高い仲介手数料の仕組みを解説!東京で仲介手数料が無料になる厳選した不動産仲介会社もご紹介

  • 記事公開日:2022/05/24
  • 最終更新日:2022/06/02

不動産を売買する際の手数料ですが、なぜ発生するのでしょう。
特に東京で不動産を売買する際の手数料は、高額になってしまいます。
そこで、不動産の売買をすると、なぜ仲介手数料が発生するのか、どうして東京での仲介手数料は高額なのか、なんとか仲介手数料を安くできないものか、との疑問にお応えしましょう。
また、東京で不動産の仲介手数料が最大無料となる、不動産仲介会社の紹介も行います。

目次

仲介手数料を必要としない方法!?個人で売買すればいい?

まず、はっきりさせておかなければならないのは、仲介手数料は不動産を売買する際に利用する「不動産仲介会社」に支払うお金です。
つまり、個人間で売買する際にはこの仲介手数料は発生しません。
それならば、不動産仲介会社に依頼しないで個人間で売買すれば、安く済むと考えますが、それがカンタンではないのです。
ここでは、仲介手数料が発生する仕組みを、分かりやすく解説しましょう。

個人間の不動産売買は可能なのか

先にお伝えしているとおり、不動産を個人間で売買すれば、仲介手数料は必要ありません。
例えば、所有している土地を3,000万円で売った際には、手数料は0円なので3,000万円をそのまま受け取ることが可能です。
ただし、この個人間での売買には、さまざまな問題が隠れているのです。

販売額が適正であるかどうか証明しなければならない

個人間で不動産を売買する際に、売主は不動産の販売価格が適正であることを証明しなくては、買い手は安心して購入することができません。
先の例のように、土地を3,000万円で売り出す場合、本当に3,000万円の価値があるのかを証明しないと、買い手は納得できません。
「もしかすると、2,000万円の価値しかない土地を、3,000万円で売ろうとしている」などと、勘ぐられても仕方ないのです。
そうならないためにも、不動産鑑定士など土地評価のプロに依頼して、売り出す土地が3,000万円に値する証明をしてもらいます。
そうすることで、買い手は安心して購入できるようになるのですが、その評価をしてもらうための依頼料が発生してしまいます。

不動産登記の手続きと手数料が必要になる

土地の評価もしてもらい、無事3,000万円で買い手が現れたとしましょう。ところが、カンタンに現金を手にすることはできないのです。
不動産は全て法務局に登記されていて、土地や家屋の所有者が証明できるようになっています。
土地を売るということは、登記簿の所有者を変更してはじめて「売る」ことができるのですが、登記簿の所有者の変更手続きや、それにかかる手数料を支払う必要があります。
しかし、この手続きも素人ではできないので、司法書士に依頼することとなり、その依頼料が必要になってきます。

結果!個人間の売買は素人では難しい

個人間で売買すれば、仲介手数料は不要になりおトクに感じますが、ここまでの解説を見れば評価の証明や登記手続きなど、面倒な作業が必要であることがお分かり頂けたと思います。
これらを踏まえた上で考えれば、個人間での不動産売買は素人では難しいこととなるため、不動産仲介会社に依頼するのです。

不動産仲介手数料が発生する理由

それでは、不動産仲介会社に依頼すると、手数料が発生する理由について解説しましょう。
個人間での不動産売買は面倒で難しいため不動産仲介会社に依頼するのですが、手数料が発生するのは法律で認められているからです。
不動産仲介会社では、売り主から物件を預かって宣伝を行ない、買い手を見つけます。
つまり不動産を売りたい人のサポートを行ない、買い手が見つかったらサポート代を手数料として徴収します。

手数料が発生する流れその1(売り主側)

では、売り主側の手数料が発生する流れを見てみましょう。

  1. 不動産の持ち主が不動産仲介会社に依頼
  2. 不動産の査定を行なう
  3. 売り出し価格を決定
  4. 不動産を宣伝して買い手を探す
  5. 買い手が見つかる
  6. 買い手と売買契約を締結する ⇒多くのケースでは仲介手数料の半額を支払う
  7. 登記の変更を行なう
  8. 引き渡し ⇒多くのケースでは仲介手数料の残金を支払う

手数料が発生する流れその2(買い手側)

今度は、買い手側の手数料が発生する流れです。

  1. 不動産仲介会社の宣伝をみて物件を探す
  2. 購入物件を決める
  3. 売り主と売買契約を締結する ⇒多くのケースでは仲介手数料の半額を支払う
  4. 引き渡し ⇒多くのケースでは仲介手数料の残金を支払う

仲介手数料は売り主と買い手の両方必要

先で確認したとおり、不動産仲介会社に売買を依頼した場合は、売り主と買い手の両方に仲介手数料が発生します。
その理由は、売り主に対しては「査定と宣伝をして買い手を探した報酬」として発生し、買い手には「宣伝して物件を斡旋した報酬」として発生します。
いずれにしても、確かに不動産仲介会社が宣伝していなければ、物件を知らせることも知ることもできなかったので、報酬としては正当であるといえます。
ただし、この報酬と呼ばれる仲介手数料は、売買が成立しないと発生しない仕組みとなっているので、宣伝しているだけ間は発生しないのでご安心ください。

不動産売買における仲介手数料は1970年から変わっていない

先に少し触れていますが、不動産を売買した際の仲介手数料は、1970年(昭和45年)に制定された法律によって定められているので、「報酬」として受け取ることができます。
ここで驚くのは、平成の時代を経て令和になった現代でも「1970年(昭和45年)」時点の状況で決定された上限額が、そのままになっていることです。
あくまでも上限価格の設定ですが、不動産仲介会社からすれば上限価格で計算した手数料をもらいたいのは当然でしょう。

仲介手数料の計算式

では、1970年(昭和45年)に制定された、不動産の仲介手数料の計算式を確認してみましょう。

売買価格(税抜) 仲介手数料
200万円以下 売買価格×5%+消費税
200万円超400万円以下 売買価格×4%+2万円+消費税
400万円超 売買価格×3%+6万円+消費税

なお、販売価格は税抜き価格で計算します。

現代の状況が反映されていない

先の仲介手数料の計算式を見てお分かりのように、「販売価格」が上がれば手数料も上がる計算式となっています。
制定された1970年(昭和45年)と現代の不動産価格を比較すれば、当然ながら現代の方が高騰していますから自然と仲介手数料は高額になってしまいます。
さらに、当時にはなかった「消費税」までもプラスされるので、仲介手数料は上がる一方になっているのです。
50年以上も経過している中で、生活形態が変わり不動産のカタチも確実に変わっているにも関わらず、仲介手数料の計算式はそのままどころか、消費税まで加わる計算式になっていることを知れば、仲介手数料が高額になってしまう理由が、お分かり頂けたでしょう。

なぜ東京の不動産仲介手数料は高くなってしまうのか?

それでは先の解説を踏まえて、東京における不動産仲介手数料がどうして高額になるのか、を解説しましょう。

高額な理由は単純に土地の価格が高いから

東京での不動産仲介手数料が高額になる理由は、単純に「土地の価格が高いから!」です。
先に紹介した仲介手数料の一覧表を、改めて確認してみましょう。
東京で不動産(特に土地)を売る際には、400万円以下になることはあり得ないと考えてよいでしょう。
なので、仲介手数料の計算式は「売買価格×3%+6万円+消費税」となります。
当然、販売価格が高くなれば手数料も高くなるのはお分かり頂けるでしょう。そ
こで、5,000万円の土地と2,000万円の土地の仲介手数料を計算してみましょう。

5,000万円の土地の仲介手数料

5,000万円×3%+6万円=156万円
156万円×10%=15.6万円(消費税)
仲介手数料:156万円+15.6万円=171万6千円

2,000万円の土地の仲介手数料

2,000万円×3%+6万円=66万円
66万円×10%=6.6万円(消費税)
仲介手数料:66万円+6.6万円=72万6千円

同じ広さの土地でも坪単価が高いと仲介手数料も高くなる

先の仲介手数料の計算を見ても、同じ広さの土地でも坪単価が違えば仲介手数料も違ってきます。
例えば同じ東京都でも、青梅市では1坪、約34万円が相場価格となっていますが、千代田区では1坪、約1,400万円と約41倍の差があります。
ですから同じ50坪の広さの土地を売る際には、「千代田区7億:青梅市1,700万円」と大きな差が出てしまいます。
この差が仲介手数料に直結するので、東京23区内では特に高額になってしまうのです。

なぜ不動産会社によって仲介手数料に差があるのか?

ここまでの解説で、東京の不動産仲介手数料が高額になってしまう理由は納得して頂けたでしょう。
でも、同じ東京都内の不動産仲介会社でも、仲介手数料が安かったり高かったりと、どうして差が出ているのか不思議に感じる方もいるでしょう。
それは、不動産仲介会社の企業努力と工夫によって、お客さまへのサービスとして提供しているか否かによって、仲介手数料に差が生じてしまうのです。

どうすれば売り主側の不動産仲介手数料を安くできるのか?

ここまでで、不動産売買の際の仲介手数料の仕組みと、手数料の計算方法、東京ではなぜ仲介手数料が高いのかまで、解説してきました。
ここではどうすれば、その仲介手数料が安くなるのかを解説しましょう。
きっと前述した「なぜ不動産会社によって仲介手数料に差があるのか?」の、詳しい回答にもなるはずです。

仲介手数料の売り主側の値下げは可能

仲介手数料は不動産を売りたい人にとって、できるだけ安く抑えたい費用です。
ここで、売り主に対しての仲介手数料は値下げ交渉することは可能ということを覚えておきましょう。
ですので、値下げ交渉できる不動産仲介会社に依頼することがポイントです。
そうすることで、不動産を売った費用が少しでも多くなるのでおトクになります。
先に紹介した仲介手数料一覧での費用は、あくまでも上限であり、「これ以上手数料を取ってはいけない!」との意味を持っています。
そのため、不動産仲介会社によっては、この計算式から求められる費用の20%オフや50%オフなどの、値下げに応じてくれる会社も存在します。

売り主側の仲介手数料は無料にならない理由

仲介手数料が仲介会社によって自由に設定できるなら、売り主側の仲介手数料が無料になる仲介会社はあるのでしょうか。
その答えは「無料になる不動産仲介会社は存在しない」となります。
その理由は、不動産仲介会社では物件を宣伝するために、経費を使っているからです。
新聞広告に掲載したり、ポスティングしたり、自社のサイトに掲載したりと、宣伝方法はさまざまですが、必ず経費が発生しています。
さらに、宣伝を開始する前には査定も行ない、販売価格の決定などの相談にものっていますから、これらの費用を0円にする訳にはいきません。
なので、売り側としては不動産物件を宣伝して買い手を見つけてくれているため、仲介手数料は支払わないといけません。

少数だが売り主側の仲介手数料が無料になる会社も存在する

ですが、売り主側の仲介手数料が無料になる、不動産仲介会社も少数ですが存在します。
このような不動産仲介会社に依頼できれば売り主としてはとても助かりますので、見つけたらぜひ相談してみましょう。

どうすれば買い手側の仲介手数料を安くできるのか?

今度は買い手側の仲介手数料についてですが、買い手側では仲介手数料が無料になる仲介会社も存在します。
ここではどのようなパターンなら、買い手側の仲介手数料を安くできるのかを解説します。
ここでの内容も「なぜ不動産会社によって仲介手数料に差があるのか?」の、詳しい回答になるでしょう。

不動産仲介会社が「両手仲介」のパターン

「両手仲介」とは、売り主と買い手が同じ不動産仲介会社に依頼して、売買契約が成立することをいいます。
このケースでは、Aさんから○○不動産が仲介して売り出している物件を、Bさんが○○不動産に購入依頼します。
本来であれば、○○不動産はAさんから売り主としての仲介手数料を、Bさんからは買い手としての仲介手数料を、報酬として請求することが可能です。
ですが、○○不動産としては「安くて親切な不動産屋」をPRしたいので、買い手からの手数料を無料にすることにしました。
このように、買い手からの手数料が無料となるパターンがあります。

企業努力で買い手からの手数料を無料にするパターン

不動産仲介会社では、依頼された不動産物件の売買が成立してはじめて、仲介手数料を請求できます。
ですので、物件を多く扱いつつも回転よく売買を成立させないと利益は出ません。
そのため、広告費を削減したり人件費を削減したりと言うような企業努力によりコストカットを行ない、その浮いた経費によって、買い手からの仲介手数料を無料にしているパターンもあります。

高額な物件ほど無料にしやすいパターン

高額な不動産物件であれば、先に紹介した計算式のとおり、販売価格が高額となるので手数料も高額になってきます。
そこで、売り主からは法定どおりの仲介手数料をもらう代わりに、買い手の仲介手数料を無料にすることができます。
高額物件ほど、買い手の仲介手数料を無料にできるパターンが多く見られます。

東京で不動産仲介手数料が無料になる不動産会社をご紹介!

ここまで解説してきた内容を改めて整理すると、不動産の売買を個人で行うことはとても難しいので、仲介会社に依頼します。
その際には、売り主にも買い手側にも、基本的に仲介手数料が必要となります。
ただその中でも、売り主側の仲介手数料が割り引かれたり、買い手側の仲介手数料が無料になったりする不動産仲介会社も存在しますので、できればこのような不動産会社をお得に利用したいものです。
実は、仲介手数料が高額となる東京の不動産仲介会社にも、仲介手数料がおトクになる会社がいくつか存在します。
中でも「株式会社リアル」は、売り主も買い手も両方おトクになる、仲介手数料無料サービスを実施しています。
不動産会社の株式会社リアルは、売り主側が一般個人の場合は割引にて対応し、不動産会社の場合は仲介手数料が無料になります。
さらに、買い手側からは手数料をもらうことなく、不動産業者からのみの手数料で運営をしている売買専門の不動産会社です。
東京でおトクに不動産の売買をするなら、株式会社リアルに相談することをおススメします。
仲介手数料が無料になる株式会社リアルについては、ぜひコチラの記事も参考にご覧ください。

株式会社リアルの特徴!仲介手数料や会社の評判は?

まとめ

今回は、不動産売買の際に必要となる仲介手数料について、細かく解説してきました。
販売価格が高額になればなるほど、仲介手数料も高くなっていきます。
売り主としては、車が買えるほどの金額となる仲介手数料は、できるだけ抑えたいはずですし、買い手としてもできるだけ仲介手数料が安いに越したことはありません。
そのような仲介手数料がおトクになる不動産仲介会社をお探しなら、ぜひ株式会社リアルの記事もご覧ください。