需要が高く、お盆休みや年末年始のお休みがある8月、1月は閑散期になります。
不動産需要の最新の動向については、不動産会社に相談してみるのもいいでしょう。
売れない時にできる対処法
家が売れない原因が特定できたら、対策を講じていきましょう。
ひとつひとつ原因をつぶしていけば、家の売却へと近づけるはずです。
家が売れないときの対処法についてそれぞれ解説していきます。
相場に合わせた価格設定をする
家の売り出し価格が相場からかけ離れたものだと、なかなか売れません。
相場を確認して価格の見直しを行いましょう。
その際におすすめなのが、物件の成約価格を参考にすることです。
自分が売りに出す家の条件に近いものが、いくらで売れているか調べてみましょう。
方法としては以下のものがあります。
- 土地総合情報システム
- レインズマーケットインフォメーション
- 不動産物件情報サイト各種
上記のWebサイトで、立地、築年数、間取りなど条件が近いものを探して売却価格を確認することができます。
通常、不動産会社に査定してもらった後で、仲介を依頼する不動産会社と一緒に価格設定を行いますが、必要に応じて価格の見直しを行うようにしましょう。
家を綺麗に掃除する
家の築年数が古くても、整理整頓がされていて綺麗に清掃されていれば印象がだいぶ変わってきます。
必要に応じて、クリーニング業者に依頼するのもひとつの手です。
自分ではなかなか綺麗にできない水回りも、プロに依頼するとだいぶ綺麗にすることができます。
内覧で与える印象も変わってきますし、掲載する写真も好印象になるでしょう。
リフォームまで行うと費用対効果が見合わなくなってしまうことがあるので、慎重な判断が必要です。
リフォームについての解説はこの後で詳しく解説していきます。
広告の見直しを行う
成約率を上げるには広告の見直しを行いましょう。
適切な媒体に適切な内容で、適切な量の広告を投下できているか確認します。
かつては、折込チラシなどの印刷媒体が主流でしたが今やインターネット広告の時代です。
最安で無料から始められるものもあるので、効果的に活用していきましょう。
確実に押さえておきたいのは、不動産情報サイトへの掲載内容です。
掲載する写真は最も重要なポイントとなるので、妥協せずに納得いくまで撮り直しを行いましょう。
また、「レインズ」の掲載内容も不動産会社にお願いして見せてもらうことをおすすめします。
レインズは主に不動産会社が利用している、不動産取引情報サイトのことです。
ここに掲載している内容が不十分だと、買手が見つかりにくい原因にもなりますので、内容を確認しておきましょう。
もし、図面が登録されていなかったり、肝心な部分が省略されていたりするような図面が作成されていた場合はすぐに差し替えをお願いましょう。
最後に、物件を掲載しているサイトをすべて教えてもらい、足りないようであれば掲載先をすぐに増やしてもらいます。
理想としては、大手不動産情報サイトは網羅するかたちで全て登録してもらうといいです。
他にも気になる点があれば、積極的に不動産会社に質問し、納得した状態で売却活動が進めましょう。
不動産会社を見直す
不動産会社から積極的なサポートを受けられていないと感じた場合は、不動産会社の変更を検討した方がいいかもしれません。
ただし、不動産会社との契約方法にはいくつか種類があり、その内容によって変更するタイミングには注意が必要です。
こちらについては、後ほど詳細とポイントについて解説していきます。
内覧のやり方を見直す
内覧は購入をしてくれる可能性のある人が直接物件を見に来るので、力を入れて対応する必要があります。
内覧に来てくれる人がいるのに、なかなか成約に結びつかない場合は内覧の対応を見直しましょう。
多くの場合、持ち家であれば売りに出しているときも、その家で生活をしているはずです。
しかし、あまりに生活感が出ていたり、家の中が物であふれたりしていると、内覧に来た人の購入意欲は下がってしまいがち。
この機会に、家のなかの物を減らしていき掃除や整理・整頓を徹底しましょう。
可能であれば賃貸物件を契約してそこで生活を行ったり、親戚や知り合いの家に住まわせてもらったりすることもひとつの方法です。
仕上げにホームクリーニングを行えば、生活感はほぼなくなるでしょう。
余裕があれば「ホームステージング」を行って、家をモデルルームのように演出するとかなり印象が変わります。
ホームステージングとは家具や照明、小物や観葉植物などを使って室内を演出し、購入者に好印象を与える方法です。
自分で購入しなくても、小物をレンタルできるサービスや、ホームステージング自体を代行してくれる業者もいます。
効果が見込めるので、予算と合わせて是非検討してみてください。
売り出しのタイミングを考える
不動産業界には繁忙期と閑散期があり、繁忙期に売りに出した方が早く売れる確率が高くなります。
タイミングとしては１年に2回、不動産の需要が高くなる繁忙期が訪れます。
もっとも忙しいのが、新生活が始まる新年度のシーズンです。1月くらいから徐々に需要が高くなり3月にピークを迎えます。
その次に、人事異動などで転勤が多くなる10月も住宅の需要が高くなっています。
家を売りに出すには3月と10月がねらい目だと言えるでしょう。
不動産会社に買取りしてもらう
家がなかなか売れない場合は、不動産会社に買取りしてもらうのもひとつの方法です。
買取りとは、一般の人に売却するのとは違い、不動産会社に直接買い取ってもらうことをいいます。
メリットとしては、短期間での売却ができ現金化までの期間が短いということです。
また、直接買い取ってもらう為、仲介手数料もかかりません。
デメリットとしては、通常の不動産売却よりも価格が下がってしまうことがあげられます。
不動産会社によっては買取りを行っていないところや、全ての物件を買取りできるわけではないので事前の確認が必要だといえるでしょう。
売れないからと安易に行動してはいけないこと
家が売れない時に安易にやってしまうと逆効果な行動もあります。
一見すると効果がありそうな為、よく考えずに行ってしまいがちなものとして以下があげられます。
- 家を空き家にする
- 家をリフォームする
- 家を取り壊す
順番に解説していきましょう。
家を空き家にする
家を空き家にすると、 余計な物もなくなり生活感もなくなるので内覧がしやすくなるなどメリットがありそうです。
しかし、実際に住んでいる様子を内覧できたほうが、家を購入した後の生活をイメージしやすいといった声も多いです。
また、空き家にする為に新しく住む場所を購入したり、賃貸契約を結んだりした場合、余分な費用が発生することになります。
さらに、家は人が住んでない方が傷みやすいので、逆効果になる可能性も出てきます。
すぐに売却できればいいですが、もし売れずに残ってしまった場合、長期で売却を検討している場合は注意が必要です。
家をリフォームする
リフォームを行った費用は家の販売価格に上乗せすることが出来ないので注意しましょう。
リフォームを行えば、家も新しく見えてすぐに買い手がつきそうですが、リフォームの内容が全ての人の好みにあっているとはかぎりません。
購入後に自分でリフォームを行いたい人も多いので、リフォームをしたことが逆効果になってしまう可能性があります。
地域性や物件にもよって変わってきますので、事前に信頼できる不動産会社に相談することをおすすめします。
家を取り壊す
築年数が経っている古い家の場合、家を壊して更地にしてしまうことを検討するかもしれませんが、必ずしも得策ではありません。
家が建っていた方が、建て替えを検討する場合でもイメージがしやすくなりますし、古い家の需要があるケースもあります。
また、更地にすると固定資産税が増税になることも覚えておきましょう。
こちらも地域性によって判断が難しい部分があるので、不動産会社に相談してアドバイスを受けてみましょう。
家の売却は不動産会社選びが重要
家の売却は専門知識が必要で、書類の用意もたくさん必要な為、不動産会社と契約を結んで対応を進めていく場合がほとんどでしょう。
その為、家の売却は不動産会社選びが重要だといえます。
良い不動産会社を選ぶには
良い不動産会社を選ぶためには、複数の不動産会社を比較して選びたいもの。
インターネット上で、一括査定サービスの申し込みができるサイトもあるので活用してみるのもひとつの手です。
査定結果だけで選ぶのではなく、実際に話を聞いてみて対応の良さで選ぶのも成功のポイントとなります。
また、物件の種類や対応するエリアなど、得手不得手もあるので不動産会社に直接質問するか、ホームページでも会社概要などを確認してみましょう。
不動産会社を変えるタイミングに注意
すでに不動産会社を契約した後で、不動産会社の変更を希望する場合はそのタイミングに注意が必要です。
不動産会社との契約内容によって対応が変わってきますので、順番に解説していきます。
一般媒介契約の場合
一般媒介契約では、複数の不動産会社と契約を結ぶことが可能で、後から不動産会社を増やすことができます。
一般媒介契約には明示型と非明示型があり、明示型の場合は不動産会社を増やした場合に他の不動産会社にも通知が必要となっています。
専任媒介契約・専属専任媒介契約の場合
専任媒介契約と専属専任媒介契約では、一社とのみ契約ができます。
そのため、不動産会社を変更したい場合は現在の契約終了後に、契約を切り替える形となります。
契約期間は最長3ヶ月で、自動更新などはありません。
正当な理由がないのに途中で解約してしまうと広告費用等を請求されてしまうこともあります。
契約期間内でも、不動産会社が報告を怠るような契約義務違反があるようであれば、途中で解約することが可能です。
まとめ
家の売却を進めるにあたって、家が売れないときの原因と対策について解説させていただきました。
不動産売却を成功させる為には、準備をしっかりとすることが必要になってきます。
また、信頼できる不動産会社選びが重要になってくることがお分かりいただけたのではないでしょうか。
是非良い不動産会社を選んで、家の売却を成功させましょう。
