不動産売買するならぜひ知っておきたい「レインズ」とは?

「レインズ」って知ってますか?これから不動産売買に関わる方には知っておいてもらいたいシステムです。実はこのシステムは」不動産業者間のシステムなのであまり表には出てきません。ただし、売主、買主にとってとても有効なシステムで、有利な条件で売れる、理想に近い物件を買えることにつながります。不動産売買にかかるコストの圧縮にも貢献しており仲介手数料の低下など顧客サービスの向上も一つの役目になっています。

レインズとは何か?

あまり聞き覚えのない言葉、「Reins(レインズ)」。昨今の不動産売買の中でとても重要な役割を果たしているシステムなので理解しておくことが重要です。このシステムは、不動産業者間で使われるものなので、一般的には聞き覚えがなくても当然です、ただしこのシステムは不動産の売主、買主つまり不動産業者の顧客のために作られたシステムなので不動産売買に関わるときにはチェックする必要があります。

まずレインズの正式名称は、不動産流通標準情報システムといい英文のReal_Estate_Information_ Network_Systemの頭文字をとってREINSとなっています。レインズを運営しているのは北海道、東日本の不動産業者が加盟する公益財団法人東日本不動産機構と同じく中部圏を管轄する公益社団法人中部圏不動産流通機構、近畿圏を管轄する公益社団法人近畿圏不動産流通機構、のこり沖縄までを管轄する公益社団法人西日本不動産流通機構からなる、不動産流通機構で国土交通大臣から指定を受けています。このシステムの一番のポイントは不動産の売却を依頼された不動産業者は一定期間内にこの売却物件をシステム上に登録しなければならないと言うことです、そしてこの登録された情報は全国の不動産業者が閲覧可能になることです。これにより不動産業者にとって、今までは人の手で集められた限られた情報しかなかった不動産情報量が飛躍的に増大しました。

このことは、売主にとってはより多くの売却チャンスにつながり、買主にとってはより多くの売却情報にふれることにつながります。また、レインズには全国の取引実績も蓄積されており、この膨大な情報は不動産市況の把握にもつながります。ここから、売買価格の目安ともなる資料の提供もしています。その他にも不動産業務コストの改善による仲介手数料の低下にもつながっています。

不動産売買においてどういう位置づけなのか

レインズの不動産売買における位置づけとしては、「不動産の売買に於いて売主にとっては多くに人に見て貰えること、つまりより有利に売れること。買主にとってはより多くの売却情報を得られること、つまりより理想に近い物件をさがすことができること」を可能とするシステムと言えます。また、このシステムにより不動産業者にとっては広告宣伝コスト、人件費、時間などが改善されます。このことは仲介手数料の低下にもつながります。

そのほかにも、リアルタイムに数多くの業者に広がることによる売却期間の圧縮、大量の取引データの蓄積による合理的で適正な取引価格の設定、全会員不動産業者が同じ情報を見ることができることで業者間の差別化が必要となり、顧客サービスの向上へとつながります。この「顧客サービスの向上」こそがレインズの位置づけになります。レインズが構築されたことで各種コスト・経費の削減ができ、その分他社とは違うサービスに取り組み成功している不動産業者も見られます。会社の大小、地域差などに関係なく同じ情報を見ることができることが可能にしている例だと言えます。ただしこのレインズも不動産業者が利用できるシステムなので、売主が自分の売却物件が登録されているかどうかをチェックする事は出来ますが、顧客が直接見ることはできません。そのため信頼できる不動産業者を選ぶことは大切です。

悪徳不動産業者による、「囲い込み」「干す」(他社に情報を与えない、問い合わせがあっても断る、など)を防止するためにできたシステムですが利用するのは人間です。以前は自社の取引を有利にするために売却物件を登録するのを遅らせたり、登録しなかったりということもあったようですが、現在では罰則規定も強化されほぼ全ての物件が登録されるようになりました。

レインズは必ず利用する必要があるのか

不動産の売買取引には、レインズの利用をお勧めします。レインズは「公正で透明な不動産売買取引成立」のためのシステムでもあります。特に売るときはきちんと登録されているかをチェックして、不動産業者にとって有利な取引に導いていないかを確認する必要があります。信頼できる不動産業者なら良いのですが、不動産業者は自社に一番有利な両手仲介を狙ってきます。両手仲介とは売主から依頼された物件を自社で買主を見つけて、売主と買主両方から仲介手数料をもらう方法です。これに対して売主、買主どちらか一方を仲介することを片手仲介といいます。

両手仲介がBできれば不動産業者にとって儲けは倍になります。両手仲介をするための悪徳な手法として「囲い込み」と「干す」があります。囲い込みとは自社の買主より他社の高い価格の買主が現れても断ってしまう手口です。例えば極端な例として他社の高い買主Aが30,000,000円で自社の買主Bが25,000,000円だった場合、仲介手数料は物件価格の3%+消費税ですから、30,000,000円の仲介手数料は960,000円になり、売主の儲けは29,040,000円(解りやすいように消費税分を外しています。)です。25,000,000円の場合は、仲介手数料が810,000円になり売主の儲けは24,190,000円で売主は4,850,000円も損をしています。

ところが不動産業者の儲けはAに売った場合は片手仲介の960,000円ですがBに売った場合は両手仲介になり810,000×2=1,620,000円で660,000円も儲けを多くしています。これと同様の手口が「干す」で、自社で見つけた買主が買える値段まで価格を下げることをいいます。このような悪徳不動産業者に引っかからないためにもレインズを有効に活用している不動産業者かを見極めることが大事です。

まとめ

ここまで、レインズのお話をしてきました。不動産物件をよりよい条件で売れる。よりよい条件で買える。とても素敵なシステムです。不動産業者間のシステムなので信頼できる不動産業者を見つけて有効に活用してもらいましょう。ただし悪徳不動産業者に引っかからないよう売却物件をキチンと登録しているか?などのチェック、確認も忘れずに!