住宅ローンで仲介手数料はカバーできるの?

  • 公開日:2020/06/28
  • 最終更新日:2020/06/26
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家を建てるときには、ほとんどの方が住宅ローンを利用しますが、土地や家本体以外にも、様々な費用がかかることに驚く方もたくさんおられるようです。マイホームをもつ際の大きな負担になる諸経費の一つに、「仲介手数料」があります。

マイホームを建てるための土地を、不動産会社を通して購入する場合は、土地代だけに仲介手数料がかかります。しかし、建売住宅を購入すると取引額が大きくなる分、不動産会社の報酬として支払われる仲介手数料の額が100万円を優に超えてしまうことも珍しくありません。

ここでは、仲介手数料を住宅ローンでカバーできるかどうかの疑問の答えを探りながら、金融機関の審査に通るためのポイントを紹介していきます。

仲介手数料をカバーできるかは借入先次第

マイホームをもつときに、ついつい見落としてしまいがちな出費に「仲介手数料」があります。もちろん、土地や家探しをしてもらうために不動産会社に依頼すれば、費用がかかることは承知していても、不動差会社への支払額の高さに驚く方は少なくありません。

・物件価格×3%+6万円=仲介手数料

上記が不動産会社へ支払う仲介手数料を導き出す計算式です。不動産会社はこの計算式から算出した金額を上限として、取引相手に成功報酬として仲介手数料を請求します。

例えば、土地だけを探してもらった場合で、物件価格が2,000万円の場合は

・2,000万円×3%+6万円=66万円

となり、66万円を上限としてそれに消費税をプラスした金額を、不動産会社が仲介手数料として取引相手に請求します。

5,000万円の建売住宅を、不動産会社を通して購入した場合は

・5,000万円×3%+6万円=156万円

となり、156万円(税抜)を上限として、不動産会社が仲介手数料として取引相手に請求します。

このように、仲介手数料の金額は取引額が大きい分かなりの高額となることから、できれば住宅ローンに組み込んで、分割払いしたいと希望する方が多くみられます。

はたして、仲介手数料を住宅ローンに組み込めるのでしょうか?

金融機関によって可能なところもあればできないところもある、というのがその答えです。

傾向としては、大手のメガバンクでは住宅ローンに仲介手数料は組み込めないケースが多く、ネット取引がメインの銀行の住宅ローンは、仲介手数料も組み込める商品が多くみられます。

諸費用ローンの利用

マイホームなどの不動産を所有すれば、仲介手数料以外にもそれを登記するための費用がかかり、住宅ローンを組むときには、事務手数料や保証料や印紙税などいろいろな諸経費が発生します。諸経費の総額は土地や家の価格によっても異なりますが、一般的には物件価格の5~10%が目安となっています。

土地と建物の合計金額が5,000万円だとすれば、諸経費は250万円~500万円にもなり、それを現金で支払うのはかなりの負担となってしまいます。

そのため、最近では住宅ローンの中に諸経費は組み込むことはできなくても、住宅ローンとは別に「諸経費ローン」を用意している金融機関も増えています。諸経費ローンを利用すれば、仲介手数料以外の諸経費もまとめて借りることが可能となります。

仲介手数料を組み込む際の注意点

仲介手数料を住宅ローンに組み込むことができた場合も、住宅ローンとは別に諸経費ローンを組む場合も、最も注意しなければいけない点は金利が高くなることです。

高額な住宅ローンを組む場合は、金利がわずかアップするだけでも支払いの総額は相当高くなってしまいます。もちろん金利も高くなって、借入額もアップすれば、月々の返済負担も大きくなってしまいます。

したがって、本当に仲介手数料やその他の諸経費を分割払いしていいのかを、よく考えて行動に移すことをおすすめします。

住宅ローンの審査のポイント

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数千万円にも及ぶマイホームを、現金一括払いで購入できる方はごくわずかです。そのため、一般庶民のほぼ100%が、特別な理由がない限りは住宅ローンを利用するわけですが、そのためには審査をパスする必要があります。

審査基準は、借入先の金融機関によっても異なります。もしも審査に落とされたとしても、ハッキリとした理由を教えてもらうことができないため、審査に通るためにはポイントを事前に押さえて申し込みをすることをおすすめします。

審査に通るために押さえておくべき基準

こうすれば絶対に審査にパスできるというものはありませんが、すべての金融機関に共通する審査ポイントの目安になる基準はあります。

それは、「勤務先と勤続年数」「年齢や健康状態」「物件の担保価値」などです。

勤務先と勤続年数

すべてに共通することですが、審査に通るための重要なポイントは、借りたお金を確実に返済できるかどうかです。金融機関はそれを見極めるために審査をしていて、100%返済可能だとみなされれば、どこからでも融資を受けることができます。

それを見極める大きなポイントとなるのが、勤務先と勤続年数です。安定した返済ができることに特化すると、数ある職業の中でも公務員の信頼度は高く、続いて大企業のサラリーマンも安定していると判断されます。

安定した職業に就いていても、勤続年数が1年や2年などと短いよりは、5年、10年と長い方が、安定性があるとみなされ審査に有利に働きます。

自営業だと、どんなに高収入でも安定性がないと判断されるため、中小企業のサラリーマンよりも審査では不利になります。もちろん医師や弁護士などの有資格者は、高収入の上安定した職業であることが広く知られているため、審査に通りやすくなっています。

年齢や健康状態

住宅ローンを組む場合は、ほとんどの商品で団体信用生命保険に加入することが条件となっています。そのため、疾病などを抱えて保険に加入できない場合は、そもそも審査をパスすることができません。

健康だとしても、年齢が高過ぎると借入額が制限されてしまったり、どんなに年収が高くても、若すぎると審査に通りにくくなってしまう傾向にあります。

20代でも審査に通ることは可能ですが、住宅ローンの適齢期は30代からとされていることから、勤務年数が短い方や、転職して間もない場合は、少し時間を置いてから申し込みをした方がいいかもしれません。

物件の担保価値

万一返済が滞ったとしても、金融機関は土地や建物を担保として設定するため、それをローン債務の回収に充てることができます。

そのため、物件の担保価値が住宅ローンの審査には大きな影響を与え、担保価値が高いと当然審査が有利になります。

審査に通るための攻略法

前項には記載しませんでしたが、個人の信用情報は大きな審査のポイントになります。例えば、以前にクレジットカードの返済が遅れたことがある場合など、でいわゆるブラックリストに載っているような方は、確実に審査で不利となります。

審査には事前審査と本審査がありますが、その場合は事前審査で落とされる可能性が高いです。ブラックリストに載っていなくても、車のローンや教育ローンなど、他のローンを組んでいる場合も、審査に落とされる可能性が高くなります。

利用していなくてもクレジットカードを複数所有していると、各カードのキャッシング枠を借金とみなされてしまう恐れがあります。そのため、返済中のローンは完済して、複数枚所有しているカードで使用していないものは解約してから申し込みを行うことで、審査にパスできる可能性をアップさせることができます。

住宅ローンの審査に落ちたときの対処法

前項でも記載しましたが、住宅ローンの審査に落とされた場合には、なぜそうなったかについての理由を、明確に教えてもらうことができないようになっています。

そのため、利用者からすれば、どう対処すればいいか困惑してしまいますが、審査に落とされる絶対的な理由が思い当たらない場合は、他の金融機関の住宅ローンに申し込んでみるもの良い方法です。

他の金融機関に申し込む

住宅ローンの審査基準は金融機関によって異なりますので、よほどの原因が見当たらない限りは、別の銀行にそのまま申し込みをして問題なく審査をパスできる可能性は十分にあります。

申し込みをする前に、金融機関の住宅ローン専用窓口に事情を話せば、担当者がきちんと相談に乗って対応してくれます。

まとめ

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マイホームをもつ際に、不動産会社を利用した場合は、仲介手数料が発生してしまいます。さらに、不動産を所有すれば登記費用がかかり、住宅ローンを組むと事務手数料や保証料や印紙税などのいろいろな諸経費の支払い義務が生じてしまい、諸経費の総額は物件価格の5~10%が目安となっています。

その中でも最も大きな負担となるのが仲介手数料ですが、借入先次第では、諸経費も住宅ローンに組み込むことができます。さらに、住宅ローンとは別に諸経費ローンという商品を用意している金融機関も存在しています。

ただし、住宅ローンを利用するには審査に通る必要があり、そのためにはいろいろな条件をクリアしなければいけません。事前に住宅ローンの審査に通るポイントを承知しておけば、仲介手数料などの諸経費を含めたローンを組める可能性を高めることが可能になります。