中古マンションの仲介手数料は無料にできる?購入時の諸費用について解説します

  • 記事公開日:2020/06/30
  • 最終更新日:2022/10/31

購入費用を抑える為に中古マンションを検討している方もいらっしゃると思いますが、東京都内の中古マンションの価格は上昇傾向にあります。

中古マンションの購入には物件代金の他にも手数料や税金がかかりますので、予算を考える際にはこうした諸費用の計算も必要です。

この記事では中古マンションの購入に必要な諸費用はいくらかかるのか、仲介手数料は無料にできるのか等について解説していきますので、ぜひ最後までご覧ください。

中古マンション購入時にかかる費用はどれくらい必要?

一般的に中古マンションの購入にかかる諸費用は、物件価格の5~8%と言われています。
実際には引越しにかかる費用や、いざという時に必要となる分を考えて10%くらいを想定しておくといいでしょう。

一方で新築の場合は、発生する諸費用は物件価格の3~6%と言われています。
中古マンションとの大きな違いは、間に不動産会社が入るかどうかになりますので、不動産会社に支払う仲介手数料の差が大きな差となって表れています。

それでは、中古マンションの購入にかかる諸費用を「購入時」、「引き渡し時」、「入居後」それぞれのタイミングでどのようなものがあるか解説していきましょう。

中古マンション購入時に必要な諸経費

中古マンションを購入する際に必要な諸費用としては以下の3点があります。

  • 仲介手数料
  • 売買契約印紙税
  • 適合証明手数料

上記が購入時にかかってくる初期費用です。
それでは順番に説明していきます。

仲介手数料

中古マンションを購入する場合は、間に不動産会社が入りますので売買取引の成功報酬として仲介手数料が発生します。
仲介手数料の金額は法律で上限が決まっており、物件価格が400万円以上の場合は「物件価格の3% + 6万円 + 消費税」が上限です。

ほとんどの不動産会社が上限金額で仲介手数料を設定していますが、中には交渉によって割引してくれたり無料にしてくれたりする不動産会社もあります。

仲介手数料は諸費用の中でも最も大きな割合を占めていますので、諸費用を抑える為には不動産会社選びが重要な要素だと言えるでしょう。

売買契約印紙税

契約時に取り交わす売買契約書には印紙を貼り付けますが、この時に購入する印紙代が印紙税として国に納付されます。

金額は契約額によって異なり、手続き上は不動産会社があらかじめ印紙を購入して用意しているので、不動産会社に支払う形が一般的です。

ちなみに、2024年(令和6年)3月31日までに作成される不動産譲渡契約書(10万円以上)については、印紙税の軽減措置が取られています。

参照:国税庁『不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置

適合証明手数料

中古マンションを購入する際、フラット35を利用する場合は適合証明書が必要となるケースがあります。
証明書は適合証明検査機関や適合証明技術者に依頼して発行してもらいますが、依頼先によって金額は異なります。

一般的には7~10万円ほどかかりますが、料金設定によっては調査料や手数料などを分けていることもありますので、詳細は依頼先に確認してみましょう。

中古マンション引き渡し時に必要な諸経費

続いて中古マンションの「引き渡し時」に発生する諸経費について説明していきます。

諸経費の種類としては以下の7点があります。

  • 住宅ローン契約印紙税
  • 融資事務手数料
  • ローン保証料
  • 団体信用生命保険料
  • 火災保険料
  • 登録免許税
  • 司法書士報酬

順番に解説していきましょう。

住宅ローン契約印紙税

住宅ローンの契約時には金銭消費貸借契約書を作成しますが、この時に貼り付けする印紙が住宅ローン契約印紙です。
印紙の代金は借用する住宅ローンの金額によって異なってきます。

タイミングとしては、住宅ローンの契約書を締結するときに必要となりますので住宅ローン契約時に必要です。

金融機関があらかじめ印紙を用意しているので金融機関へ現金で支払う場合もありますが、融資実行時に借入金額から印紙代を差し引いて処理をする場合もあります。

融資事務手数料

融資事務手数料として発生するのが事務手数料で、住宅ローンを利用する場合に必要です。
金融機関によって設定される金額が異なり、定額のところもあれば借入金額に応じて設定しているところもあります。

支払いタイミングは融資実行時となりますが、借入額から手数料を差し引いて金融機関に支払うケースが一般的です。

ローン保証料

ローン保証料はローン契約者が万が一、返済ができなくなってしまったときの為に備えて保証会社と契約する保証料で、一般的には借入金額の2%となることが多いです。

保証料は、融資実行時に一括で支払う(外枠方式)方法か、住宅ローンの金利に上乗せして月々の支払いに含めて支払う(内枠方式)方法があります。

外枠方式の場合は、借入額から保証料を差し引いて借入先の金融機関へと支払う形が一般的です。
また、保証料の他に手数料が発生することが多いので詳細は契約する保証会社に確認しましょう。

団体信用生命保険料

団体信用生命保険料(団信)はローン契約者が死亡または高度障害状態となり、ローンの支払いが困難になってしまったときに備えて加入する保険になります。

フラット35では加入が不要となっていますが、大半の住宅ローン商品では加入が義務付けられています。
団信の契約者は金融機関になる為、保険料は金融機関が支払いローン契約者の負担は0円です。

火災保険料

購入する中古マンションにかける火災保険の保険料で、ほとんどの住宅ローンで火災保険の加入が義務付けられています。

保険料は住んでいる地域、契約期間、保障内容などによって異なりますので、支払い方法含めて詳細は保険会社に確認しましょう。

登録免許税

登録免許税は登記登録の際に収める税金で所有権移転登記、抵当権設定登記に対して課税されます。
税額ですが所有権移転登記は土地や建物の評価額、抵当権設定登記は融資金額によって決定します。

支払い方法は物件引き渡し時に司法書士への支払いに計上して処理する方法が一般的です。

司法書士報酬

司法書士報酬は上記の登録免許税の支払いを司法書士に依頼する際の報酬です。
金額は所有権移転登録で4~7万円、抵当権設定登記で3~5万円ほどで別途交通費や日当を請求される場合もあります。

どちらの登記も引き渡し日に行われ、支払いも引き渡し日に現金または振り込みで行うことが一般的です。

中古マンション入居後に必要な諸費用

次は中古マンション「入居後」に必要な諸費用について説明します。

以下の4点になりますので順番に解説していきましょう。

  • 不動産取得税
  • 固定資産税・都市計画税
  • 管理費・修繕積立金
  • リフォーム費用

不動産取得税

不動産取得税は不動産を取得した時に一度だけかかる税金です。
都道府県が課税する地方税となっています。

中古マンションを購入後、4~6カ月後くらいに都道府県から通知書が届きますので指定の方法で支払いを行ってください。

固定資産税・都市計画税

固定資産税・都市計画税は市町村が課税を行う地方税です。
ほとんどの中古マンションは都市計画地区に建っていますので、固定資産税と都市計画税を毎年支払うことになります。

支払いについては、毎年1月1日時点の所有者に対して納税通知書がその年の4月以降に届きます。

多くの自治体では1年のうち4回に分けて支払いができるようになっていますが、支払い方法等が指定されている場合がありますので各自治体の規定に沿って行いましょう。

管理費・修繕積立金

管理費・修繕積立金は、マンションの管理組合に納める費用です。
管理費は毎月の清掃費などに、修繕積立金は大規模な修繕や設備の交換などに充てられます。

どちらも毎月1回支払っていく形が一般的で、支払い方法や金額はマンションによって異なります。

リフォーム費用

中古マンションを購入する場合は、リフォームを同時に行う人も多いでしょう。

基本的には引き渡し後にリフォームに着手していきます。
金額が少額であれば施工完了後に支払いを行いますが、大掛かりなリフォームで金額も高額になれば前金、中間金、完了金のように複数に分ける場合もあります。

工事を行うリフォーム会社に確認してみましょう。

3,500万円の中古マンションを購入した場合のシミュレーション

それでは、具体的に3,500万円の中古マンションを購入した場合の諸費用がどれくらいかかるのかシミュレーションしてみましょう。

各計算は建物評価額2,000万円、土地評価額1,500万円で、フルローンで購入した場合を想定してみました。

購入時

・仲介手数料・・・物件価格の3%+6万円に消費税:1,221,000円

・売買契約印紙税・・・10,000円

・適合証明手数料・・・フラット35利用時に7~10万円ほど(今回は計算に含めない)

引き渡し時

・住宅ローン契約印紙税・・・20,000円

・融資事務手数料・・・33,000円

・ローン保証料・・・600,000円

・団体信用生命保険料・・・70,000円(ローンの利息に組み込まれることが多い)

・火災保険料・・・150,000円

・登録免許税・・・320,000円

・司法書士報酬・・・120,000円

入居後

・不動産取得税・・・0円(減税特例適用)

・固定資産税・都市計画税・・・390,000円

・管理費・修繕積立金・・・30,000円

・リフォーム費用・・・リフォーム規模による(今回は計算に含めない)

合計

2,964,000円 (リフォーム費用以外)

3,500万円の中古マンションを購入する場合、諸経費だけでも約300万円かかっていますので結果として合計3,800万円ほどの金額を支払うことになります。

また、このようにして各費用を比較すると仲介手数料が最も大きな割合を占めていることが分かります。

仲介手数料は無料にできるの?

諸費用のなかでも大きな金額となる仲介手数料ですが、無料にできるとしたらかなりの費用削減となります。
無料もしくは価格交渉して値引きできるのか等、仲介手数料を安くする手段について解説していきましょう。

不動産会社に交渉する

仲介手数料は、各不動産会社によって設定することができますが法律によって上限金額が定められています。
上限を超えなければ不動産会社は自由に価格を決めることができますので、裏を返せば価格交渉次第で値引きできる可能性がある訳です。

ただし、過度な値引き交渉は不動産会社との関係性が悪化してしまう事にもなりかねないので、無理のない範囲で行いましょう。

仲介手数料無料の不動産会社に依頼する

不動産会社によっては企業努力やサービスの一環として仲介手数料を始めから無料に設定しているところもあります。
東京都内で物件を検討しているのであれば、仲介手数料無料サービスを展開している不動産会社のリアルがおすすめです。

無料ながら不動産仲介のサービスを犠牲にすることなく、創業以来14年以上クレーム0件はお客様満足があっての実績だと言えるでしょう。

大きな金額を抑えられるので、余った資金は予算アップや手持ち資金として残しておく事も可能となります。

仲介手数料無料のデメリット・注意点について

仲介手数料が無料になるしくみの一つとして、不動産会社が売主と買主の両方を仲介する両手仲介の場合があります。
両手仲介では売主から仲介手数料を受け取り、買主には手数料無料にするといったことができる為です。

ただし全ての物件が両手仲介で取引できるとは限らないので、取り扱い物件数としては少なくなる傾向になります。

また、不動産会社によっては仲介手数料無料と謳っていても別の名目で費用が請求されることがあります。
明細に不透明な費用が含まれていた場合は注意が必要です。

仲介手数料無料にする為には、不動産会社選びが重要だと言えるでしょう。

まとめ

中古マンションを購入する際の諸費用について解説させていただきました。
手数料や税金など多くの諸費用がかかるので、これらを含めて予算を立てる事が必要だと言えます。

その中でも仲介手数料の占める金額が大きいですが、不動産会社によっては仲介手数料無料としているところもあるので検討してみてはいかがでしょうか。

不動産会社の株式会社リアルは仲介手数料無料を専門としていて実績も豊富なので、気になる物件があればまずは相談だけでもしてみることをおすすめします。