不動産投資はどうやって始める?初心者向け注意点を解説!

  • 記事公開日:2017/12/05
  • 最終更新日:2022/12/01

長期的に安定的な収益が得やすく、節税効果もある不動産投資。
ただ、実際に始めるのはややハードルが高いと感じる方は多いのではないでしょうか。

この記事では、初心者向けの不動産投資の基礎知識、不動産投資のプロセス、初心者が不動産投資を始めるに当たって注意すべきポイントをお伝えします。

また、不動産投資物件の種類とそれぞれのメリット・デメリットを解説し、初心者におすすめの物件種類についてもご紹介します。

初心者向け!不動産投資の基礎知識

低金利が続き年金不安がある昨今、預貯金以外の方法で資産運用を検討する方が増え、不動産投資への注目も高まっています。

不動産投資とは、不動産を投資用に購入して運用または売却し、家賃収入や売却価格から生じる利益を得ること。

ハイリスク・ハイリターンである株式投資やFX投資と比較して、不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンと言われています。
以下で、不動産投資の特徴を詳しくご説明します。

この他、不動産投資に関する書籍を読んだり、セミナーに参加したりして不動産投資に関する最新の知識を仕入れることも、初心者の方に役に立つでしょう。

不動産投資の特徴

不動産投資は、他の資産運用と異なる以下のような特徴があるため、不動産投資を始める前に基礎知識を勉強することが大切です。

不動産投資は「事業運営」の側面を持つ

株式投資の場合、株を購入した後は企業の経営方針や業績によって株価や配当が決まります。
一方、不動産投資は、購入した後も自らが物件のオーナーとして不動産を管理運用していきます。

つまり、不動産投資物件のオーナーは資金を出すだけの投資家ではなく、事業者としての側面も持っていると言えるでしょう。

具体的には、物件購入後に必要に応じて修繕やリフォームを行う、空室の家賃設定、賃借人を募集、入居希望者や賃借人からの問い合わせ等に対応するなどの業務があります。

不動産投資物件の中長期的な収支計画を作成することも大切です。

全額を自己資金で用意する必要はない

株式投資、投資信託、FX投資などの場合は、一般的に全額自己資金で購入しますが、不動産投資の場合、金融機関から融資を受けて、借入金を利用して投資を行うことができます。
この場合、購入する不動産を担保に設定することが一般的。

物件取得後は、家賃収入から生じる利益から借入金返済を行っていきます。

長期的に安定的な収益が見込める

株価は日々大きく変動しますが、不動産価格は短期的にそれほど大きな変動がありません。
その理由は、株価は景気変動に大きく左右されますが、不動産価格は売り買いに一定の時間がかかることもあり、景気に左右されにくいためです。

不動産価格はむしろ、国の金利政策や所在するエリアの動向および人口動態から影響を受けます。

なお、家賃はより景気変動に左右されにくく、物価変動時でも家賃の変動は緩やか。
不動産は長期的に所有することを前提とする場合、安定的な収益が見込める資産だと言えます。

不動産投資は節税効果が見込める

不動産投資は所得税、相続税などの節税効果が期待できます。実際、節税目的で不動産投資を行う方も多いです。
不動産投資はどのような仕組みで節税につながるのでしょうか。

所得税・住民税節税効果

建物は会計上「減価償却費」を計上できます。
「減価償却」とは、建物の取得価格を取得時に全額費用計上せず、何年かに分けて費用計上すること。

不動産所得は給与所得と「損益通算」できるので、減価償却費を計上した分だけ「課税所得」(所得税の対象となる個人所得)が減り、所得税や住民税を節税できるのです。

相続税・贈与税節税効果

財産を相続した場合に課せられる相続税は、「相続税評価額」をもとに計算されます。
この評価額は不動産の購入価格よりも低くなることが多いため、現金で相続するよりも相続税を節税できる可能性があります。

また同様の理由により、贈与税も節税可能です。

不動産はインフレに強い資産

不動産はインフレ局面時に強い資産と言われています。
インフレの時は現金や預金の価値が目減りしますが、不動産は「実物資産」でありモノ自体に利用価値があるため、インフレに左右されにくいのです。

また、金融機関から融資を受けて不動産投資物件を取得した場合、インフレ局面時には貨幣の価値が減るためローン返済額が目減りします。

不動産投資の利益とは?

次に、不動産投資の利益についてご説明します。

不動産投資から生まれる利益は、家賃収入から得られる「インカムゲイン」と、不動産売却時に得られる「キャピタルゲイン」の2つに分けられます。

インカムゲイン

「インカムゲイン」とは、年間家賃収入から年間経費を控除したものです。
年間経費には、維持管理費用、修繕費、火災保険料、税金(固都税)などが含まれます。

インカムゲイン = 年間家賃収入 - 年間経費

なお、不動産投資物件の収益性を表す指標として、「インカムゲイン」を不動産物件の取得価格で割った「実質利回り」があります。
実質利回りは、投資した金額に対して、どれくらいの利益が得られるかを表しています。

実質利回り = インカムゲイン ÷ 物件取得価格

この式から分かるように、実質利回りは物件取得価格が安く、インカムゲインが高いほど高くなります。

なお、インカムゲインでなく家賃収入を取得価格で割ったものを「表面利回り」と言います。

表面利回り = 年間家賃収入 ÷ 物件取得価格

物件のチラシなどに「利回り」として書かれている数値はこの「表面利回り」を言うことがほとんどです。
「表面利回り」は、年間経費を考慮しないため簡単に計算でき、実質利回りよりも高い数値になります。

物件のチラシに書かれた利回りは、「満室想定」(空室が1つもない)で計算された数値であることにも注意しましょう。

利回りが高い不動産投資物件は収益性が高いと言えるのですが、収益性が高い分リスクが大きいとも言えます。
あくまで不動産投資における判断材料の1つとして、利回りを利用しましょう。

キャピタルゲイン

不動産投資物件を売却する際に、売却価格がその不動産の取得金額より高い場合に得られる利益を「キャピタルゲイン」と言います。

キャピタルゲイン = 売却価格 - 取得価格

たとえば、取得価格が5,000万円で売却価格が6,000万円だったとしましょう。

この場合、下の式のとおりキャピタルゲインは1,000万円になります。
この例のように売却価格が取得価格より高ければ利益(キャピタルゲイン)が出ますが、売却価格が取得価格を下回る場合は、逆に損失(「キャピタルロス」)が発生します。

6,000万円 – 5,000万円 = 1,000万円

不動産投資はどうやって始める?

それでは、実際に不動産投資を始めるに当たってどのようなプロセスがあるのか、順を追って見ていきましょう。

不動産投資物件を探す

不動産投資物件を探す場合は、いきなり売り物件を探したり不動産会社に相談したりするのではなく、まず自分なりに不動産投資物件のイメージを持つことをおすすめします。

不動産投資物件のエリアや種類を決める

不動産投資物件を探す際には、あらかじめどのエリアで、どのような種類の物件に投資したいのか考えましょう。
初心者が不動産投資を始めるには、土地勘のあるエリアで、何かトラブル等が起きた時にすぐに駆け付けられる距離にある物件がおすすめです。

不動産投資物件の種類については、後ほど詳述します。

エリアや種類が決まったら、大手不動産ポータルサイトや不動産投資家向けのサイトなどで、実際に不動産投資物件を探し始めます。

不動産会社を選ぶ

興味のある物件が見つかったら、不動産会社に連絡します。その物件の広告を出している不動産会社に連絡することが多いです。

ただし、ほとんどの不動産会社はオンライン上で物件情報を共有しているため、昨今は自分で不動産会社を選ぶケースも増えています。

不動産投資物件の調査を行う

不動産会社に連絡して物件資料をもらったり内覧の日時を決めたりしたら、不動産投資物件の調査を始めます。

不動産会社も物件の概要を教えてくれますが、購入後にその物件のオーナーになるのは自分自身。
チラシや物件概要書に記載されていることや不動産会社から教えてもらったことを踏まえて、自分でも調査をすることが大切です。

物件調査は、主にインターネットを活用して行う「机上調査」と、実際に現地に赴いて行う「現地調査」に分けられます。

インターネットでは、以下のようなことが調べられます。

  • 物件や周辺環境(Google マップ)
  • 都市計画法・建築基準法上の規制(地方公共団体のウェブサイト)
  • 不動産価格・家賃相場(不動産ポータルサイト)

現地調査では、実際に物件を見たり周辺を歩いたりして物件や周辺環境について調査します。

机上調査と現地調査は、それぞれがお互いを補完し合っているので、どちらも大事。
調査する内容は、物件自体の調査、周辺環境の調査、不動産マーケット分析の3つに分けられます。

物件自体の調査

物件自体の調査として、土地の形状・広さや、建物の状況、前面道路の広さ、隣接地の状況、最寄り駅からの距離などを調べます。
物件の図面等がある場合は、それらと物件の現況を照合して相違がないか確認。

物件や前面道路、隣接地の写真も撮っておくと、後日他の物件と比較する時に役立ちます。

周辺環境の調査

不動産は周辺環境が大切です。以下の項目などについて、調査します。

  • 周辺環境
  • スーパー・学校・病院などの施設の有無
  • 騒音等が発生する施設が近くにないか
  • 通勤・通学時間帯における最寄り駅の電車の本数
  • 最寄り駅周辺の様子

不動産マーケット分析

不動産の価値はマーケットがどのような状態かによって左右するため、マーケット分析は欠かせません。
不動産マーケット分析は、不動産マーケット全般と、物件が所在するエリアの両方についてマーケット分析を行います。

不動産マーケット全般のマーケット分析では、日本全体の金利動向、地価動向、マンション価格動向などを調査。
エリアのマーケット分析では、エリアの人口動態、周辺物件の価格や賃料相場などを調べます。

なお、購入予定の不動産投資物件の賃貸需要に影響を及ぼすような競合物件が周辺にないか、駅前に新築物件が経つ予定はないかなども調べておきましょう。

不動産投資物件を購入

不動産投資物件の調査を行った上で購入する物件を決めたら、いよいよ購入手続きです。
不動産を購入するに当たっては、以下のような手続きが必要になります。

【不動産購入手続き】

①買付申込書を提出 複数の買い手がいる場合は、売主が誰に売るか決めます。
②金融機関に事前審査を申請 この段階ではあくまで事前審査であり、売買契約後に本審査を申請します。
③不動産売買契約締結 契約締結に当たっては、「宅地建物取引士」から重要事項の説明を受けます。
④金融機関に本審査を申請 金融機関から承認が下りたら、ローン契約締結します。
⑤物件引渡し・不動産登記・決済・融資実行 物件の引渡しは売主、買主、不動産会社立ち合いのもと行います。同時に、不動産登記手続き、決済が行われ、融資が実行されます。

物件引渡し後は、いよいよ不動産のオーナーとして管理運用を始めます。
リフォームが必要であれば行ってから、入居者を募集。

なお、不動産の管理は、自分で行わず不動産管理会社に委託することもできます。

初心者が不動産投資をする際に注意すべき点

初心者が不動産投資を始めるに当たって、注意すべき点は何でしょうか。以下で詳しく解説します。

物件価格以外に初期費用がかかる

不動産投資物件を購入するに当たっては、物件価格だけでなく「初期費用」も必要となります。
「初期費用」は、仲介手数料、手付金、印紙税、登録免許税、司法書士報酬、保険料、住宅ローン手数料など。

初期費用の総額は、一般的に物件価格の8~10%程度です。初期費用は通常、自己資金(現金)で支払います。

リスクを踏まえたうえで不動産投資を始める

不動産投資は、ハイリスク・ハイリターンの株式投資と比べれば安定性がありますが、預貯金よりはリスクが高いです。

不動産投資を始める前に、以下のような不動産特有のリスクと、これらのリスクを最小限にするための対策法を学んでおきましょう。

【不動産投資のリスクと対策法】

リスク リスクの概要・対策法
空室リスク 空室が発生し、家賃収入が途絶えるリスク

→ 賃貸需要がある物件を選ぶ、維持管理をしっかり行う、家賃保証サービスを利用

災害リスク 地震や洪水などの災害リスク

→ 耐震性のある物件を選ぶ、ハザードマップをチェックしてから購入、災害保険加入を検討

修繕リスク 想定外の修繕費が必要となるリスク

→ 建物の築年が浅い物件を選ぶ、修繕履歴を確認、内覧の際に目視で調査、プロに調査を依頼

価格下落リスク 不動産投資物件の価格が大幅に下がるリスク

→立地が良く値下がりしにくい物件を選ぶ

流動性リスク 物件を売りたいと思った時にすぐに売れないリスク

→売却しやすい市場性のある物件を選ぶ

避けるべき不動産投資

不動産投資にリスクは付き物ですが、あまりにリスクの大きい不動産投資は初心者向きとは言えません。
たとえば、以下のような不動産投資は避けた方が無難です。

短期間で転売することを前提とした不動産投資

初心者が不動産投資を始める場合は、長期的に保有して上述した「インカムゲイン」を安定的に得ることを目的とした不動産投資がおすすめ。

かつての不動産バブル時代には、「キャピタルゲイン」を目的とした取引、つまり購入後短期間で転売して売却益を得ることを目的とした取引が多く行われていました。

しかし、不動産価格が右肩上がりに上がる時代は終わり、不動産価格の立地間格差も広がっています。

このような中、不動産価格の将来動向を予測するのは難しいため、キャピタルゲインを目的とした不動産投資は避けた方がいいでしょう。

築年が古すぎる不動産投資物件

築年が古い物件、たとえば建築後40年や50年経っている物件は、取得価格を低く抑えられるかもしれません。

ただし、建物や間取りの老朽化、陳腐化により賃貸需要がなかったり、思わぬ高額な修繕費が必要になったりする可能性があるため、初心者向きとは言えません。

また、建物の法定耐用年数が切れている場合は減価償却費が計上できず、あまり節税効果がありません。

不動産会社は慎重に選ぶ

不動産投資の初心者は特に、不動産購入時にパートナーとなる不動産会社を慎重に選びましょう。

各不動産会社のウェブサイトに記載されていることや広告を出している物件の種類などを見て、不動産投資物件を扱っているか、得意とするエリアや物件の種類は何かなどをチェックすることが大切です。

また、仲介手数料の額、不動産の専門知識が豊富なスタッフが多いか、物件のメリットだけでなくデメリットも説明してくれるかなども、不動産会社を選ぶ時に重要なポイント。

株式会社リアルは、すべての社員が「宅地建物取引士」であり、仲介手数料最大無料で不動産取引のお手伝いをさせて頂きます。気になる物件があれば、お気軽にご相談ください。

不動産投資物件の現地調査は必須

昨今は、インターネット上で物件情報を詳しく見られるようになりました。
不動産投資家の中には、物件を見に行かずに遠隔地の物件を購入する方もいます。

しかし、どれ1つとして同じものが存在しない不動産を購入するに当たっては、本来現地調査は欠かせないもの。
特に初心者の方が不動産投資を行うに当たっては、現地調査は非常に重要です。

現地調査をしなければ分からないことが、不動産にはたくさんあります。
たとえば、日当たり、周辺エリアの雰囲気、騒音・臭気、建物の維持管理状況などは、実際に現地調査をしないと分かりません。

また、インターネットや書類に書かれていることがすべて正しいとも限りません。
必ず一度は現地に赴いた上で、購入判断をするようにしましょう。

金融機関の融資を受けるに当たって注意したいこと

不動産投資物件を購入する際に金融機関の融資を受けるに当たっては、以下の2点を判断する必要があります。

  • 自己資金の割合
  • 固定金利にするか変動金利にするか

以前は不動産投資を全額融資により行う「フルローン」も見られましたが、最近は融資が厳しくなったこともあり購入金額の一部を自己資金で賄う、つまり頭金を入れるケースが多いです。
頭金を入れると、ローン審査に通りやすい、ローン返済の負担が減る、というメリットがあります。

自己資金の割合は、物件の担保価値や物件購入者の属性などにより変化しますが、通常物件価格の10~20%程。
前述した「初期費用」と合わせて、物件価格の20~30%程度の自己資金を用意しておく必要があると思っておけば良いでしょう。

固定金利と変動金利は、どちらも一長一短があります。
固定金利は変動金利より高く設定されているが金利上昇リスクがあり、変動金利は固定金利より低く設定されているが将来の金利上昇リスクがありません。

自己資金割合をどれくらいにしたいか、変動金利にするか固定金利にするかは、資金にどれだけ余裕があるのか、借入期間、借入金額、金利動向などを総合的に勘案して決めることが大切です。

不動産投資物件の種類

不動産投資物件にはどのような種類があるのでしょうか。
個人投資家が主に投資対象とする物件の種類と、それぞれのメリット・デメリットについてご説明します。

マンション一戸

新築または中古のマンション一戸を購入して賃貸に出す投資です。
マンション一戸の投資は、後述する一棟の建物への投資に比べると購入価格が低く抑えられます。

マンション一戸の場合、オーナーが管理するのは住戸内に限られ、建物全体の管理や修繕はマンションの管理会社へ任せておけばいいのであまり手間がかからないのがメリット。

ただし、空室になるとたちまち家賃収入が0円になり赤字経営になってしまう点がデメリットです。
また、分譲マンションの所有者が支払う修繕積立金は、築年が経つにつれて高くなることがあるので注意が必要です。

一棟ビル

一棟ビルを買取り、各部屋を賃貸に出す場合です。一棟ビルには居住用(賃貸マンション・賃貸アパート)と事業用(オフィス・店舗ビル)があります。
事業用ビルはかなり高額であり個人投資家の投資対象にはなりにくいので、賃貸マンションか賃貸アパートが一般的です。

一棟マンションおよび一棟アパートは購入価格が高額になりがちですが、一戸くらい空室がでても家賃収入が0円になるわけではないので、家賃収入が安定しやすいのがメリット。
ただ、自分で管理や修繕をすべて行うには、専門的知識を必要とします。

また、管理会社に委託する場合は管理委託費のコストがかかります。

中古戸建

中古の一戸建てを購入して賃貸に出す投資です。物件によっては手頃な値段で購入でき、また中古戸建はマンションより部屋面積が広く家賃水準を高く設定できるのがメリットです。

ただし、築年の古い物件を買う場合は購入時に念入りな調査が必要。
購入後にシロアリ、雨漏りなどの瑕疵が見つかり、思わぬ修繕コストがかかってしまうこともあります。

また、マンションの賃貸需要があるエリアでは戸建ての賃貸需要は少ないことがあるので注意が必要。

初心者におすすめの不動産投資物件の種類

これから不動産投資を始める初心者の方には「中古マンション」をおすすめします。

一棟マンションは投資額が大きく、一棟アパートは築年の経過による空室リスクが大きいからです。
また、中古戸建は物件ごとの個別性が強く初心者には投資判断が難しいです。

中古マンションは、管理が比較的簡単なこと、毎月支払う管理費・修繕積立金は値上げしない限り定額なのでキャッシュフローが安定しやすく、初心者向けの不動産投資と言えます。

空室リスクを減らすには、駅から近いなど立地が良く長期的に賃貸需要が安定している物件、かつ築年がそれほど古くなくリフォームなどが必要ない物件を選ぶと良いでしょう。

まとめ

この記事では、初心者の方向けに不動産投資の基礎知識、不動産投資の始め方を解説。
また、初心者が不動産投資をする際に注意すべき点やおすすめの不動産投資物件の種類が中古マンションであることとその理由もご説明しました。

不動産投資は他の資産運用と異なる特徴がいくつかあります。
不動産投資を始めるに当たっては、不動産投資の基礎知識や注意点を学び、不動産に特有のリスクに留意することが大切です。