東京で不動産売買を行う際の注意点と成功のコツ

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日本で最も人口密度が高く、国内外問わず人気のエリアであり魅力的な東京。
不動産売買価格や賃貸家賃価格が他地域とは異なる設定の東京では、不動産売買を成功させるために、かなり注意深く取引を進めていく必要があります。
そこで今回は、東京で不動産売買を行う際の注意点と成功のコツを、売却時・購入時に分けてご紹介したいと思います。

売却時の注意点とポイント

不動産の売却では、「早く・高く」売却することが重要になります。
特に東京のような人気エリアでは、「早く・高く」売却できる可能性が高く、多くの不動産会社が「東京の物件所有者と媒介契約を結びたい」と思っています。そんな中でも、売主にとって最もいい条件で売却するための4つの注意点とコツをご紹介します。

繁忙期をチェックする

不動産売買の繁忙期は、転勤や入学など、人が移動する時期である春(1月〜3月)、秋(9月〜11月)だと言われています。

かといって、繁忙期である1月〜3月中に売却準備を進めていては、購入希望者のニーズに間に合わない可能性があります。1月に売りたい場合は12月中には売却準備を完了させ、購入希望者が増えてくる1月からの繁忙期に備えるようにしましょう。

遅くとも、売却したい繁忙期シーズンの1ヶ月前までには売却活動をスタートできるように準備しておくと良いでしょう。

複数の不動産会社に依頼する

前述でも記述したとおり、国内外からも人気のエリアとしてあげられている東京では、多くの不動産会社が「東京の物件所有者と媒介契約を結びたい」と思っています。

人気エリアゆえに買主が早く見つかる可能性が高いことはもちろん、他の地域よりも物件価格が高騰している東京では、契約成立時に不動産会社が得る仲介手数料の金額も高価になります。つまり、東京は不動産会社にとって「早く・高く」売却できる可能性の高い、「コスパのよいエリア」ということなのです。

そんな中で、売主にとって最も良い条件で売却するためには、不動産会社との「契約形態」に注意する必要があります。

契約形態の違いを知る

不動産会社との契約パターンは、「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の計3種類。
「専属専任媒介」「専任媒介」では、依頼できる不動産会社の数は1社となっています。つまり、複数の不動産会社に媒介を依頼できないということになります。多くの不動産会社は、他社との競合を避けることができ、かつ、確実に仲介手数料を得ることができる「専属専任媒介」や「専任媒介」での契約締結を勧めてくるでしょう。

3つの媒介契約にはそれぞれメリット・デメリットがありますが、東京のようなエリアでは「一般媒介」を締結することをオススメします。
「一般媒介」で複数の不動産会社に媒介を依頼し多くの購入希望者と出会うことで、より「早く・高く」売却する可能性を高めることができます。

平均売却価格を知る

売却活動を行うためには、その土地の平均売却価格を知ることが非常に重要です。インターネットで平均売却価格や坪単価などを調べるのも一つの手ですが、それに加えて、実際に不動産会社に査定してもらい、プロの目線での売却価格を知ると良いでしょう。

一括査定を依頼する

不動産の査定時には、一括査定サービスを利用しましょう。
一括査定サービスとは、インターネット上で売却希望物件の情報を入力すると、複数の不動産会社がその物件の査定額を提示してくれるサービスのことです。査定額を複数知ることで、物件の売却価格の相場を知ることができます。また、不動産会社各社の対応やサービスを知ることができるので、相場を知るだけではなく、自分に合った不動産会社を探すことができます。

ただし、ここで気をつけたいことは、査定額と実際の売却価格は異なる可能性があるということです。
さまざまな要因から、査定額と実際の売却価格には差額が発生することがあります。

査定額が一番高額であったからといって安易にその不動産会社と媒介契約を締結するのではなく、各社の対応やサポートなどを見て、「ここなら安心して自身の不動産を任せることができる」と思える不動産会社を選択するようにしましょう。

丁寧な内覧対応を心がける

「ここに住みたい」「この物件ならいい生活が送れそうだ」といったように、購入希望者がその後の生活をイメージできるような、丁寧な内覧対応を心がけましょう。

内覧前には物件の隅々まで紹介できるように掃除を行い、家の中を整理しておく必要があります。特に、汚れが目立ちやすい水回りや、第一印象を左右する外観・玄関などの掃除は徹底して行いましょう。当日の流れなどを不動産会社の担当者と打ち合わせておくと良いでしょう。

購入時の注意点とポイント

不動産を検討・購入する際は「情報収集」がなによりのポイントです。ここでは、東京で不動産を購入する際に、特に気をつけておきたい4つポイントや注意点を紹介します。

災害リスクをチェックする

災害大国と言われている日本。地震や洪水・内水など、東京都内で起こりうる災害はたくさんあります。購入希望の土地・物件で、どのような災害リスクがあるのかを知っておくことは非常に重要です。

不動産購入時には、事前に「ハザードマップ」を確認しておきましょう。「ハザードマップ」とは、国土地理院が発行している「災害が起こった際の被害想定地図」のことで、避難場所や避難経路などの情報も掲載しています。各自治体が発行しているものや、インターネットからでも閲覧できるので、必ずチェクしておきましょう。

また、中古物件を購入する際には「新耐震基準」を満たしているかの確認を必ず行いましょう。
「新耐震基準」は「震度6強から7の地震であっても耐えられるような構造基準」のことです。1981年6月1日以降に建てられた物件は、基本的にこの基準をクリアしていますが、それ以前に建てられた物件は「旧耐震基準」である可能性があります。

「新耐震基準」か「旧耐震基準」かは、「建築確認通知書」の日付を見ることで確認できます。物件の耐震基準については、不動産会社の担当者から必ず説明を受けると思いますが、自らの目でも資料を確認すると良いでしょう。

資産価値をチェックする

東京のような人気エリアでは、将来的に売却や賃貸に出す可能性も考えて購入を検討すると良いでしょう。

資産価値に影響を与えるポイントは、立地や交通利便性、生活利便性、安全性(防災・治安)、将来性、広さや間取り、マンションであれば管理状態など、さまざまです。昨今の状況で家にいる時間が長くなったからこそ、東京でも必ずしも都心だけが資産価値のある物件だとは言い切れなくなっています。

今は売却を考えていないにしても、東京であれば将来的に不動産資産として扱うことができる可能性が高いので、資産価値の高い物件、今後価値が上がりそうな物件であるかを視野に入れて、購入を検討しましょう。

実際に現地に赴いてから購入を検討する

街の雰囲気や治安、騒音などは実際に現地に赴かなければ感じ取ることができません。
特に、街によって雰囲気ががらりと変化する東京では、必ず物件の周辺を歩いて生活イメージのすり合わせを行うことが重要です。

平日・休日、昼・夜などさまざまな角度から、ご自身や家族の生活をイメージしながら周辺環境を確認しておきましょう。

不動産選びは情報量・サービス量を重視する

東京の不動産会社は、大手から地域密着型まで様々です。不動産会社を選ぶ際は、物件情報やサービスの質・量で比較検討しましょう。不動産会社の選択は物件購入の際だけでなく、その後の生活にも関わってくることがあります。物件購入後のアフターサービスも比較検討要素として重視しておきましょう。

自分に合った不動産会社と出会うためには、複数の会社に赴いて、営業担当者と実際に会話をしてみることをお勧めします。

まとめ

東京で不動産売買を行う際のポイントは下記の通り。

売却時の4つのポイント

  • 繁忙期をチェックする
  • 複数の不動産会社に依頼する(※媒介契約の形態に注意)
  • 平均売却価格を知る(※一括査定サービスを利用することで、不動産会社選びにも繋がる)
  • その後の生活がイメージできるように、丁寧な内覧対応を心がける

購入時の4つのポイント

  • 「ハザードマップ」「新耐震基準」を参考に、災害リスクをチェックする
  • 資産価値をチェックする(※将来的な売却を視野に入れて購入の検討を)
  • 実際に現地に赴き、街の雰囲気を知る
  • 不動産選びは情報量とサービス量で選ぶ

売却時と購入時それぞれでの注意ポイントを見てきましたがいかがでしたでしょうか。東京という地域性の中で不動産売買取引を上手に進めていくためには、不動産会社に任せっきりという形ではなく、各ポイントを参考にしっかりと準備し動くことが大切です。

日本で最も人気エリアである東京での不動産売買をぜひ、成功させましょう。

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