不動産売買をする際に、支払うことが常識のようになっている「仲介手数料」。
払いたくないけど、支払わないようにするにはどうしたらいいのでしょうか。
この記事では
- 仲介手数料を払うことに疑問を感じている人。
- 仲介手数料を払わないようにするにはどうしたら良いか考えている人。
に向けて解説致します。
結論、仲介手数料は無料にすることができ、記事の後半では、仲介手数料無料の不動産会社も紹介しますので御覧ください。
仲介手数料の支払い義務について
そもそも仲介手数料は何の為に払っているのでしょうか。
仲介手数料は、売り手と買い手の間に入って、契約を取りまとめてくれる不動産会社へ報酬として支払っています。
専門的な知識や経験のある不動産会社にお願いする方が安心できますし、何かトラブルが起きた際などにも相談できます。
そして、その対価として支払っているのが仲介手数料になります。
一般的に仲介を行っている企業は、契約時の手数料を貰う事によって利益を上げていますので、ほとんどの不動産会社が仲介手数料を設定しています。
仲介手数料の金額は、それぞれの不動産会社が自由に設定しています。
ですが、どのように設定されているのか、もしくは不当に高い金額を請求されたりしていないか疑問に思う方もいらっしゃるのではないでしょうか。
法律上、仲介手数料については、以下のような形で上限が定められています。
宅地建物取引業法第46条により、「売買代金の3％＋6万円＋消費税」を上限とする事となっています。
「(3,000万円(売買代金)×0.03 + 6万円) × 1.1(消費税10%) = 105.6万円
手数料だけでも、大きな金額になっている事が分かります。
ほとんどの不動産会社が上限額で手数料を設定している事が多いので、仲介手数料が高いと感じるかもしれませんが、あくまで法の範囲内で設定されているという事になります。
支払いについては、売買契約が成立したタイミングで発生する成功報酬になっています。
ですので、内見や契約に至らなかった場合には仲介手数料は発生しません。
どんな場合なら仲介手数料を支払わなくてもいいの？
以上、仲介手数料の支払いについて説明してきましたが、仲介手数料を支払わなくてもいい場合があります。
どんな場合であれば支払わなくてもいいのでしょうか。
売主と直接取引をするケースと、不動産会社を通して売買するケースの２つのケースについて説明致します。
売主と直接取引する場合
一つ目は、不動産会社を通さずに売主と直接取引を行う場合です。
不動産会社を通さないので、仲介手数料は発生しません。
その他にも、以下のようなメリットがあります。
- 消費税がかからない
- レスポンスが早い
- 自由度が高い
順番に確認していきましょう。
メリット1：消費税がかからない
不動産を売買する場合、土地に対しては消費税がかからないのですが、家屋については、業者に仲介を依頼した場合消費税がかかります。
これが、個人売買になると非課税になるのでメリットとなります。
仲介手数料と合わせて考えるとコストが抑えられて、その分他の予算に回せる等、選択肢が広がりますね。
メリット2：レスポンスが早い
間に仲介業者がいないので、売主と直接やり取りができ、交渉ごとや日程の調整などがレンスポンスよく行う事ができます。
また、物件についても詳細をヒアリングし、相手方の状況が掴みやすいなどお互いに契約を進めていく上でコミュニケーションを密に取りながら進めていけるメリットがあります。
メリット3：自由度が高い
個人売買なので、双方が合意できれば条件等の変更が自由にできます。
価格交渉も直接行えるので話がスムーズに進めやすいです。
仲介業者が間に入ると、いろいろな制約が入ってしまう事もありますので、柔軟に契約を進めていきたい人にとってはおすすめできる方法と言えるでしょう。
以上、メリットについてお話しましたが、デメリットはどのようなものがあるのでしょうか。
- 住宅ローン審査ができない
- 建築制限の知識がない
- 契約不適合責任があいまい
- クレーム、トラブルも全て自己責任
- 想像以上に時間や手間がかかる
個人間で不動産売買を行うには、特に資格等も必要ありませんが、完全に売主・買主の自己責任での取引となります。
デメリットについて、順番に確認していきましょう。
デメリット1：住宅ローン審査ができない
住宅ローンの審査を金融機関に依頼する場合、重要事項説明書が必要になります。
この重要事項説明書は宅地建物取引士の資格がないと作成ができない為、個人売買でローンを組もうと考えている方にとってはかなりハードルが高くなってしまいます。
デメリット2：建築制限の知識がない
例えば、物件を購入する目的がリフォームであった場合、その物件が再建築不可の建築制限がついていたとすると、建て替えを行う事ができません。
その他にも、市街化調整区域の場合、建て替えや増改築を行う場合でも自治体への許可が必要であったり、建物に対してもかなり制限がかかってしまったりしてしまいます。
こういった建築制限の知識が無いと、購入後に大失敗してしまう可能性があるので注意が必要です。
デメリット3：契約不適合責任があいまい
物件引き渡し後に、事前に説明の無かった不具合箇所や欠陥が発覚した場合に、売主は買主に対して責任を負う必要があります。
これを契約不適合責任と言います。
個人間で契約を行った場合には、専門的知識が無い中で契約が行われてしまう事があります。
そのため事前の現地調査や不動産調査が十分に行われない事が多く、発見された物件の不具合が、引き渡し前にあったものかどうか分からずに責任の所在があいまいになってしまいます。
これが不動産会社に依頼していた場合は、中立的な立場で現地調査や不動産調査が専門的な知見をもとに行われます。
さらに、その内容が重要事項説明書や契約書に落とし込みがされますのでこういったリスクは低くなります。
デメリット4：クレーム、トラブルも全て自己責任
個人売買を行う場合、上述したような内容が全て自己責任となってしまいます。
また、個人売買では契約書の作成が義務ではない為、口約束で話が進んでいく事が多く、後々に言った、言わないのトラブルになる事も多く発生します。
また、必要書類が多岐にわたる為、記載事項の抜け漏れも発生しやすいです。
トラブルが収束せずに当事者間で解決できない場合は、最悪裁判沙汰になるケースも稀ではありません。
こういった対応も全て自分で行う必要が出てきてしまいます。
デメリット5：想像以上に時間や手間がかかる
個人で売買契約を行う場合、事前準備、交渉、売買契約に関する対応を全て自分で行う必要があります。
知識が無い中、手探りで行わなければいけない事も多々あると思いますので、後から間違いに気付いてやり直しが必要となる事もあるでしょう。
また、条件によって必要な書類が異なっていたり、イレギュラー対応が発生する場合もありますので、その都度やり方を調べたりしていると、想像以上の時間や手間がかかります。場合によっては、半年から一年以上かかってしまう事も珍しくはありません。
以上、売主と直接取引する場合について説明させていただきました。
以下のページでも詳しく解説していますので併せてご確認ください。
個人売買にはメリットもありますが、実際には難易度が高く、デメリットの方が大きいという事がお分かりいただけたのではないでしょうか。
リスクを抑えてスムーズに不動産売買するのであれば、不動産会社を通しての売買がおすすめです。
不動産会社を通して売買する場合
不動産会社を通して不動産を売買する場合でも、仲介手数料が無料になる場合があります。どうして無料になるのか、そのしくみについて説明させていただきます。
不動産取引には売主と買主が存在しますが、契約が成立した場合には、不動産会社は売主と買主の両方から仲介手数料を貰うことができます。不
動産会社が売主と買主の両方を仲介する事を両手仲介と言います。
従来は、この両手仲介を行い手数料を双方から貰うことが一般的でした。
ですが、他社とサービスの差別化を図る為、売主からだけ仲介手数料を貰い、買主からは仲介手数料を貰わない不動産会社が出てきています。
たとえ片方だけであっても、仲介手数料を無料にすると不動産会社の利益は減ってしまいますが、ユーザーにとってはかなり魅力的である為、企業努力で実現させている訳です。
また、インターネットが普及した事で広告宣伝費が抑えられたり、人件費等の経費を削減できたりした事も仲介手数料無料が実現できる理由の一つでしょう。
不動産会社に売買を依頼した場合でも仲介手数料が無料になるのであれば、わざわざ難易度の高い個人売買を選択する必要がなくなりますね。
それでは、仲介手数料が無料になる不動産会社はどのように選べばいいのでしょうか。不動産会社を選ぶ際の注意点や、ポイントについて解説していきます。
仲介手数料無料の不動産会社を選ぶポイント
仲介手数料を支払わないようにするために個人売買を行うことは、かなり無謀なことであることがお分かりいただけたと思います。
仲介手数料が無料の不動産会社はかなり魅力的ですが、その分サービスが犠牲にされてしまっては意味がありません。
ではどのような点に気を付けて、不動産会社を選べばいいのでしょうか。大きく３つのポイントにまとめてみました。
- 企業ホームページを確認してみる
- メールで問い合わせしてみる
- 担当営業との相性
それでは順番に確認していきましょう。
企業ホームページは会社の顔とも言えますので、ホームページを確認するだけでもいろいろな事が分かります。
不動産サービス以前の問題ではありますが、もし最低限のホームページが用意されていない場合、そこまでお金をかける余裕がないのか、意識が低い等何かしらの理由があると思われます。
また、記載されている内容は分かりやすく明快であるかについても確認しましょう。
一見、見栄えの良くて立派なホームページでも本来のサービスが疎かにされていては本末転倒です。
まずは企業ホームページを確認してみて、以下の観点からも内容をチェックしてみましょう。
①なぜ仲介手数料が無料となっているか
不動産会社が仲介手数料を無料とできるしくみは前項でも説明しましたが、そこがホームページでもしっかり説明されているか確認します。
場合によっては、集客を目的とした虚偽・誇大広告となっている可能性もあるので注意しましょう。
②仲介手数料無料以外のサービス
仲介手数料無料を謳って、本来のサービスが犠牲となっているのでは意味がありません。
メインとなる不動産仲介についてどのようなサービスが展開されているかチェックしましょう。
③営業スタッフのプロフィール
基本的には担当営業が契約まで対応しますので、どんな人が担当してくれるのか事前に分かれば安心できます。
また、確認すべき項目としては、宅地建物取引士を保有しているかどうかも見ておきましょう。
法律では、従業員の５人に1人が資格を持っていれば業務を行える事になっていますので、不動産会社の営業が全員資格を持っているとは限りません。
専門的知識を持った担当営業がいる事が望ましいでしょう。
④顧客ファーストで対応してくれるか
企業本位でなく、お客様目線となって親身に対応してくれるか気になるところですよね。
社是や経営方針などに書かれている場合もありますし、トップページにサービスの方針として謳われていることも多いでしょう。
また、購入者の口コミなども掲載されていれば是非確認してみましょう。
また、これらは書くのは自由にできてしまいますが、少なくとも企業側がどういった考えでサービスを提供したいのか確認する事ができるでしょう。
気になる不動産会社が見つかりましたら、メールで問い合わせをしてみましょう。
ここで確認しておきたいのはメールへの回答スピードです。
市場に出ている不動産は先に売れてしまう可能性もありますし、回答が遅いせいで他の不動産会社へ移ってしまう事もあり得ますのでレスポンスの速さはとても重要です。
定休日を除き、どんなに遅くとも翌日に回答がある事が望ましいでしょう。
また、メールの文面、言葉遣いは丁寧であるか。こちらの質問に対して的確な回答になっているか。押し売り営業的な内容になっていないか確認しましょう。
最後は、人対人の付き合いになりますので担当営業との相性が大事です。
直接会う前の段階でも、電話でのやり取りで、きちんとコミュニケーションがとれる相手なのかどうか判断できるでしょう。
こちらの要望に対して、明確に答えてくれるか、メリットだけでなくデメリットも隠さずに話してくれるのか、取引を続けていく上で信頼できる相手なのかどうかが重要になってきます。
以上、不動産会社を選ぶポイントについて説明させていただきましたが、おすすめの不動産会社として「リアル」を紹介させていただきます。
リアルは「大手同等サービス×仲介手数料無料」をコンセプトに顧客目線に立った仲介サービスを展開しています。
購入も売却も仲介手数料最大0円でありながら、本来の不動産業務を犠牲にする事なく14年間クレーム0を達成しています。
社員も全員宅地建物取引士保有者なので、安心して取引を任せられます。
仲介手数料無料のパイオニアとして様々なサービスを展開しているので、気になる方は是非チェックしてみてください。
まとめ
いかがだったでしょうか？
仲介手数料を払いたくない人は、難易度の高い直接取引ではなく仲介手数料が無料となる不動産会社に依頼する事をおすすめ致します。
不動産会社を選ぶ際は、本来のサービスが犠牲になっていないか、安心して任せられる会社かどうかをチェックしましょう。
その中でもリアルは仲介手数料無料でありながら大手同等のサービスを展開していますのでおすすめです。
