マイホームに建売住宅の購入を検討されている方もたくさんおられると思いますが、建売住戸の仲介手数料についてきちんと理解しておかないと、しなくてもいい損をしてしまうかもしれません。戸建住宅をどこから購入するかもしっかり考え行動に移しましょう。
新築の一戸建てを購入する場合は、土地を探して一から自分たちの希望に沿って家を建てる注文住宅という選択肢もありますが、すでに完成した家を購入する方法もあります。
ここでは、建売住宅が何かを解説し、それを購入する際にかかる仲介手数料の仕組みについて詳しく紹介しています。
仲介手数料が無料になるパターンなどについても掲載しているので、これから物件探しをはじめる方にとってはとてもためになる内容となっています。
そもそも建売住宅って何？
建売住宅とは、土地を建物がセットになって販売される分譲新築戸建住宅のことで、基本的には購入者が決まる前に設計がなされ、建築後に販売に出されるケースと、設計段階で購入者を募集する2つの販売方法あります。
最近では、建築前に購入者の希望を取り入れる手法が取られることもありますが、ほとんどは分譲マンションのように、できあがった物件を購入者が選ぶスタイルとなっています。
注文住宅との違い
注文住宅とは、親から譲り受けたなど、すでに所有している土地や、一から探した土地に、ハウスメーカーや工務店、設計事務所などに工事を依頼して家づくりを行うものです。
建築基準法などによる制限はありますが、建物のデザインや間取りや、外壁、壁紙、フローリング、キッチン、トイレなど、使用する建材や設備を自由に決めることができるのが特徴で、注文住宅の大きなメリットです。
これに対して建売住宅は、設計をはじめ選択肢の自由度はありませんが、注文住宅よりも物件価格が割安になるメリットがあります。
建売住宅は分譲住宅とも呼ばれ、広いまとまった土地に複数区画に分けて同じような仕様の家が建てられる場合が多いです。数十棟から100棟を超える大規模分譲地もあって、その数が多ければ多いほど、建築資材をまとめて大量に仕入れられることから、材料コストを大幅に削減することが可能になります。
加えて、同じような家をまとめて建設することで、工事を効率良く進められるため、人件費などの建築コストも抑えて、販売価格に反映させることができます。
建売住宅に仲介手数料がかかる理由
建売住宅の販売者には、個人や法人など様々なパターンがありますが、大規模分譲住宅を専門に取り扱いしている建売業者は、自ら販売活動をしないで、不動産会社を介するケースがほとんどです。
不動産会社は、建売住宅を販売して利益を得ますが、その利益は仲介手数料によって賄われています。仲介手数料の金額は次項で説明しますが、仲介手数料は、不動産を売買する人たちの間に入り、契約をまとめてはじめてもらえる成功報酬です。
すなわち、不動産会社が建売住宅を売主に代わって販売するときには、買主を自ら見つけ仲介手数料をもらわなければ、基本的には利益を出すことができない仕組みとなっています。
不動産会社が仲介に入るのはなぜ
なぜ、建売業者が不動産会社に建売住宅の販売を依頼するのか疑問も思う方もおられるかもしれませんが、その理由は土地の仕入れに関係しています。建売住宅を販売するには、必ず土地が必要になります。不動産会社は土地の専門家で、日々多くの情報が集まってきます。
建売業者がコンスタントに土地を仕入れるためには、不動産会社の存在が必要不可欠で、不動産会社にとっても建売業者は利益をもたらす良い取引相手であるため、両者は切っても切れない関係で結びついているのです。
建売住宅の仲介手数料を無料にできる理由
建売住宅を、不動産会社を介して購入した場合に、買主が不動産会社に支払う仲介手数料の金額は下記の計算式で算出できます。
| 仲介手数料＝（物件価格×3％＋6万円）＋消費税 |
例えば、建売住宅の価格が5,000万円だった場合は
・（5,000万円×3％＋6万円）＋156,000円（消費税）＝1,716,000円
となり、買主には不動産会社に170万円以上を支払う義務が生じてしまいます。
ただし、建売住宅を購入する不動産会社によっては、仲介手数料を無料にしている場合もあります。
仲介手数料は建売業者も支払っている
仲介手数料の計算式を紹介しましたが、それによって導き出される金額は、あくまでも宅地建物取引業法に則り示された上限額です。
すなわち、仲介手数料には上限額が決まっていますが下限はなく、仲介手数料の額は不動産会社が上限を超えない範囲で自由に決められるようになっています。
「下限はなくても、仲介手数料を無料にすれば儲けがなくなるのでは？」という疑問が残りますが、仲介手数料は買主以外にも、売主からももらえることから、一方の手数料を0にしても商売は成り立ちます。
不動産会社が建売住宅の売主である建売業者からもらっている仲介手数料の金額は、取引相手や物件ごとに違っていますが、その中央値は3％程度となっています。
つまり、建売住宅の買主と売主の両方から仲介手数料をもらえれば、不動産会社の利益は300万円を大きく超える大型取引になります。しかし、不動産会社の中には、敢えて仲介手数料無料を謳って、利益を半分にしてでも契約数を増やす手法をとっているケースも多くみられます。
売主が不動産会社なら仲介手数料は発生しない
土地の仕入れを容易にできる不動産会社の中には、自ら建売住宅を建てて販売しているケースも少なくありません。
その場合は、不動産会社から建売住宅を購入しても、仲介業者は存在しないことになるため、そもそも仲介手数料が発生しません。
仲介手数料を0にしたい場合は、はじめから売主が誰なのかを確認するだけで、それを簡単に実現できます。
お得な仲介手数料無料＋キャッシュバックサービスとは？
不動産会社の中には、「仲介手数料無料＋キャッシュバック」というサービスを提供しているところもあります。「仲介手数料無料は分かるけど、キャッシュバックとはどういうこと？」とサービスの意味が分からない方が多いと思いますが、まさにその字の通りにその両方の特典が受けられるものとなっています。
具体的には、不動産会社に支払うべき仲介手数料が無料になる上に、本来であれば支払った分の仲介手数料の一部が戻ってくるサービスです。
種明かしをすると、前項でも紹介した売主である建売業者から受け取った仲介手数料の一部が買主に戻ってくるもので、キャッシュバックの原資は売主からの仲介手数料です。
仲介手数料無料の注意点
建売住宅を不動産会社から購入する場合に、仲介手数料が無料になることは、買主にとっては非常に大きなメリットですが、安易に上手い話に飛びつくと、かえって損をしてしまうこともあるので注意が必要です。
例えば、前項で紹介した「仲介手数料無料＋キャッシュバック」を実行するには、人件費や広告費などの営業コストを削減する企業努力が必要になります。キャッシュバックはしなくても、本来もらえる仲介手数料の半分をもらわないことは、不動産会社にとってはとても大きな痛手となります。
表向きは「仲介手数料」や「仲介手数料無料＋キャッシュバック」を大々的に謳って客引きをしていても、実はその分を物件価格に上乗せする、または別の名目で手数料や費用を請求してくる不動産会社も存在します。
中には違法行為まで働いているケースもありますので、そのような会社に騙されないようにするには、物件価格の相場をきちんと調べて、他の項目で余分な費用を請求されていないことの確認を怠らないことが重要です。
不動産会社の中には、残念ながら悪徳業者が存在していることは分かっているので、会社の実績や経営状態もしっかり調べて、お世話になるかどうかを決めることを心がけましょう。
まとめ
土地を建物がセットになって販売される新築分譲住宅が戸建住宅で、不動産会社を通して購入する場合は、基本的に仲介手数料が発生します。
一般的な仲介手数料の金額は、5,000万円の物件であれば170万円を超えてしまいますが、利用する不動産会社を選べば、仲介手数料を無料にすることも可能です。
ただし、仲介手数料が無料になる場合でも、その分が物件価格への上乗せ、別の名目で本来支払わなくてもよい手数料や費用を請求されることもありますので、必ず信頼できる不動産会社から戸建住宅を購入しましょう。
