不動産会社に物件の売却を依頼する際には「媒介契約」を結びますが、媒介契約には種類があり、希望する条件によってどれを選べばよいか違います。
この記事では、媒介契約の3つの種類とそれぞれの違いについて解説していき、自分に適した媒介契約が分かるようになりますので、是非最後までご覧ください。
目次
媒介契約とは？
不動産を売却する際に、個人で買手を探すのは大変な為、不動産会社に売却を依頼する事が多いです。
この時に不動産会社に間に入ってもらって結ぶ契約が媒介契約。
売買取引の条件を明確にさせて後々にトラブルが起きないようにするために、媒介契約を結びます。
媒介契約を結ぶことで、媒介手数料として仲介手数料が発生する場合が多いですが、仲介手数料の上限はどの契約形態でも同じです。
ただし、媒介契約には3種類あるので、どれを選べばいいのか分からないという方も多いようです。
媒介契約の3つの種類について
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。
それぞれの違いについて順番に解説していきます。
一般媒介契約の特徴
一般媒介契約は一番自由度の高い契約形態。
大きな特徴としては複数の不動産会社に依頼することができ、媒介契約を結ぶことができます。
しかも、自分で買主を探して契約することができる「自己発見取引」も認められています。
一見幅広く買手を探すことができるのですぐに買手が見つかりそうですが、不動産会社としては他で契約が決まる可能性も高いので積極的な販売活動がとられないといったことがデメリット。
また、不動産会社から販売状況の報告義務がないので状況を把握しづらくレインズへの登録義務がないため広く告知をすることができないといったこともデメリットとして挙げられます。
契約の有効期限がない為一般媒介契約で思うように買手が見つからないといった場合は、専任媒介契約や専属専任媒介契約へ切り替えることも可能です。
明示型と非明示型があり、依頼している不動産会社を明らかにするかどうか選択することができます。
基本的には明示型の方が不動産会社も営業戦略が立てられやすく積極的に活動してもらえる可能性が高いため、特に希望がなければ明示型がおすすめです。
専任媒介契約の特徴
専任媒介契約は「専任」とある通り、1社のみと契約する形態です。
こちらも自分で買主を見つけて契約を行うこともできます。
不動産会社は契約後レインズへの登録が義務付けられており、2週間に1回依頼主への状況報告が必要です。
不動産会社としては、他の不動産会社に売られてしまう心配がない為、積極的に販売活動を行ってもらえます。
その為、早い段階で買主が見つかりやすく売却先が見つかる確率が高いのが専任媒介契約と言えるでしょう。
一方で囲い込みのリスクもあり不動産会社選びは慎重に行う必要があります。
専属専任媒介契約の特徴
専属専任媒介契約は専任媒介契約と同様に一社の不動産会社と契約する形態。
違いは自分で買主を見つけて契約することは禁止されていることです。
契約から5日以内にレインズへの登録が必要で、1週間に1回以上依頼主への状況報告が必要となっています。
3種類の媒介契約のなかで一番制約が多いですが、その分手厚いサポートを受けられ比較的早く買手を見つけられる可能性が高いです。
専任媒介契約と同様に1社のみとの契約になりますので不動産会社選びは慎重に行う必要があります。
媒介契約のそれぞれのメリット・デメリット
次に媒介契約のそれぞれのメリット・デメリットについて解説していきます。
一般媒介契約のメリット
一般媒介契約のメリットを3点説明してきます。
人気物件は好条件で売却できる
一般媒介契約は複数の不動産会社に依頼ができるので、競争原理が働きより良い条件での売却が期待できます。
特に、駅から近い、建築年数が浅いなど好条件の物件は人気があるため不動産会社も販売活動に積極的です。
希望価格よりも高い価格で購入希望者が現れたり、複数買手が見つかったりする可能性もあるので、比較しながらより好条件での売却も期待できるでしょう。
不動産選びのリスクが少ない
専任媒介契約、専属専任媒介契約は1社のみとの契約になりますが一般媒介契約は複数の不動産会社に依頼ができるのでリスクが分散されます。
囲い込みの心配もなく不動産選びで失敗するリスクを低減することができます。
周りに知られず販売活動ができる
一般媒介契約はレインズへの登録義務がない為、公に情報が公開されることはありません。
不動産を売りに出していることをあまり周りに知られたくないという方にとっては、メリットがあると言えるでしょう。
一般媒介契約のデメリット
次に一般媒介契約のデメリットについて解説していきます。
物件によっては積極的な販売活動が行われない
好条件の人気物件については積極的に販売活動をしてもらえますが、駅から遠いなどの条件が悪い物件だと不動産会社の販売活動が消極的になってしまう可能性があります。
広告費をかけて宣伝しても他の不動産会社で先に成約されてしまった場合、仲介手数料を貰う事ができませんので時間や手間が無駄になってしまうからです。
物件の条件によってはなかなか買手がつかないといった事になってしまいますので注意が必要となります。
販売状況が把握しづらい
一般媒介契約では売主に対して販売状況の報告義務がない為、状況をタイムリーに知ることができません。
販売状況を確認するには売主が不動産会社に連絡をして問い合わせる必要がある為、その分時間と手間がかかってしまいます。
また、買手の反応が分かりづらいので価格の見直しや販売戦略が立てにくいといったデメリットもあります。
不動産会社のサービスが受けられない
不動産会社が売主へ向けて提供しているサービスとして以下のようなものがあります。
- ハウスクリーニング
- ホームステージング
- 建物調査
- 買取り保証
しかしながら、これらは一般的には専任媒介契約・専属専任媒介契約のオプションであることがほとんどなので一般媒介契約では受けることができません。
専任媒介契約のメリット
続いて専任媒介契約のメリットについて解説していきます。
積極的に販売活動を行ってもらえる
専任媒介契約では一社と契約を結び販売活動を行ってもらうので、他の不動産会社に先に売られてしまう心配がありません。
また確実に仲介手数料をもらう事ができるので、不動産会社としては責任をもって販売活動を行ってくれます。
売主の負担が軽減される
契約するのが1社となる為、窓口が一本化されて連絡などのやりとりが一般媒介契約にくらべて少なく済みます。
また2週間に1回の状況報告が義務づけられているので販売状況が把握しやすくなり価格の見直しや戦略を立てやすいメリットもあります。
不動産各種のサービスが受けられる
不動産会社では売却活動のサポートとしてさまざまなサービスを展開しています。
部屋をきれいにするハウスクリーニングや、ショールームのように家具や照明で演出を行うハウスステージングなどのサービスを受けられ、早期の売却に繋げやすいです。
また、一定期間買手が見つからなければ不動産会社が買い取ってくれる買取り保証などのサービスもあります。
専任媒介契約のデメリット
次に専任媒介契約のデメリットについて解説していきます。
不動産会社に左右されやすい
契約を結ぶのが1社である為、不動産会社に営業力がなかったり相性が悪かったりすると期待通りの売却ができない可能性があります。
そのため、不動産会社選びが重要だと言えるでしょう。
囲い込みの可能性がある
売主の利益を考えずに自社の利益を追及する囲い込みを行う悪徳な業者が残念ながら存在します。
売主にとっては好条件での売却の機会を逃してしまう可能性もあるので不動産会社選びは慎重に行いましょう。
専属専任媒介契約のメリット
続いて専属専任媒介契約のメリットについて解説していきます。
全力での販売活動が期待できる
専任媒介契約と同様に1社のみの契約となりますが専属専任媒介契約では個人での直接取引は禁止されています。
また、仲介手数料は成功報酬となる為不動産会社の責任も大きく、全力での販売活動が期待できるでしょう。
比較的早く売れやすい
専属専任媒介契約では5日以内にレインズへの登録が義務付けられているので、全国の不動産会社にもスピーディに情報共有がされます。
情報共有が早い分、早い段階で買手がつく可能性が規定できるのです。
また、週に1回販売状況の報告がありますので適時価格の見直しや販売戦略の見直しができるので成約により近付けることができます。
不動産各種のサービスが受けられる
専任媒介契約と同様に一般媒介契約にはつかないオプションサービスを受けることができます。
内容は不動産会社各社によりますが、専任媒介契約に比べオプション内容が充実している場合もありますので、不動産会社に確認してみましょう。
しかも、各種サービスは無料でついている事が多いです。
専属専任媒介契約のデメリット
次に専属専任媒介契約のデメリットについて解説していきます。
個人での直接取引が認められていない
専属専任媒介契約では専任媒介契約と違い、自己発見取引が認められていません。
その為、自分で購入希望者を見つけたとしても不動産会社を通さなければいけないことがデメリットです。
不動産会社を通すので仲介手数料が必ず発生することになり、その分の費用が余計にかかってしまうことになります。
不動産会社に左右されやすい
専任媒介契約と同様に一社との契約になりますので、不動産会社の力量により左右されやすいということがあります。
しかも、専属媒介契約の場合は自己発見取引が禁止されているので、よりどの不動産会社にするかがかなり重要です。
不動産会社を選ぶ際には、複数社を比較検討したうえで決定することをおすすめ致します。
おすすめの媒介契約は？
以上、各媒介契約のメリット、デメリットについて説明してきました。
続いて物件の内容によってどの媒介契約が適しているのか解説させていただきます。
好条件の物件の売却は一般媒介契約がおすすめ
好条件の物件は人気が出るため高い価格での売却が期待できます。
その為、複数の不動産会社に依頼することによってさらに良い条件で売却できるように競い合って販売活動してもらうことが可能。
また、契約期間に制限がない為、相性のいい不動産会社に出会うことができたら専任媒介契約や専属専任媒介契約に切り替えることもできます。
比較的時間に余裕のある方は、上記のやり方で失敗しない不動産会社選びができるようになるでしょう。
バランスの取れた専任媒介契約
契約形態で迷っている方は専任媒介契約がおすすめです。
自己発見取引ができるので、不動産会社に販売活動をしてもらいながら自分でも買主を探すこともできます。
専任媒介契約はバランスのとれた媒介契約と言えるでしょう。
早く売りたい場合は専属専任媒介契約がおすすめ
3種類の中でも不動産会社が積極的に販売活動を行ってくれる条件が揃っているので、早く売りたい方には専属専任媒介契約がおすすめです。
忙しくてなかなか時間や手間がとれない方、個人で買手を探す予定のない方、不動産会社の手厚いサポートを受けて販売活動をしてもらいたい方には適しています。
媒介契約について解説のまとめ
いかがでしたでしょうか。
3種類の媒介契約について、それぞれの特徴や自分に適した内容がお分かりいただけましたら幸いです。
それぞれの媒介契約にはメリットがありますが、どの媒介契約でも不動産会社選びが重要になってきます。
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