中古マンション購入時に仲介手数料はいくらかかるの?

マンション購入仲介手数料1

新築マンションとは違って、中古マンション購入時には不動産会社を通すのが一般的となっていて、契約が成立すれば仲介手数料を支払わなければいけません。ここでは仲介手数料の金額がいくらになるかについて、詳しく探って解説していきます。

マンション購入時には、仲介手数料以外にも様々な費用が発生します。また中古マンションは、新築よりも建物の老朽化が早くなるため、いずれは住み替えを余儀なくされるケースも多くみられます。

その場合はできるだけ高くマンションを売却して、新しい住み家を購入する資金に充てたいので、マンション購入時にかかる諸経費と売却時の注意点も併せて紹介しています。中古マンションの購入を予定している方は是非参考にしてください。

仲介手数料の意味とルール

新築マンションの場合は、直接物件の売主から購入、販売代理や販売提携での販売が多いことから、仲介手数料を支払う必要がないケースがほとんどです。

それに対して中古マンションだと、一般的には不動産会社を通して物件を購入することになるため、買主には仲介業者に「仲介手数料」を支払う義務が生じます。

基本的には、仲介業者である不動産会社に物件探しの依頼をしても一切費用は発生しませんが、契約が成立した場合は取引をまとめてもらったお礼の意味合いで、仲介手数料を支払いという流れになります。

つまり仲介手数料は、売買契約を成立させてくれた不動産会社へ支払われる成功報酬で、引き渡し時に一括で支払うか、契約時と引き渡し完了後に半分ずつ支払われるが慣例となっています。

仲介手数料の計算法

宅地建物取引業法に基づいて、仲介手数料には上限が定められています。不動産産会社は、上限の範囲内で仲介手数料をマンションの売主や買主に請求しますが、その額はほとんどの場合上限額となっています。

  • マンション購入価格のうち200万円以下の部分5%+消費税
  • マンション購入価格のうち200万円超~400万円以下の部分4%+消費税
  • マンション購入価格のうち400万円を超える部分3%+消費税

上記が仲介手数料の上限額を算出する計算式です。マンションの購入価格を一定の金額で区切って、それぞれの金額に決められた割合を掛けて、それに消費税を加算します。

下記がマンションの購入価格が1,000万円だった場合の仲介手数料の上限額です。

  • 1,000万円のうち200万円以下の部分

200万円×5%=10万円+消費税1万円

  • 1,000万円のうち200万円超~400万円以下の部分

200万円×4%=8万円+消費税8,000円

  • 1,000万円のうち400万円を超える部分

600万円×3%=18万円+消費税18,000円

合計:110,000円+88,000円+198,000円=396,000円

仲介手数料をより簡単に算出できる計算法として、「速算法」というものがあります。速算法は、物件価格が400万円を超えないと適用することはできませんが、中古とはいえ、マンションの購入価格は、多くの場合400万円を大幅に超えてきます。

下記の式を用いれば、複雑な計算をすることなく誰でも容易に不動産会社に支払う仲介手数料を導き出すことができます。

  • マンションの購入価格×3%+6万(+消費税)

この計算式に1,000万円を当てはめると

マンションの購入価格1,000万円×3%+6万円+消費税(36,000円)=396,000円

となり、前に示した金額と見事一致します。

仲介手数料以外にかかる費用

マンション購入仲介手数料2

前項で示した通りに、不動産会社を経由して中古マンションを購入する際には、1,000万円のマンションだとすれば396,000円もの仲介手数料がかかり、本体価格が3,000万円になると、その額は100万円を超えてきます。

地方なら1,000万円代やそれ以下でも購入可能なマンションはたくさんあります。しかし、東京などの都市部ともなると、中古でも購入価格が5,000万円以上になるのが当たり前で、億ションと呼ばれる1億円超え物件も数多く売りに出されています。

そうなると、仲介手数料も何百万円単位になってしまいますが、マンション購入時にはその他にも様々な費用が発生します。

初期費用

マンションの購入を決めたときには、手付金を売主に支払う慣習があって、その額は物件価格のおよそ1割程度となっています。支払った手付金は、購入価格の一部となるため、買主の負担にはなりませんが、契約を買主の都合でキャンセルすると手付金は戻ってこないので注意が必要です。

その他には、初期費用として売買契約時に印紙税がかかり、これは国へ納める税金で、ちなみにマンションの購入価格が1,000万円超5,000万円以下の場合は、印紙税の額は1万円となります。

引渡し時にかかる費用

物件の引渡し時には、契約時にお支払いした手付金を除いた本体価格の残金と仲介手数料を支払いますが、その他にも複数の費用が発生します。

住宅ローン関連費用

住宅ローンを利用しない場合は必要ありませんが、ローンを組む場合は、「印紙税」「火災保険料」「ローン保証料」「事務手数料」などの費用が必要になります。

印紙税以外は、保険の種類やローンを組む金融機関などによってその額は変わってきます。

税金の清算金

マンションを所有すると、固定資産税や都市計画税の支払義務を負うことになります。これらの税金は1月1日から12月31日までを1年分としていますが、年度の途中で売買した場合は、売主に年度の残りの分の税金を支払うことになります。

管理費・修繕積立金の清算金

マンションを所有すると、毎月管理費修繕積立金を支払わなければいけません。こちらも売主と買主で、入居時のタイミングにより日割で計算して清算することになります。

登記費用

マンションの所有権を移転させるために、登記費用が必要になります。登記の手続きは司法書士へ依頼するのが一般的で、その報酬はおおよそ10万円~となっています。

購入後にかかる費用

マンション購入後には、前にも記載した通りに、固定資産税や都市計画税を毎年納めることになります。固定資産税はマストですが、都市計画税は住む場所によって必要になる場合とそうでない場合があるので、購入前に確認しておくことをおすすめします。

その他には、毎月の管理費と修繕積立金、住宅ローン、こちらは購入後一度だけになりますが、不動産取得税が発生します。

リフォームやリノベーション費用

最近では、敢えて古いマンションを安く購入して、自分の思い通りにリフォームやリノベーションする方が増えています。

その場合は、当然そのための費用を用意しておく必要があり、その他にも新居に引っ越す場合は、カーテンや家具や家電を新調する方が多くみられます。

マンション売却時の注意点

新築でもそうですが、中古マンションに住む場合は、老朽化のスピードが速いことから、住み替えのことも考えておく必要があります。特に若くしてマンションを購入する場合は、そこに一生住めると考えない方がいいでしょう。

ここでは、購入したマンションを売却するときの注意点を紹介します。

仲介業者は1社に絞らない

マンションを購入するときと同じように、売却する場合も仲介業者の協力が必要になります。不動産会社が直接マンションを買取してくれる場合もそうですが、会社によって買取り金額も査定額も異なりますので、最低でも3社からは見積りをとって、急がないでじっくり検討してください。

不動産会社に査定を依頼する前には、自身でも周辺のマンション相場を調べておきましょう。そうすることで悪徳不動産会社に騙される可能性も低くなり、値段交渉もしやすくなります。

売却前にリフォームはしない

少しでもマンションを高く売りたくて、売却前にリフォームや設備の交換をする方も少なくありませんが、中古マンションの場合はそれが逆効果になるケースが多くみられます。

なぜなら、古いマンションほど次の入居者が自分好みにリフォーム、またはリノベーションしたいと考えているからです。

せっかくお金をかけて見た目を綺麗にしても、販売価格が上がったせいで、契約がまとまりにくくなってしまうことはよくあります。

インスペクションと保険でトラブルに備えよう

中古マンションの場合は、見た目では不備に気づきにくいため、引渡し後に欠陥が発覚するケースが多くなっています。

民法によって「売主の契約不適合責任」というものが定められています。これは、契約を交わした後で物件に欠陥や不備が見つかり、買主から修理や損害賠償を求められた場合、売主はそれに応じなければいけないという法律です。

中古マンションの場合は、契約不適合責任が免除、または2~3ヶ月程度となるケースが多いですが、それでもトラブルを避けるためには、インスペクションと保険で備えることを推奨します。

インスペクションとは、建築士などの専門家に建物の状況を調査してもらうことで、万一それでもトラブルに発展した場合の瑕疵保険も用意されています。

まとめ

マンション購入仲介手数料3

中古とはいえ、マンション購入は大きな金額の取引となることから、不動産会社へ支払う仲介手数料もそれなりに高額となってしまいます。

マンション購入時にはその他にも様々な費用がかかりますが、その中でも仲介手数料の負担は大きくなりますので、事前にきちんとそのことを把握して、予算オーバーにならないように気をつけましょう。

また、中古マンションだといずれリフォームやリノベーションが必要になる可能性も高く、さらに住み替えを余儀なくされることもあります。

そのときに困らないように、マンション購入後もしっかり貯えをして、売却する際にはできるだけ高い価格で取引を成立させてくれる仲介業者を選択し、売却後のトラブルへの備えも忘れず行いましょう。