不動産売買を検討している人にとって、できればトラブルがないように取引を進めたいものです。
そのためには、不動産売買でどのようなトラブルが起きやすいのか事前に知っておくと、トラブルが起きにくい不動産会社選びの参考とすることができます。
この記事では、不動産売買でよくあるトラブルと不動産会社選びの重要性について解説していきますのでぜひ最後までご覧ください。
目次
不動産会社選びの重要性
不動産売買を進めるにあたって、信頼できる不動産会社を選ぶことが何といっても重要です。
分からないことや困ったことがあった際にすぐに相談できる、こまめに連絡をいれてくれる、そういったやりとりができるだけでもトラブルの発生率はぐっと低くなります。
また、売主と買主との間でトラブルが起きてしまった場合は、優秀な不動産会社であればうまく間に入ってトラブルを収めてくれるでしょう。
しかし、全ての不動産会社が優良企業ではないのも事実です。
中には悪質な業者もいるので、そういった業者に騙されない為にも最低限の知識を身に付けておく事が必要となります。
まずはよくあるトラブル事例から、対策できることを順番に確認していきましょう。
不動産売却時によくあるトラブル事例
不動産売却時によくあるトラブル事例について紹介していきます。
5つの事例について順番に解説していきましょう。
仲介手数料のトラブル
不動産会社に仲介を依頼した場合、仲介手数料が発生しますが不動産会社から正しく説明がされない為にトラブルとなるケースがあります。
仲介手数料は不動産会社で自由に金額を設定できますが、法律によってその上限額が定められています。
多くの不動産会社が上限額で仲介手数料を設定していますが、必ずしも上限額にしなければいけない訳ではありません。
本来あるべきは契約前に仲介手数料の計算方法や支払い時期について説明を受け、合意した上で契約を行います。
この事を正しく説明せずに、「金額は法律で決まっている」と言って勝手に上限額で仲介手数料を決めてしまう不動産会社もあるのです。
こうしたトラブルを防ぐためにも、仲介手数料の計算方法、支払い時期などについてしっかり確認した上で契約書上にも書面で残すようにしましょう。
囲い込みのトラブル
囲い込みとは、不動産会社が売主の物件情報を公開せずに他社からの問い合わせや紹介を意図的に制限する行為を言います。
不動産会社が売り手と買い手両方から仲介手数料を得ようとする為に、自社に都合のいい買い手を選ぼうとして行われる行為です。
これは売主が買い手を自分で見つけられない「専属専任媒介契約」を結んでいる場合によく起こります。
囲い込みが行われてしまうと売却の機会が遅れてしまったり、物件が安価に売られたりしてしまう事から売主にとってはデメリットしかありません。
売主が気付かないと囲い込みはなかなか止められない為、いまだに横行しているのも事実です。
囲い込みのトラブルを避ける為に、以下の3点を確認しておくことをおすすめします。
- 物件がレインズに登録されているか
- 売却活動、広告掲載等が積極的に行われているか
- 価格設定が妥当かどうか
上記の他、不動産会社に依頼してからも販売活動が適切に行われているか注意しておく必要があるでしょう。
また、囲い込みは買主側にとってもおこりうるトラブルです。
興味がある物件を内覧させてもらえない、何かと理由をつけて購入させてもらえないなど不審な対応が続いたら囲い込みされている可能性が高いでしょう。
物件に関するトラブル
物件に関するトラブルでは隠れた瑕疵に注意する必要があります。
具体的な事例としては、シロアリの被害や配管の水漏れなど購入時には発見が難しい建物や土地の欠陥のことです。
売主に故意や過失がなくとも「契約不適合責任」という民法上の責任が発生しますので売却後に賠償請求されるケースがあります。
事前にできる対策としては、隠れた瑕疵に該当する箇所を売却前に確認しておく事です。
具体的な対応としては、以下の項目があります。
- ホームインスペクションの実施
- 重要事項説明書等に記載
- 売買契約前に建物の状況を詳しく説明しておく
- 瑕疵保険に加入
ホームインスペクション(住宅診断)をプロに依頼することで不動産に欠陥がないか調査してもらうことができ、隠れた瑕疵を事前に確認しておく事ができます。
重要事項説明書は物件の設備や床や壁などさまざまな箇所について記載している書類です。
こちらに「買主の購入意思決定に影響を与える事項」「物件を使用することに影響を与える可能性がある事項」を記載することで買主と一緒に不備の有無を確認できます。
隠れた瑕疵について上記の記載をしておくことで契約不適合責任が発生するリスクを抑えることができるでしょう。
瑕疵保険については、契約不適合責任を問われた際に損害金を保証してくれるので、万が一に備えて加入をおすすめします。
支払いに関するトラブル
支払いに関するトラブルで多いものとしては、契約後に買主が支払いできなくなってしまうケースです。
事例としては、ローンで支払いする予定で手付金まで支払ったが、審査が通らずに残金の支払いができなくなるトラブルが多いです。
その場合、手付金や残金の支払いはどうするか、契約を解除するのかどうか等の問題が発生してきます。
このようにローン審査に通らなかったため、売買契約をキャンセルしたいという事例は少なくありません。
対策としては、以下の内容があります。
- 売買契約前にローン審査をしてもらう
- ローン特約を設定する
ローン特約とは、買主と売主の合意によって定める条項のひとつでローン審査が通らなかった場合に売買契約を白紙に戻せるというものになります。
ローン特約には大きく2通りあり、審査結果が出た時点で自動的に不動産売買契約が成立もしくは白紙になる「条件型」と、買主の意思表示により決定する「解除権留保型」があります。
売買契約時には、これらの条件を設定し売主を買主で合意をしておく事が必要です。
契約解除に関するトラブル
契約解除に関するトラブルは、上記のようにローン審査が通らなかった場合や契約後に親族の反対にあうなどして解約に至った際にトラブルとなるケースがあります。
契約解除に関する明確な取り決めがされていなかったり、売主と買主で認識がずれていたりした場合に揉めごとに発展してしまうのです。
これは仲介を依頼する不動産会社の選定にも問題がある場合が多く、契約時に売買契約書の内容を十分に説明していない、記載事項に漏れがある事もあります。
対処法としては、以下の通りです。
- 契約解除に関するトラブル事例を不動産会社から共有してもらう
- 契約時までに契約解除に関する明確な取り決めをしておく
契約解除についての専門的な知識は、自分では全てを調べることができないので不動産会社にサポートしてもらいます。
また、これも購入者側にとってもトラブルとなりうる事例です。
トラブルを防止する為にはしっかりとサポートしてもらえる不動産会社選びが重要になってきます。
不動産購入時によくあるトラブル事例
続いて不動産購入時によくあるトラブル事例について説明させていただきます。
買い手が注意するべき5つの事例について順番に解説していきましょう。
仲介手数料のトラブル
売却時のトラブル事例でも説明させていただきましたが、仲介手数料は各不動産会社で料金を設定できます。
法律で上限が定められているので、際限なく高い料金を設定できるようにはなっていませんがほとんどの業者が上限金額で設定しているのが慣例です。
その中で差別化を図るため、「仲介手数料無料」を売りにした不動産会社も徐々に増えてきています。
企業努力によりサービスを実現している会社もありますが、中には別の名目で高額な費用を請求してくる悪質な不動産会社もあります。
無断で追加される項目は、例えば以下のようなものです。
- コンサルタント料
- 書類作成料
- 広告宣伝費
- 物件調査費
法律では、広告宣伝や買主との交渉ごとなどの仲介業務は仲介手数料の範囲内で行うことになっています。
売主が個別に追加業務を依頼していない限り、追加の費用を支払う必要はありません。
事前に売主から承諾を得ていない限り、コンサルタント料や広告宣伝費といった費用を請求することは宅建業法違反です。
このような行為が発覚した場合は、業者に対して行政処分が科せられますが、未だに横行しているのが事実です。
不審に思ったら不動産会社を変える検討も必要でしょう。
物件の瑕疵に関するトラブル
物件の瑕疵としては、具体的にはシロアリ被害、雨漏り、建物の傾き、土壌汚染、地中障害物などがあります。
基本的には契約不適合責任がある為、売主に責任を問うことができますが、余計な手間と労力がかかってしまうので出来れば避けたいものです。
事前に重要事項説明書をもとに、物件の状態を売主と一緒に確認を行うのはもちろんですが、引き渡し後のトラブルを避けるのであれば、ホームインスペクションや瑕疵保険の有無を確認して、売主に提案してみるのも良いでしょう。
環境的瑕疵に関するトラブル
環境的瑕疵は周辺の環境などに問題がある場合を言います。
例えば、騒音、異臭、眺望、日照を始めごみ処理場や危険物の工場などの施設が近くにあるなどの問題です。
物件の瑕疵同様に、売主は事前に告知する義務がありますが、人によっては瑕疵と捉える感覚が違うのが環境的瑕疵の難しいところです。
また、一般的に問題だと考えられるような事例でも、事前に買い手が確認できたはずという事で損害賠償が裁判で棄却された事例もあります。
環境的瑕疵について言えば、買い手が自ら問題点を見抜く事が重要だと言えるでしょう。
事前の確認ポイントとして以下にまとめさせていただきました。
- 周辺にどんな人が住んでいるか
- 周辺の施設や環境
- ハザードマップで災害時の状況を想定
- 今後の予想される環境変化
上記の他、日や時間を変えて現地を何度も確認してみる事をおすすめします。
設備不良に関するトラブル
設備不良も非常に多いトラブルのひとつです。
基本的には売主が不具合のある部分を付帯設備表に記載して渡してくれますので、こちらをもとに不具合の内容を確認します。
付帯設備表については明確に誰が作成するか定まっていないところがあるのですが、不動産会社から頼まれ売主が自分で作成することが多いです。
慣れない上に、不動産会社によっては買い手に説明する当日に頼んでくる事もあるので故意ではない記載漏れが発生する可能性があります。
大事な部分ですので、設備の確認については多少時間をかけてでも、不具合が記載されていない分も含めて一通り動作を確認、説明してもらう事をおすすめします。
境界線に関するトラブル
マンションでは特に問題になる事はありませんが、土地や戸建ての売却時には境界線が明確になっている必要があります。
しかし、場合によってはこの境界線がはっきりと定まっていない物件があります。
そのような場合は、売主と買主、隣地の所有者で境界線の確認を現地で行いましょう。
確認ができたら売主と買主で合意書を作成し「筆界確認書の取得に代える旨」を記載しておきます。
後でトラブルとならないように、境界線の確認を必ず行ってから契約へ進むのが原則です。
不動産売買のトラブルを避ける為に
不動産売買ではさまざまなトラブルが起きる可能性がありますが、これらを回避する為に必要な内容を3点紹介させていただきます。
瑕疵担保責任について理解する
瑕疵担保責任は、契約時の内容と異なる点があった場合に、買主から売主に損害賠償等が請求できるというものです。
瑕疵担保責任は2020年4月の民法改正により「契約不適合責任」という名称に変わり、より売主の責任範囲が大きくなっています。
売主は、不動産を売却する際には物件の状態を細かく確認して、不具合があった箇所は隠さずに買い手に全て伝えることが必要です。
売主に過失がなくとも、隠れた瑕疵が発覚した場合は責任が追及されますので、できればホームインスペクションや仲介を依頼する不動産会社からアドバイスをもらいながら対応していきましょう。
売買契約書を細かく確認する
売買契約書では、トラブルが発生しやすい事項を事前に細かく設定しておくことでトラブルを防ぐことができます。
認識の相違が起きやすい部分や、不動産会社や買主が有利に進められる内容は特に確認が必要で、あいまいな表現のままにしていると誤解や認識の相違でトラブルとなりやすいです。
なかでも契約解除に関する内容は、細かく確認しておき金銭的なリスクがないか見ておく必要があります。
不動産会社任せにしない
不動産売買の仲介を行ってくれる不動産会社は、本来売主と買主のコミュニケーションをサポートしてトラブルを未然に防いでくれる役割を担っています。
しかし、全ての不動産会社が優良企業という訳ではなく、自社の利益だけを追求しているような業者がいるのも事実です。
そうした業者に当たってしまったとしても、上記で説明してきたような知識を最低限身に付けていればトラブルを事前に回避していく事は可能です。
そうは言っても、やはり不動産売買のトラブルを避ける一番の方法は、安心して任せられる良い不動産会社を選ぶことだと言えるでしょう。
良い不動産会社の選び方
不動産売買でのトラブルを避ける為にも良い不動産会社を選ぶことが大切です。
良い不動産会社の選び方について3点解説していきます。
売買実績が豊富
売買実績が豊富な不動産会社は、仕事が早く利用者からの評価も高いことが多いです。
営業年数も長ければ、実績やノウハウもさることながら、その分長い間お客様から支持されてきた証でもあります。
営業年数や、取引実績などは企業ホームページで確認できることが多いのでチェックしてみましょう。
誠実で親身な対応をしてくれるか
実際に取引を進めるにあたって、担当となる営業マンとの相性も重要になってきます。
誠実で親身な対応をしてくれる営業マンであれば、安心して取引を任せられると思うはずです。
こちらの質問や相談に熱心に答えてくれるか、レスポンスは早いかなど営業マンの仕事に対する姿勢も含めて判断してみるといいでしょう。
囲い込みをしない
前項でも説明させていただきましたが、囲い込みは売主にとっても買主にとってもデメリットです。
不動産会社が自社の利益の追求のみを考えた行為で、悪質な行為だと言えます。
社会通念上、囲い込みをするような不動産会社は選ぶべきではないでしょう。
物件情報のポータルサイトやレインズへの図面登録がされているようであれば、囲い込みをしない不動産会社である確率が高いのでチェックしてみてください。
まとめ
不動産売買でよくあるトラブル事例について、ご紹介させていただきました。
トラブルを避ける為に最低限の知識を身に付けることも大切ですが、一番のおすすめは良い不動産会社に仲介を依頼する事です。
もし不動産会社選びに迷っているようであれば、不動産会社の株式会社リアルをおすすめします。
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信頼できる不動産会社に依頼し、満足のいく不動産売買に繋げましょう。
